Re: [心得] 2024下半年的房地產大事
※ 引述《ceca (生活藝術大師 N)》之銘言:
: 其實呢,講甚麼通膨阿數據阿.
: 那個永遠爭論都很大..XD
: 但是講點實際的.
: 今天如果房價跟物價漲幅一樣好了.
: 但是房子有一個產出叫做租金.
: 所以增值一樣+有租金收入,這樣買房子自然就不只是資金保值,而是一個錢滾錢工具.
: 那自然房子依然有投資價值.
: 直到~~~~
: 房子增值+租金 = 物價上漲.
: 這才會達到一個所謂的"買房純粹就是保值"的結果.
: 這是第一點.
: 第二點很關鍵,也就是投資你一定要理解的"這個投資商品的槓桿的特質和條件"
: 也就是,房子你無論他增值是跟物價一樣還是比物價低.
: 但你房子的貸款利息這個數字跟物價上漲數字哪個大.
: 如果你貸款利息比物價上漲大.那代表你資金成本壓力是需要你靠"高明投資技術"去補.: 但如果你貸款利息比物價上漲數字還低,這就代表,你無腦貸款出來投資很容易就套利.: (貸款出來買可以存放的物品就有套利的概念,當然以上是舉例排除了交易銷售成本)
: (因此如果各位認為通膨不只3%,那現在房貸2%這代表甚麼...)
: 至於如果房子的增值+房租收益 = 物價上漲.
: 這時候你會說房價漲了沒啥意義.
: 喔,如果你聽信某租屋代銷仔用現金買房,自然沒意義.
: 但當你加入貸款後.
: 你今天是借錢買房,而借錢的利息低於物價上漲數據.
: 那...你就知道你賺錢賺在哪裡.
: 所以說,討論投資,那槓桿和借貸就是投資最基礎的一環.
: 不能貸款或是槓桿的10%投報率,價值是遠低於房子不論租金光房價漲5%的價值.
: 因為你的10%投報率不能開槓桿....但人家可以開五倍槓桿.
: 這也是為啥歷史以來台灣人大多都是靠不動產賺到錢,而在其他各種投資中把錢輸掉.
: 排除他只是個賭徒不是投資人外.
: 更多的人..
: 他們根本不懂借貸!!!!
: 甚至就算他沒把錢輸掉.
: 他也發現,他本來可以買蛋黃區三房,但他把頭期款拿去做其他投資.
: 轉了一圈賺了錢了.
: 但怎麼變成只能買蛋白區兩房??
: 阿這就是你投資都不思考槓桿和借貸的關係.
: 你看高了你手上都現金投資的投資,然後看低了會開很大槓桿並且借貸風險很低的房子.: 至於你說,你房貸槓桿開到緊繃銀行不願意再多借錢給你那怎麼辦?
: 阿不就跟我一樣.
: 就被逼著只能去其他投資世界找機會嚕.
: 目前政府就是這樣壓制.
: 除非你等到政策改變.
: 或是你用其他偏門或灰色手段走後門.
: 並且你看我股票也質押阿...也開槓桿阿.
: 甚至現在,如果你買美債(美債正二不能開槓桿),美債etf,他得殖利率比質押利息還高?!?: 這代表甚麼自己想...XD
: 不過股票質押的風險自然就不如房貸30年.有維持率的問題.
: 請自己控制好和做好避險.
: (例如那指和美債其實理論上是戶為避險工具.
: 但如果你用這個避險你要小心震盪太劇烈會有時間差問題
: 也就是那指崩太快,美債還要等政府動作,所以中間會有時間差.
: 你開太緊繃時間差炸掉....那也是炸掉...
: 所以你要非常謹慎的思考你的每一個槓桿和投資結構布局,審視你的所有風險漏洞.
: 當然你也可以沒再怕的...反正你是個賭徒.
: 想成功先發瘋,不顧一切向錢衝
: 拚一次富三代,拼命才能不失敗
: 今天睡地板,明天睡老闆!!
: 喔抱歉...我不是這種人就是了...
: 當然也因此,我賺錢確實賺不贏賭徒...
: 是看不到車尾燈那種)
: 目前政府政策對資金大到一個規模的人而言.
: 炒房被壓制很大.
: 當然你還是有不少手段可以做.
: 包含連續掛四突破第三第四第五間貸款限制.
: (現金買,掛四,再現金買,再掛四)
: 但是這些手段很多都有代價,例如連續掛四你需要很多時間去達成.
: 無法在短時間內就快速擴張房子數量.
: (因此包租公就有人這樣做)
: 或是利用不同投資工具回頭來解決購屋貸款限制問題.
: (例如股票質押是可以當頭期款買房的.
: 那你質押有震盪風險的股票,買房後轉增貸再去還掉)
: 但無論怎樣,相對於之前沒有限制的時候,你的自由度和運作速度都會被干涉很大.
: 所以當你財富達到一個數字以後,就需要涉獵更多投資工具,做更廣泛的投資布局.
: 比較不能像以前不動產一路幹到底.
: 但對你資產還沒到一定水平的人而言.
: 這些不是你的煩惱.
: 投資世界,以"翻轉財富的比例"來看,起家是最快的,是宇宙無敵快.
: 你資金越大就越慢.
: 因此沒事不要整天學有錢人的投資法.
: 你放著宇宙飛船不開,跑去開保時捷說好快好快?
: 阿你頭殼裝屎喔...XD
: 炒地皮是投報率比你買中古屋開五倍槓桿在同一個地方高膩?
: 妳數學還好吧.
: 阿你是錢很多被逼著去炒地皮膩?
: 阿看到土地漲幅高於房價就發春.
: 但你都不思考它們背後槓桿借貸的條件是甚麼...XD
: 最後講一下2024.
: 我是不知道哪邊有甚麼龐大的2019預售屋要交屋拉..XD
: 高雄哪邊有龐大的預售屋要交屋麻煩請告訴我.
: 但FED感覺今年就要降息了.
: 而降息資金又再度寬鬆.
: 搭配上很重要的一點.
: "大通膨"
: 資產抗通膨這句話請問大家幾歲開始聽得.
: 我覺得我應該是三歲...理由是,兩歲的時候有聽但應該沒聽進去....
: 那請問大通膨會怎樣?
: 改寫資產價值沒錯吧.
: 這道理應該很簡單,同樣收益下,所有收入和支出都膨脹,那自然收益也膨脹.
: 那請問這一段時間,超級惡性大通膨,然後因為FED瘋狂升息壓制資產價值沒有亂噴.
: 代表甚麼?
: 是不是代表資產應漲未漲,然後因為資金緊縮而被推延.
: 而這種情況如果升息升到通縮甚至產生經濟破壞,這樣自然要從新計算通縮倒退的數據.: 但如果升息到後來緩著陸,順利的把通膨維持在FED想要的數字開始降息.
: (對喔,不是物價跌回去,他要維持2%通膨,代表物價是繼續漲,只是漲幅剩"理論"2%)
: 這時候降息了,那些被壓制的資產會怎樣.
: 是不是就把這段時間通膨應漲未漲的補漲回來.
: 阿甚至像股市都受不了等待提早開跑了,跑到FED只好一值嘴砲放鷹去壓制.
: (免得投資市場那邊製造出很多熱錢又推升通膨)
: 我們先不管陰毛論"美國升息是為了打壓中國的手段,瘋狂讓中國資金外逃美國"這種論點.: (我相信這個論點你應該在美國開始升息中國股市和不動產開始下跌.
: 就聽到各路神仙各種分析,並且事實也是中國資金大量外逃一堆也都是往美國跑
: 當然也不少往台灣跑....各位知道的)
: 基本上呢...
: 2024之後開始降息,資金寬鬆後.
: 資產就會回頭來補漲這一段"時間被切除"的反應通膨效應.
: 那你說房價會怎樣.
: 阿到底是哪邊有大量的2019預售屋要交屋.
: 和一大堆寬限期到了轉貸不過要炸掉的投資客.
: 產生的"負能量"可以跟這種浪潮般的資產復甦對抗.
: 我是真的很好奇.
: 更不用說.
: 不動產不是股票,他不會一天反映.
: 也就是如果2024年底會有很多人房貸繳不出來開始債務違約,房子被法拍.
: 你現在就會開始看到銀行違約率上升.
: 2000年的爆炸,1998就聞的到味道.
: 就像.
: 2023的冷盤,本版是不是2022年中大家就聞到味道了(自己回去爬文)
: 2016的冷盤,2014就開始有一些跡象.
: 甚至2020年川普無限QE之前,本版不是大家都還觀望了一下...
: 不動產很容易在前一年就感受到跡象.
: 更不用說半年前,有再滾市場的早就開始打包腳底抹油.
: 但問題是.
: 現在2024年2/3.
: 請問各位在哪邊聞到有災難的味道?
: 連溫阿巴都看風向轉舵了...XD
: 到底味道是從誰褲襠裡面傳出來的?
: 昨晚沒換內褲齁.
: 很臭耶!!!!
: 不過也好啦,有立flag!!!!.
: 這片大旗....好大啊!!!!!
: 大家等著看,沒幾個月,哈哈....
說實話,首購最近看到有幾個很瘋的案例
有來站內信
月收入目前56000
年薪14個月
準備要買1600-1800萬的房子
說新青安40年前五年繳息
五年後會調薪就可以負擔
家裡出頭期款2成這樣子
我真的覺得太多首購這兩年有資產落後的焦慮
有些剛工作一兩年就很急
偶爾來站內信問的
都有這種問題
只有冷盤2022年尾到2023年初沒人來問XD
之前八德有個版友後來跟我推薦的仲仲買了
最近偶爾又有站內信來閒聊的
真的首購不要急
到底在急什麼
https://i.imgur.com/oYBPlH6.jpeg
https://i.imgur.com/zjowDgI.jpeg
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你怎麼那麼好心
不要妨礙人家發財
你難得也會說人話
不過你這樣不符合房板的標準 待會補噓
幾年後房價漲到3000萬卻沒買到怎麼辦 你要負責嗎
漲到五千吧 講三千是想瞧不起人嗎
這收入條件,貸款8成能吃滿喔?
良心 之後大概率漲爆後就被幹醮了
貸款繳不出來頂多再跟家人周轉一下就有了
家人都能拿出2成頭期款了 再多拿出幾成應該輕而易舉
J大一直都會說人話啊...
搞不好家裡會再拿個500出來
八成一定可以吃啦,只是五年後誰知會怎樣
這算了一下 最多能買到1525 但是最好百大企業 年資夠久
年輕世代就是愛新房 新房就是比較貴 但比較貴即使很緊繃
也是要買新的 不然中古25年以上的 那需要那麼貴 但最後還
是要去買新的啦 所以這年輕世代新房供不應求
這種我只敢買1200 還有後續裝潢欸QQ
1600收支比還可以過 1700左右就算不過了吧
我們兩人年收約140只敢買1500以下新北公寓QQ
猜老婆急著生 再不生就不出來了 壓力就給到男方
還好吧 新青安不買太浪費了….
我個人170也只買新北1200舊華廈
急了,不過也沒辦法
會這樣買的都有病
這個就是常態分佈,當有板上神人一直吹轉貸寬限期大
法買預售時,就是會提高不顧風險的人數比例。結果神
人手上只有一點預售。
N房版混這麼久 還不知道房版會幫忙算負債比喔? 這一看
就知道不銀行會過的,還在幻想房版會叫他衝= =
借版問J大 年薪90大概可以買總價到哪個價位吧
我也知道銀行不會過,他那個是預售屋,就還沒進到銀行那端XD 年薪90,我是建議負債比抓4-5成就好,不然你都不用生活了
※ 編輯: junior020486 (101.10.2.17 臺灣), 02/04/2024 09:35:59但是你如果單男+買來出租就是另一回事了
房版最好有建議這樣操作 不用紮草人打
房版估irr都是本金1x趴而已吧 沒看過估20趴以上的 也就
是買房之後房租+增值-利息最多估每年4趴 哪有什麼會漲到
3千5千的… 粗投報irr有4就很好了
會吹那樣的去dcard上面找找看能不能找到吧
推J大介紹的仲仲,人很好
剛剛google了單男意思,好像有點怪怪的
還是量力而為阿,總是要留預備金,你怎知道自己會不會
因為意外或生病需要一大筆錢應急?
中肯 20倍年薪 太硬
3X
首Po2024年下半年房地產必定會發生的大事 依照以前的論述方式 大概從清朝跟國民黨撤退來台開始講 但有人嫌講太多 現在講重點就好76
討論事情還是習慣盡量客觀點 雖然N Y兩個之前跟我是吵過幾次 房版偏多也是正常 畢竟大環境台灣就是一直賺錢 長期看就是漲 這沒問題 不過最近比較詭譎一點 我盡量脈絡清楚閒聊一下 房產一定要講到利率 先回到2014那時候低利時期 低通膨爆
<del> : 如果以後的世界 是3~4%的年度報酬 那房價遲早也會跟上這種漲幅 : 如果以後會降到2~3%的世界 那債券可以爽賺 抵抗掉一些房地產風險 : 所以我目前自身結論是 : 持有長預售且持續增持美債跟美金定存(要質押買美債避免降息)64
其實呢,講甚麼通膨阿數據阿. 那個永遠爭論都很大..XD 但是講點實際的. 今天如果房價跟物價漲幅一樣好了. 但是房子有一個產出叫做租金.39
請教N大,2024會很刺激會有大事是什麼意思,你可以量化嗎? 可以用最簡單的,2024-12-31結算房價年增率是7年來第一次轉負的嗎? 還是移轉戶數小於 25萬? 還是其他量化,數值化定義? 量化,然後2024-12-31你又是對的,那你就是鐵口直斷,力排眾議,是這個週期最準的人6
人 : 了 : ※ 引述《NovaShin (有病去看醫生不要看我)》之銘言: : : 2024年下半年房地產必定會發生的大事 : : 依照以前的論述方式5
請教一下 依照之前C大的講法 預售屋重劃區是最貴、風險性最高 而中古屋便宜的多,是風險最低的 因為天塌下來有預售屋新成屋頂著52
最近看到的案例是 39歲 600股票 100現金 “個人”年收入140X
整理一下 已經有預售禁轉被沒收 這個當年要禁轉我們就罵過了 肥給建商 但沒效50
代銷仔混這麼久,結果連房地合一稅都搞不清楚怎麼算的嗎 竟然會說契稅、仲介費這些不能扣抵? 房地合一稅是賣出價格減掉成本,有獲利才要繳稅 成本不是只有你當初買的價格,
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Re: [請益] 首購房貸負擔建議買下去啦 現在1700不買 明年就2000了 房貸就當作儲蓄 急用錢辦個增額貸款就好了25
[請益] A7 vs 八德 vs 鳳鳴 Fu糗目前北部新案40萬左右有(未來有)捷運的選擇大致就是 A7(機捷) / 八德(接板南線三鶯線) / 鳳鳴(接板南線三鶯線) 年輕人青安首購只有一次機會 這幾個地方哪個比較有FU糗(未來、潛力) --19
Re: [求助] 婚後買房該登記先生名下還是夫妻共有?在 : 網查資料。 : 目前我請育嬰假自己照顧小孩一年多,預計明年中復職。存款部分我工作期間沒先生久 因 : 沒他多,總共只有大概100出頭,所以之前有講好,乾脆買房頭期款他出,我的儲蓄就18
[閒聊] 未來會不會新新青安貸85啊?新青安, 賣點是40+5。 說是降低首購年輕人的攤還負擔。 結果就是三十歲上下的人, 有能力買房但之前沒意願的都來買、8
[請益] 請問北屯首購及保人我沒有小孩, 想幫40歲外甥出頭期款, 買北屯10年左右三房中古屋, 他自住一間房間,另外兩房間由他出租及管理。 貸款由姨甥共同負擔,他一個月負擔1萬,其餘由我支付。1
Re: [討論] ig 上在傳的房仲打臉侯的1500萬沒辦法反駁啊 根本沒想過就提的方案啊 前五年很輕鬆 五年後負擔那個金額 30歲的年輕人根本沒幾個能負擔2
[問卦] 急!!吳柏毅的優市 要買塑膠袋嗎我發現首購有40%折扣 我想買三包泡麵 一貫泡菜 一包洗衣粉 要結帳得時後 發現沒有塑膠袋的選項1
Re: [問卦] 房市爲何不會崩盤等繼承就夠了 把錢存下來拿去 投資被動收入 每個月領3萬被動收入 省去房子管理的精力 除非你手握10幾間 可以轉職管理 以現在房價房租比的報酬率已經不到3% 還要負擔養護成本 除非是2020年前購入的成本更低 不然2022年之後購入的成本跟租金比 利率投報不高 2021年常聽到同事說想買第二間 第三間 到了2022下半年之後 就沒聽同事在喊 但是還是有- 目前和男友各有房貸 男友是房屋登記在媽媽名下 貸款人是他 我是自己名下有房子加房貸 我們有想要換屋 把我這間換成預售屋 想請教青安貸款的問題
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Re: [閒聊] 買新房都不裝潢 的人多嗎?49
Re: [閒聊] 買新房都不裝潢 的人多嗎?34
[情報] 最近市場出現很多平轉甚至賠售物件62
Re: [閒聊] 買新房都不裝潢 的人多嗎?6
[情報] 慟! 六都只剩一縣市殘血25
Re: [閒聊] 買新房都不裝潢 的人多嗎?4
[閒聊] 台積電員工 最後都會買台積宅住嗎6
Re: [閒聊] 買新房都不裝潢 的人多嗎?9
Re: [閒聊] 買新房都不裝潢 的人多嗎?10
Re: [閒聊] 桃園區何時有像樣的重劃區啊12
[閒聊] 系統櫃要怎麼設計才會好看?3
[閒聊] 房子穿鐵衣之後會不好貸款或轉賣嗎?X
[請益] 隔壁建案開工鄰損拍照時間爭議9
Re: [新聞] 六都10月房屋買賣首見下滑7% 專家:央行7
Re: [新聞] 央行理事:投資客賭寬限期內房價漲 管制