Re: [閒聊] 20年後的2040年,台北市新成屋要多少錢?
基本上新成屋的成本就是 土地+營造+管銷+利潤
你問台北市我就用台北市舉例
京華城最後標售價格372億
依戴德梁行台灣投資及顧問服務部資深協理賴一毅表示,
京華城若以開發A+級商辦為目標來試算,
合理平均每坪月租約2,650元,以3%租金投報率反算,
每坪行情約106萬元,扣除興建成本每坪15萬元,
依京華城占地面積4,986坪、容積率560%概算,
每坪土地合理價格應為815萬元,土地總值約406億元。
裡面會有30-40%移出來做住宅開發
特地作住宅開發是因為那邊新成屋可以賣到一坪120+
比商辦還高
我們拿這個案子來舉例
在取得土地的時候開發商土地成本每坪就746萬了
樓地板營造成本15 560%容積 每個地坪再加84萬營造成本
746+84=830已經比每坪土地合理價格815高
總銷依算式可推回每土地坪899萬 總銷448億 總成本414億
******經sdhpipt大指正更新營造成本算式******
15 * 5.6 * 1.6= 134
總銷算式 (815+134)*4986
成本746+134=880 *4986
******總成本439億 總銷473億******
易言之預計銷售樓地板單價管銷和利潤
就算多抓30-40%賣豪宅 頂多也多賣30-40億
全部都賣的非常符合預期 也只賺30-40億
還要付利息 和工期銷售等等等的不確定性
看到這裡你明白了嗎?
土地和營造價格占了所有計算的9成 土80 營造10 雜項10
其他的雜支利息管銷扣下去利潤看起來占比非常低
已經不是建商想賺你多少錢的問題
是土地和營造成本在決定走向
那土地和營造成本未來會怎麼走?
土地攸關地方政府財政 土地的價格只要往下走
金融秩序和公家財務都會崩盤
工資和建材就不用講了 未來蓋房子有可能比以前便宜嗎?
在台北這個案子裡土地價格決定了不管有沒有人買單
推案就是只會一直往上走 順道一提
先不管當年威京集團20年前蓋京華城成本多少 賣372億有沒有賺
接手的中石化 根本就是威京集團的子公司啊....
底下就不貼強雄圖了...
--
民主 島國 都市 一切因素都只能讓地價上升
民主、島國的關聯性是什麼?
民主代表市場自由開放政府不能介入太多,島國代表土地有
限
這個算法不太精確呢 應該是15*5.6*1.6=134.4萬
我邊打一直覺得算錯很多 orz...但大方向是這樣啦謝謝指正
話說 為什麼不是推算房屋成本 而要去算土地成本??
之後賣的是商辦 應該用商辦房屋單位成本來算比較合理
去算土地單位成本很奇怪的
原文戴德梁行的815怎麼來的呢?
而且我不知道容獎和不計容積部分營造成本是不是包在15裡
(106-15)*5.6*1.6=815.36萬 就這樣來的 江湖一點訣說穿..
恩那個直接除下來也不是815 我直接貼新聞內容
商辦的話 裙子雨遮或大陽台不是主流 不會差到那麼多
你這樣倒推回去就知道威京的算盤 他處分資產不賺不繳稅
營造單價 一般是用一樓以上的建築面積去當分母 所以不包
子公司略低於市價取得土地直接鑑價就可以作美美的帳
括陽台雨遮,牆心與外牆的厚度差,地下室公設部分
但是會包括一樓大廳,各樓層梯廳與樓梯電梯
長知識 感恩
因為營造單價是用一樓以上 所以說地下室成本已經在房屋都
房地產本來土地就佔成本大頭,所以真正操縱房地產價格是地主
目前最大的地主就是國家~
反應攤提了 所以站在建商角度 每個停車位200萬是多賺的
然後覺青一天到晚在枝微末節打轉~完全不懂土地資本市場的
不然算挖地下室做連續壁的成本 一個車位200萬是不夠的 XD
運作,天天妄想用一些小手段東搞西搞~
政府蓋公園地下停車場 單位建築面積造價都破10萬甚至15萬
實價登錄最大的影響其實是實價課稅,一般民眾唯一可以用的
避稅管道越堵越死~可憐~
更何況要做整棟大樓的筏式基礎 甚至鑽入岩盤什麼的 XD
爵青本來就一無所有,nothing to lose,當然頻打均貧卡囉
。
可是我認識的覺青覺中 都是家裡有錢養他 所以才能隨便玩
社運不好好工作 XD
覺老是沒有認識 只認識覺青玩了15~20年社運變成覺中的人
如果去念台大城鄉所 可能就會認識覺老了 XD
你說的那種不是整天 murmur 居住正義的覺青
那種搞社運很厲害的覺青要嗎選總統要嗎當農產總經理
會 murmur 居住正義的,連搞社運的資本都沒有,就是個雲覺青
真正的爵青是可以為了理念去衝撞、去上街頭、去絕食,姑且
不論林義雄反核理由正當與否,人家至少敢絕食。不知道5折
團裡願意為居住正義去絕食的有幾人。
絕食要看立場 挺綠的就會很多人出來造神 挺藍的沒人報導
就算死掉 PTT也是一片慶祝而已 不信看最近絕食的人 你根
本連消息都不知道對吧 XD
有個叫沈智慧的前立委為了萊豬議題絕食 你轉新聞台一圈沒
人報導 有夠離譜的 XD
買個漫畫 吃滷肉飯配礦泉水都會有人報導 幹嘛絕食
顏色對了 天天用你的納稅錢買廣告強宣傳喔 XD
綠色查水錶時帶
低端廢物覺青這幾天又滾回支八版取暖了
樓上幾樓是不是在偷嗆本版高雄王XD
本想推地主發大財 結果左手換右手
這利潤低得可憐
其實京華城總投資金額號稱250億 20多年下來營運虧損百億
372轉出去算平轉 但你只看基地價值的話...是漲了快二百億
所以就算當下計算會虧本 開發商還是會投
京華城的標售價是自己賣給自己的,因為市場建商只願意出3
00億
正常 商辦在那個地段我不太相信可以賣超過100萬
價格與成本無關?
漲土地持有稅 降房屋持有稅 才健康 不然國家建設都被地主
收割走
陶朱不是也是自己賣自己
是 所以根本沒有接不接盤的問題 各位舉一隅都有三隅反
社會的高塔蓋再那 就算你跟phcebus一樣個人可以年賺一億
甚至每年財富翻倍 要追到上面也是很多年後的事
價格是銀行來認定的
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20年我不敢講 時間還算短 可能會受貨幣或財政等政策影響 50年的話 房價一定會和收入相關 如果收入沒上來的話 接下來就有政治力量 房價慢慢會下去6
關於土地vs營造成本 土地 跟黃金一樣 賣一塊就少一塊 漲跌跟隨供需 只要經濟沒有停滯 就會跑贏通膨 營建成本方面~ 未來是否會不增反減呢?9
其實不是這樣算的 假如月薪三萬,"家無恆產" 那全家資產排名在全台大概是 pr10~20 左右 台北不動產這種要 pr95+ 以上家庭才適合買的 不適合這種人31
首Po身為一個每月存三萬的台北市土生土長大型垃圾, 從來就沒有什麼年輕人生活文章可以給我帶來"帶入感", 老話一句買不起,內心直接PASS過去。結束。 剛剛突然想到,如果是20年後的2040年,60歲的我終於有了一筆小錢當頭期款, 合理推斷屆時我一定會開始想要買房,那2040年的台北房價又可能會變成如何呢?
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Re: [新聞] 百年大漲潮3/小建商轉售土地求生存最近看房一直聽到什麼物料成本上漲, 所以房價也會漲, 但是打開預售屋的拆款表來看, 建造跟土地成本還是4:6啊? 然後就會聽到另一種說詞,12
Re: [新聞] 建商整合25年不理 松江路透天淪孤樓開價1面寬5.1擺不進車道,所以假設沒有開挖,所以總樓地板也是470坪。 營建成本16萬/坪,管銷4萬/坪,所以總成本420*20=8400萬 土地價值 3.78總銷-0.84成本=2.94億 1/2持分 = 1.47億 開價1.6億打9折也約是1.4億5
Re: [問卦] 建商坦承:其實我們利潤只有3%大家好,我是大家不動產上面的好朋友阿進仔 建商的成本不難算 今天我想用科學的方式帶領大家看一遍建商怎麼賺錢 建商成本大家都是用每坪造價+土地取得成本算 拿鉅陞最近的建案-裏山來說7
Re: [新聞] 遠雄率先開第一槍!11億元出清新莊副都心挖草 555坪賣11億不虧啊 算了一下 一坪要198萬 容積率400%的話5
Re: [請益] 請問林口土地價值?速算一下 容積:800坪*3=2400坪 坪效1.55,銷坪=2400坪*1.55= 3,720坪 800坪的土地地型不要太差車位都蠻好規劃的 以產品平均25坪來說,車位大概需要150位- 首先 建坪30坪 一般公寓四樓或五樓 地坪會約6~12坪 (看基地大小及原建蔽率) 這邊差很多 再來就是容積率問題 如果一般台北市住三法定容積率為225% 算法要 地坪*法定容積*獎勵容積 再加上機電約15% 梯廳約5% 陽台約10% 算出來的才會是樓上的樓地板面積!!
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