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[請益] 代書的程度?

看板home-sale標題[請益] 代書的程度?作者
onewalker
(但願人長久)
時間推噓19 推:21 噓:2 →:173

找了代書問了一些問題
代書的回覆不太滿意
想請問是這個代書專業性不足 還是我對代書的期待有偏差?

問題1:既成頂樓加蓋會不會被拆?或什麼情況或被拆?
答:問各地方拆除大隊。

問題2:住宅可以辦商業登記嗎?稅率會有差別嗎?
答:問會計師。

問題3:違建如頂樓加蓋,因為沒有產權,那買賣要怎麼處理?
答:有人這樣買賣喔?

是這個代書的專業性不足?
還是這些問題本不是代書該了解的?@@


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PDPDPD04/23 21:54這些問題上網查就有了吧?而且問題3,他是以為你的意思是

PDPDPD04/23 21:54有人只買賣頂加的部分,還是說你就是這個意思?那我也想

PDPDPD04/23 21:54說有人這樣買賣的喔?

F9393504/23 22:03第一項本來就代書不能回答

F9393504/23 22:10稅率問會計師也沒錯啊,營業減半還是什麼不一樣操作

我以為能不能營登涉及使用分區等問題,而這是代書專業。

F9393504/23 22:11第三項誰這樣買賣-...-

去591可以看到一些

killerbbt04/23 22:12我覺得是你個人的問題

killerbbt04/23 22:12按錯等等補推

F9393504/23 22:12買頂加水電跟誰牽?

killerbbt04/23 22:12他回答得很好啊 不是自己專業部分不回答 這代書棒

taoist999904/23 22:13所以,你想得到什麼答案?

第一點記得有民國幾年前緩拆? 還有一些會優先拆除的情況?

taoist999904/23 22:13要代書幫你掛保證嗎?

只是開放性的諮詢而已,您這語氣有點嗆。

taoist999904/23 22:13你要不要去問律師看看?

taoist999904/23 22:13你看律師會怎麼回答?

我以為這是代書專業 原來是律師專業?

gioandow04/23 22:17誒誒 代書真的不夠專業 第二題送分題

gioandow04/23 22:18臨路六米以上可以看個使用分區去做營業登記,會影響地

gioandow04/23 22:18價稅與房屋稅,影響的層面看你設定營業登記的面積是產權

gioandow04/23 22:18的全部或比例。

gglong04/23 22:26第三題是代書應該要懂的

gglong04/23 22:27第一題知道答案也不能回答你

為什麼? @@

taoist999904/23 22:31問題1:就是違章建築啊!拆不拆?每個縣市都不一樣。

taoist999904/23 22:31有的拆除大隊的預算被砍掉剩1塊,要怎麼拆?

taoist999904/23 22:32但萬一整個議會的多數黨換了或地方首長換人,政策可能

taoist999904/23 22:32就變了。

taoist999904/23 22:33議員關說有效,跟議員關說無效,也不一樣。

taoist999904/23 22:33你覺得有標準答案嗎?

如果他能說出一些原則性的處理方式, 像台北市84年以前的違建,是拍照列管,除非有其他條件,不然幾乎等同不會拆。

https://i.imgur.com/v47EDfs.jpg

https://bit.ly/2KsEba3

或如果他能說出跟你您說的這一段話,都能讓我覺得比較專業一點。

taoist999904/23 22:34問題2前半段:問會計師或記帳士。後半段基本上會影響

taoist999904/23 22:34到地價稅、房屋稅及土增稅。

taoist999904/23 22:36問題3:所有權人就是原始出資興建人(民法第759條修法

taoist999904/23 22:36理由參照),因為沒有辦法建物所有權第一次登記(下稱

hsiangluv04/23 22:36這些問題,問里長可能會更清楚

taoist999904/23 22:37保存登記),所以依民法第759條及第758條第1項,並無

taoist999904/23 22:37法辦理所有權移轉登記,因此買方僅能取得「事實上處分

taoist999904/23 22:38權」(這是最高法院創設的概念),至於實務上的做法就

taoist999904/23 22:38是「房屋稅納稅義務人變更」。

taoist999904/23 22:39 

taoist999904/23 22:39我上面就是直接隨興寫出來的答案,你去問看看一般律師

taoist999904/23 22:39、地政士,你看他們會怎麼回答?

我後來google到的答案跟您這邊寫的也是差不多 跟上面一樣 如果他能說出像你上面這段話 我也會覺得比較專業點 但他說"有人這樣買賣喔。"完全讓我覺得專業度.... 事實上之前就有注意到有人在出售這樣的物件 再加上瞄到他們事務所價目表上有一"未登記建物稅籍買賣變更"的事務 我想應該是指這情況...沒想到一問問出個這樣的答案....

hibioman04/23 23:081.這題陷阱題,直接問主管機關(拆除大隊)

hibioman04/23 23:102. 房屋稅有影響,地價稅不一定(除非原本是自用稅率),

hibioman04/23 23:12 違反分區使用可罰6~30萬,但很多人從未被罰過

hibioman04/23 23:133.就算拆房屋稅籍,水電管路能改!這案件也直接推掉,不

hibioman04/23 23:15敢承辦!頂加買方無土地持分,若日後房屋被報拆,無家

hibioman04/23 23:16可歸,還要負擔拆除費用。 簽約前告知買方有可能發生前

hibioman04/23 23:16述情況,買方敢買?沒告知,日後代書被告,因為是專業人

hibioman04/23 23:20有時不願意正面回覆!是因為客戶挖洞誘導你跳進去

純粹只是諮詢,想知道風險所在罷了。 像法律諮詢,律師也是提供專業判斷和建議,但要如何做當然還是取決於當事人。

gpee04/23 23:55好敷衍的感覺,是不是免費的?

家人好幾間房子都是請這位代書處理的 但都是蠻單純的case

itski04/24 00:48可能是代書知道你來問爽的,不想跟你說而已

有實際可能的case,謄本、權狀都攤在桌上討論了。 如果這樣不想說用這種方式來表達,我還是覺得專業度不足 不過不是土地房屋相關的專業度,而是業務能力的專業度....

※ 編輯: onewalker (175.181.178.47 臺灣), 04/24/2020 00:55:48

itski04/24 02:21不是這個問題,有時候你問的越細,代書越會覺得你是問來要

itski04/24 02:21自己去辦的

itski04/24 02:22有時候也不是業務能力的問題,是他根本可接可不接你的案子

itski04/24 02:24因為代書遇過太多人來問一問之後跑去自己辦的,久而久之

itski04/24 02:24他遇到這種問很多問題的,他寧願選擇不回答

所以這些問題一般代書應該不至於不知道 只是不想回答...

laksjd04/24 03:54樓上正確 我家也是幹代書的,這些問題除非承辦過程遇到才

laksjd04/24 03:54會跟你討論

laksjd04/24 04:00而且說真的 複雜的案件不接算了 他可能只是不想做

所以這些問題一般代書應該不至於不知道 只是不想回答...

alex839804/24 09:25我的代書第二題答得出來,不過當初也遇到很多什麼事都要

alex839804/24 09:25打電話問國稅局的代書,這個行業能力參差不齊

alex839804/24 09:26然後這絕對不是律師專業...除非自己有特別去學的律師

我認為有很一般,只想接簡單case的代書 也有很厲害的代書吧!?

taoist999904/24 09:39我講白一點,不是歸於我的業務的事情,基本上我會建議

taoist999904/24 09:39他去請教建築師或會計師比較好,我不想講錯害人害己。

taoist999904/24 09:41違建優先拆除,當然是不涉及公共危險問題的話,原則上

taoist999904/24 09:41愈舊的違建拆除順序是排在愈後面,這基本上就是常識而

taoist999904/24 09:42已,問題是如果有人要搞你的話,違建哪會跟公共危險沒

taoist999904/24 09:42有任何關係啊?

taoist999904/24 09:42頂樓加蓋,基本上怎會跟公共危險無關呢?

taoist999904/24 09:43你自己透天厝一戶,而且旁邊都沒有任何建物,都是空地

taoist999904/24 09:43,頂樓加蓋,可能還能扯一下,跟公共危險無涉。

taoist999904/24 09:44如果是公寓大廈的話,頂樓加蓋涉及建築物結構還有逃生

taoist999904/24 09:44等問題,當然跟公共危險有關囉!

taoist999904/24 09:45 

taoist999904/24 09:45你上來這兒能問到什麼?

不過我上來也不是要答案的 google到的東西、或道聽塗說也沒把握 所以想請問專業 只是代書的回覆讓我覺得我是不是問錯人了 不過您的答覆真的比我問到的代書好多了

taoist999904/24 09:46我本來是不想寫這麼多的,是有點氣才寫一下。

taoist999904/24 09:46老實說,現在非客戶電話詢問的話,我大概也不會讓他們

taoist999904/24 09:47問太久,多半會請他們當場詢問,而且我會收諮詢費。

taoist999904/24 09:48 

taoist999904/24 09:49原PO如果是向辦了好幾件你家案件的地政士詢問的話,我

taoist999904/24 09:49個人認為除非那個地政士嫌業務太多,否則應該還是要補

taoist999904/24 09:49充一些內容比較好。

taoist999904/24 09:50這是業務能力的問題,會搞到讓原本客戶不爽,我也蠻意

taoist999904/24 09:50外的。

s551782104/24 10:01你問到高雄市長嗎?

PDPDPD04/24 10:22反正不是重點,你不爽的話換代書就好了,那些問題你自己

PDPDPD04/24 10:22早就有答案了,我比較好奇的是頂加違建買賣的問題,完全

PDPDPD04/24 10:22不會有土地和建物的所有權狀,是要買賣什麼東西?該棟全

PDPDPD04/24 10:22住戶同意的使用權嗎?而且基本上有人真心要搞你頂加違建是

PDPDPD04/24 10:22不會去報1999違建科的啦,跟你說的一樣,不是新增的緩拆

PDPDPD04/24 10:22不知道排到民國幾年,但是如果他是去法院告你,就準備GG了

PDPDPD04/24 10:22。有不少判例,一樣可以google,所以你是賣家的話,真的

PDPDPD04/24 10:22有人想不開或是太傻太天真要買,你就趕快賣吧,雖然於法這

PDPDPD04/24 10:22個交易的商品根本不存在。那如果你是買家,我勸你不要……

我畢竟不是專業,所以對於我"早有的答案"並沒有把握 所以想請問專業 然後我這篇文的問的是"這些問題是代書專業嗎?" 如果這些問題本不是代書該知道的 再換代書也差不多吧?

frank11104/24 11:29代書不會教你違法的事,他當然知道怎麼做,但你們很熟

frank11104/24 11:30你確定案子給他跑,他可能還會教你。只是問爽的就路邊

frank11104/24 11:30玩沙去吧

嗯 所以您認為這些問題是代書專業 只是代書不想回答 但我確定的是這樣的回答是沒辦法取得我的案子的...

taoist999904/24 12:13很多地政士是不了解「事實上處分權」跟「所有權」的差

taoist999904/24 12:13異性,這還包括對不動產物權不了解的一般律師也一樣。

taoist999904/24 12:14一般律師是不懂登記,而地政士對不動產物權法令的了解

taoist999904/24 12:14不夠深化了解。

taoist999904/24 12:15公寓大廈的頂加,在《公寓大廈管理條例》施行前後,以

taoist999904/24 12:15及是否有「債權物權化」的問題(例如:頂加記載在「規

taoist999904/24 12:16約」等等),這都是得對法令及實務非常熟悉的人,才能

taoist999904/24 12:16充分回答。

taoist999904/24 12:17講難聽一點,你花錢諮詢,倒楣一點,還會問到不懂裝懂

taoist999904/24 12:17的人咧!

frank11104/24 12:23你不想給他案子?他還不想接這種麻煩的案子咧

如果是專業不足,當然不想接也不敢接

taoist999904/24 12:26我一般回答就是「有權狀過戶權狀,沒有權狀只有房屋稅

taoist999904/24 12:26籍就過戶房屋稅籍」這麼簡單。

taoist999904/24 12:27至於一堆法律上的爭議性,老實說一般人可能也聽不懂,

taoist999904/24 12:27還會嫌你太囉嗦咧!

taoist999904/24 12:28關於「事實上處分權」的資料,我自己都不知道看了幾遍

taoist999904/24 12:29,一直反芻再反芻,每次看完後的心得都會增加一點。

taoist999904/24 12:29你講「事實上處分權」,可能九成以上的地政士連這玩意

taoist999904/24 12:29是什麼都沒聽過。

taoist999904/24 12:41我剛看某個法律專業網站,還有撰寫的兩三位律師觀念錯

taoist999904/24 12:41誤,「事實上處分權」是因為未保存登記建物,無法移轉

taoist999904/24 12:42所有權,最高法院才創設出「事實上處分權」這個概念。

taoist999904/24 12:43而不是只針對「違章建築」而已,有一種情況是合法建物

taoist999904/24 12:43但沒有辦理保存登記(因為保存登記,在我國是採「任意

taoist999904/24 12:43登記」主義,而非「強制登記」主義)。

taoist999904/24 12:45 

taoist999904/24 12:45連好幾個律師觀念都錯了,你覺得一般律師跟地政士會懂

taoist999904/24 12:45這個嗎?

專業與否就在這邊看出來不是嗎?

tamacugi04/24 13:07就代書不想回答而已,大概不覺得你是(好?)客戶,真的想

tamacugi04/24 13:08接案,一個代書隨便也會認識好幾個會計師建築師律師等,

tamacugi04/24 13:09你的問題從簡單回答到深入回答都可以,就算非本身專業外

tamacugi04/24 13:12LINE一下朋友都有答案,單純不想幫,事實上也沒義務幫

tamacugi04/24 13:16其實太認真回答你問題的代書,反而可能是經驗少沒被客戶

tamacugi04/24 13:17玩弄過...

有板友認為9成的地政士應該連聽都沒聽過... 我的判斷是這位地政士是真不懂而不是不想回答... 應該大部份地政士都只能處理相對單純的案子而已吧!?

※ 編輯: onewalker (175.182.113.151 臺灣), 04/24/2020 13:32:13

laksjd04/24 13:53是只想處理單純的案子 因為是按件計酬

laksjd04/24 13:54我是說即便有能力的也是這樣,更不用說水準低的

laksjd04/24 13:58我家執業20年了還是會遇到事後反悔來找代書碴的人

laksjd04/24 14:00一件也賺沒多少 除非生意很差不然當然趨吉避凶

可以按照服務項目技術難度不同計酬吧? 當然只接相對單純的、風險低的項目穩穩賺也是一種商業模式

taoist999904/24 14:47我連你去「法律百科」網站看文章,應該都猜得出來了。

taoist999904/24 14:48的話,大概也能寫一篇論文了。

tamacugi04/24 14:59未保存建物只是無法用登記移轉所有權,但是是有方式可以

tamacugi04/24 15:00移轉所有權的,像是繼承,所以建議原PO可以去....

tamacugi04/24 15:01網路上的免費諮詢只能給這麼多的回答了 XD

supa6404/24 15:02......地政士不等於律師牌......你怎麼會強迫地政去回法律

supa6404/24 15:03問題?何況是說錯就可以被告的

taoist999904/24 15:18tamacugi講得很好喲!但前提是房屋出資起造人生前沒有

taoist999904/24 15:19將「事實上處分權」讓與他人(例如:贈與或、買賣)。

taoist999904/24 15:19如果房屋出資起造人(即房屋所有權人)在生前讓與事實

taoist999904/24 15:20上處分權給他人(受讓人),此受讓人死亡後,受讓人之

taoist999904/24 15:20繼承人所繼承的權利還是「事實上處分權」,而非「所有

taoist999904/24 15:20權」。

taoist999904/24 15:22法律依據:民法第759條,非因法律行為,無須登記即取

taoist999904/24 15:22得物權。

taoist999904/24 15:22但實務上,認為「事實上處分權」並非「物權」就是了。

taoist999904/24 15:24繼承人是依民法第1148條第1項,承受被繼承人之「事實

taoist999904/24 15:24上處分權」。

taoist999904/24 15:26PS:我個人是比較贊同某些學者之見解,認為「事實上處

taoist999904/24 15:26分權」除了沒有登記外,跟所有權之權能幾乎是一模一樣

taoist999904/24 15:27,具有多年之慣行及法之確信,依民法第757條,認為其

taoist999904/24 15:31為「習慣法」上之物權,只是實務見解並不這麼認為,也

taoist999904/24 15:31是沒用。

q135q13504/24 15:48最高法院108年台上字1746號

TAKIHERO04/24 16:46代書回的很專業啊,就你搞錯

TAKIHERO04/24 16:48要問這些你該問你有付服務費的仲介,但也不負責

代書考民法、土地法、土地稅法、土地登記 不動產經紀人還沒考土地登記咧 何況有的買賣沒有仲介,有的就算有仲介,買賣前還是會詢問代書, 調謄本,看仲介說的有沒有問題之類的。 如果這些不是代書專業,那什麼才是代書專業啊!?

Zyn04/24 16:51純推taoist9999大耐心說明

taoist999904/24 17:11最好有仲介會懂這個。 XD

taoist999904/24 17:12要講的話,真的可以寫論文了。

taoist999904/24 17:12老實說,一般我就是講:「有權狀過戶權狀,沒有權狀過

taoist999904/24 17:12戶房屋稅籍」這樣子而已。

taoist999904/24 17:13因為要深入探討的話,一般人聽不懂就算了,真聽懂了,

taoist999904/24 17:13會不會因此就不買了?

king1227204/25 01:40代書的回答很專業啊

自己事務所的服務項目就有"未登記建物稅籍買賣變更"一項了 問他違建買賣,回說"可以這樣買賣喔"... 說這是專業,我想還真說不過去....

slchao04/25 10:34感覺你們之間的關係不夠好,也互相不信任,代書覺得你問

slchao04/25 10:34完後不會給他業績所以留一手,你覺得要看代書的能力再決定

slchao04/25 10:34要不要給他業績所有不滿意。

板友的回答分兩類 一是大部份代書不會懂 一是不想回答也/或不想辦 (不想說,不想辦,其實更有可能是"不會辦"的美化說法) 我自己綜合判斷 認為應該是像taoist9999的板友說的 大部份代書不懂 以至於 只能也只想辦比較不具技術性的案子吧 至於我的case,根據現場感覺,我認為是真不懂的可能性較大。 應該不至於不信任,畢竟現場是我和家人一同前往,而家人也已經讓他作好幾個case了

※ 編輯: onewalker (175.182.113.151 臺灣), 04/25/2020 15:09:53

taoist999904/25 15:29大部分地政士會辦理「未保存登記建物」之申報契稅流程

taoist999904/25 15:29(在繳完契稅後,「房屋納稅義務人變更」就完畢了)。

taoist999904/25 15:30但大部分地政士是連「事實上處分權」是什麼意思都不清

taoist999904/25 15:30楚,甚至很多人應該是完全沒聽過。

taoist999904/25 15:30大部分律師則是完全不了解不動產登記流程,因為國考沒

taoist999904/25 15:31考,加上大多數律師是完全沒做過不動產登記實務。

taoist999904/25 15:31 

taoist999904/25 15:32其實「所有權」跟「不動產處分權」在法律上是有相當多

taoist999904/25 15:32的差異性:

taoist999904/25 15:34例如:所有權人得主張民法第767條物上請求權;占有人

taoist999904/25 15:34得主張民法第962條物上請求權,但兩者光時效就很多了

taoist999904/25 15:34

taoist999904/25 15:35        「事實上處分權」

taoist999904/25 15:37 

taoist999904/25 15:37到此為止,我要下課了。

tamacugi04/25 17:26你誤會taoist9999的意思,他是說大部分的代書不懂詳細法

tamacugi04/25 17:27律關係但是會辦,不然實務上那麼多違建買賣案是誰去辦?

tamacugi04/25 17:28阿不都代書,另外你下面回文的,回不想辦的很多是代書

tamacugi04/25 17:29(包括我,toa也是),回答不會辦的就鄉民囉,你覺得呢?

tamacugi04/25 17:35大部分代書程度不夠不會辦,那實務上誰去辦??客戶程度比

tamacugi04/25 17:37代書好都自己辦?? 邏輯不通嘛,不過你硬要這樣想也沒辦

大部分代書程度不夠不會辦,那實務上誰去辦?? =>少部分程度夠的代書 真的要說邏輯的話,應該是這樣吧!?

tamacugi04/25 18:01算了tao都懶得回了,我也懶得爭,你愛怎麼說都隨你吧

tamacugi04/25 18:07最後給個建議,你應該是想辦法提升代書意願,或換個想辦

tamacugi04/25 18:10的代書辦,不是在這邊抱怨代書程度不夠,不然永遠卡在這

tamacugi04/25 18:14沒抓住代書想不想辦的點的話,那你要找程度"夠"的代書,

tamacugi04/25 18:14就可能要花很~多精力去找了

我也懶得回了 還是謝謝大家的推文 從中也得到不少資訊就是了

※ 編輯: onewalker (123.204.135.64 臺灣), 04/25/2020 23:38:31

jessica41804/26 08:20有點要馬兒跑 又不給他吃草的感覺