PTT評價

[請益] 首次購買隔套收租房,求建議

看板home-sale標題[請益] 首次購買隔套收租房,求建議作者
chmin
(June.)
時間推噓28 推:29 噓:1 →:48

各位版上前輩好,爬了許多文,手上也正好有些閒錢,想入手一間收租房當投資,求各位前輩建議。

[物件一]
台北市蛋黃區,6米巷公寓4/4 (有頂加)。鋼筋混泥土結構,屋齡約48年。權狀約30坪無公設,地坪約11。目前4樓格局是兩間兩房一廳加一間套房。頂加則是三間套房。所有房間新裝潢約3年,目前滿租,每月收租合計約11.5萬,預計2700萬能入手。(這間不期待都更,只看收租收益)

優點:
1. 每月收租收益高&投報酬率高。
2. 新裝潢,租金較高,租客水準較高,較無管理問題。
3. 離目前居住處很近。

缺點:
1. 頂加在約3年前有違規增建屋頂,多產生一間套房,被舉報。目前狀態是:
”無訂拆日期+由區隊列管,依序處理”(仲介是說當初有找議員去喬)。
2. 使用執照上有註記”屋頂上不得堆積雜物及私自加建”。
3. 建物部分坐落鄰地,未來鄰地所有人有主張侵權或要求價購等風險。
4. 持有土地是好幾個地號且為”袋狀地”,無直通馬路,但目前通行路線已行之多年,
似乎土地權人也無法再收通行費,且好幾棟建築物都需使用此通行路線到馬路。

[物件二]
台北市蛋黃區 8米巷公寓 3/3 (有頂加)。加強磚造結構,屋齡60.6年。權狀約26坪無公設,地坪約13。目前三樓格局是四間套房。頂加則是三間套房。裝潢簡單、陳舊,但目前也是滿租,每月收租合計約8萬,預計約2450萬能入手。(此間覺得有機會老屋重建,且目前收租收益也還不錯)

優點:
1. 屋齡老,獨棟,且是加強磚造,老屋重建較可期待。
2. 土地持有為單一地號,無任何鄰地糾紛。
3. 整棟僅四個所有權人。
4. 離目前居住處很近。

缺點:
1. 房屋老舊,從樓梯就是破敗貌,加上套房裝潢也老舊,租金較低,租客水準較低,
怕有管理問題。
2. 怕等不到重建/都更。


目前傾向購買[物件二] 因其雖收益較低,但產權相對乾淨而且有重建/都更可能性。
想請問各位版上前輩,對此二物件,有沒有什麼看法與建議可分享。
非常感謝您們的時間 (鞠躬)。

--

※ PTT 留言評論
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 150.116.243.91 (臺灣)
PTT 網址

abyssa108/25 01:19你要全現金買嗎?

chmin08/25 01:22目前預計是只付頭期,然後一直延展寬限期。收租收益>寬限

chmin08/25 01:22期利息支出。

tfct08/25 01:27A銀行估價會知道不合法嗎?

CrabBro08/25 02:05物件一價格怪怪的,要懷疑一下租約真實性

CrabBro08/25 02:05可能是匡你的假租約

CrabBro08/25 02:06缺點1. 不要相信仲介的鬼話

CrabBro08/25 02:08物件一的缺點4可以忽視,但缺點3是有可能發生的

CrabBro08/25 02:09物件二很尷尬,通常這種物件就是收回來整理一下就很好租

CrabBro08/25 02:10但是磚造60年加上頂加,這已經嚴重需要立即拆掉重建的

CrabBro08/25 02:10你再花錢整理就不划算

※ 編輯: chmin (150.116.243.91 臺灣), 08/25/2023 02:22:27

max78041708/25 03:22你有基本的水電debug能力再來

clairebear08/25 04:47姑且不論物件,銀行鑑價不算頂加,隔套貸款成數低,

clairebear08/25 04:47頭期要付的可能比你想的還要多很多

a994059708/25 06:19現在的人不好管,搞一些合法又正常的投資不好嗎?

DeathStarDS108/25 06:22台北市令人震驚太佩服了

DeathStarDS108/25 06:24鄉民說的有道理,仲介說的租金要確認再確認再確認7

DeathStarDS108/25 06:24次。

typhoonghi08/25 06:37物件一投報率破5%,物件二不到4%,都在台北市蛋黃區?

iceyu08/25 06:57現在還敢買頂加的真是勇者XD

ohyababy00108/25 07:01別碰頂加比較好,損失的比得到的多

imprison08/25 07:06台北市頂加以後不能修繕,10年後賣誰?

abyssa108/25 07:29你先問問銀行 隔套頭期常常是五成喔

abyssa108/25 07:30頂加三個單位出租都是優先拆的

ataky08/25 07:33銀行知道是頂加這貸款成數就低了

F9393508/25 07:38三單元專案優先拆除 你找誰都沒用

F9393508/25 07:39你要賭?哪天房客處不好檢舉就拆了

sdhpipt08/25 08:18只看文章我會選二

x156w42308/25 08:35可以支撐總價就租金收益, 早期入手沒太大問題, 但現在

x156w42308/25 08:35你要承擔報拆(租金收益砍半)的潛在風險, 只能說你很勇

x156w42308/25 08:35喔 xD

IBIZA08/25 08:48二能不能收租10年都不知道,真的要重建又不知道會拖多久,

IBIZA08/25 08:48你能不靠租金自己付個10年租金嗎

abyssa108/25 09:00自己拆可以拆成頂加保留兩單位先脫離優先名單

abyssa108/25 09:00要估投報收益應該用這版本估計 自己花錢拆 頂加留兩間

wiston141908/25 09:05物件二為啥還沒重建?要不要探聽一下?

IBIZA08/25 09:31台北市這個屋齡的房子還沒重建的滿地都是

swordhero08/25 09:51小心換屋主老鄰居開始開告,頂加租金平分喔

swordhero08/25 09:52現在買頂加的怎不想原屋主為啥要賣,呵呵,風險優先喔

wiston141908/25 10:00但要了解理由才能預期要等多久啊

abyssa108/25 10:15保險一點就是頂加自住 樓下收租 鄰居沒得分

lovemost08/25 10:15兩個都不怎麼樣,硬要選選2

lovemost08/25 10:19你認真考慮一下,這兩個物件真的有值得你冒那麼高的風險

lovemost08/25 10:19去買嗎?

eeantsky08/25 10:29頂加最危險就是下面幾層鄰居 搞定就沒問題

ericeuro08/25 10:30不只報拆,連頂加的租金收入可能都要跟

ericeuro08/25 10:30其他住戶分。

ericeuro08/25 10:34投套的貸款條件都不太好。不是利率高就

ericeuro08/25 10:34是成數低。你最好先問一下

licochen08/25 10:38不推薦,頂加是風險,只要房客或鄰居多次檢舉就壓不下來

licochen08/25 10:39立刻排拆都有可能,或者又有新聞事件....格套已經爛了

ajj108/25 10:592

kklarinet08/25 11:55千萬不要

bettybuy08/25 12:38一直覺得賣隔套的都是在找下一個冤大頭

bboywhite08/25 12:39有被檢舉報拆過的別碰

bboywhite08/25 12:39賣方頂加用送的除外

bboywhite08/25 12:40蛋黃區的鄰居不好對付ㄛ

bboywhite08/25 12:42安森旁的公寓4/4做個頂樓防水馬上有人來查,超敏感 喜

bboywhite08/25 12:42勒考

licochen08/25 12:48忘了說,不是頂加而已,違法格套的都可以檢舉耶

licochen08/25 12:48基本上誠心建議,除非合法格套,不然都不要碰

abyssa108/25 12:56雙墩學區不錯…有附加價值可考慮

abyssa108/25 12:57頂加自己拆一間 當成垃圾代收集中場 還可以

abyssa108/25 12:58選項二真的賣很久就是了

abyssa108/25 12:59https://i.imgur.com/Q0GO1vy.jpg

abyssa108/25 13:01不過賣這麼急大概不急 應該沒有短期馬上被拆的風險

abyssa108/25 13:01可能就是買來設籍用 現在不需要了 邊租邊賣

abyssa108/25 13:05他開2300的時候我有考慮過…

kage0108/25 13:29隔套麻煩 管理也沒獨套無腦

leveger090308/25 13:58通常房子做分租套房下去 這種格局即便換屋主大概也

leveger090308/25 13:58是做出租用

leveger090308/25 13:59我現任房東是家庭式套房 我想當下收益可能沒有分租

leveger090308/25 13:59套房好 但在未來處分房產彈性上會比較好

alanbread08/25 15:14都不要買,台北隔套收益太低

alanbread08/25 15:14你買新北、台中、高雄隔套,丟給代管都更划算

apson08/25 21:032.

TommyHil08/25 21:111

labdog08/25 23:55台北頂加是票房毒藥