[請益] 代書的程度？

PDPDPD04/23 21:54這些問題上網查就有了吧？而且問題3，他是以為你的意思是

PDPDPD04/23 21:54有人只買賣頂加的部分，還是說你就是這個意思？那我也想

PDPDPD04/23 21:54說有人這樣買賣的喔？

F9393504/23 22:03第一項本來就代書不能回答

F9393504/23 22:10稅率問會計師也沒錯啊，營業減半還是什麼不一樣操作

F9393504/23 22:11第三項誰這樣買賣-...-

killerbbt04/23 22:12我覺得是你個人的問題

killerbbt04/23 22:12按錯等等補推

F9393504/23 22:12買頂加水電跟誰牽？

killerbbt04/23 22:12他回答得很好啊 不是自己專業部分不回答 這代書棒

taoist999904/23 22:13所以，你想得到什麼答案？

taoist999904/23 22:13要代書幫你掛保證嗎？

taoist999904/23 22:13你要不要去問律師看看？

taoist999904/23 22:13你看律師會怎麼回答？

gioandow04/23 22:17誒誒 代書真的不夠專業 第二題送分題

gioandow04/23 22:18臨路六米以上可以看個使用分區去做營業登記，會影響地

gioandow04/23 22:18價稅與房屋稅，影響的層面看你設定營業登記的面積是產權

gioandow04/23 22:18的全部或比例。

gglong04/23 22:26第三題是代書應該要懂的

gglong04/23 22:27第一題知道答案也不能回答你

taoist999904/23 22:31問題1：就是違章建築啊！拆不拆？每個縣市都不一樣。

taoist999904/23 22:31有的拆除大隊的預算被砍掉剩1塊，要怎麼拆？

taoist999904/23 22:32但萬一整個議會的多數黨換了或地方首長換人，政策可能

taoist999904/23 22:32就變了。

taoist999904/23 22:33議員關說有效，跟議員關說無效，也不一樣。

taoist999904/23 22:33你覺得有標準答案嗎？

taoist999904/23 22:34問題2前半段：問會計師或記帳士。後半段基本上會影響

taoist999904/23 22:34到地價稅、房屋稅及土增稅。

taoist999904/23 22:36問題3：所有權人就是原始出資興建人（民法第759條修法

taoist999904/23 22:36理由參照），因為沒有辦法建物所有權第一次登記（下稱

hsiangluv04/23 22:36這些問題,問里長可能會更清楚

taoist999904/23 22:37保存登記），所以依民法第759條及第758條第1項，並無

taoist999904/23 22:37法辦理所有權移轉登記，因此買方僅能取得「事實上處分

taoist999904/23 22:38權」（這是最高法院創設的概念），至於實務上的做法就

taoist999904/23 22:38是「房屋稅納稅義務人變更」。

taoist999904/23 22:39　

taoist999904/23 22:39我上面就是直接隨興寫出來的答案，你去問看看一般律師

taoist999904/23 22:39、地政士，你看他們會怎麼回答？

hibioman04/23 23:081.這題陷阱題，直接問主管機關(拆除大隊)

hibioman04/23 23:102. 房屋稅有影響，地價稅不一定(除非原本是自用稅率)，

hibioman04/23 23:12 違反分區使用可罰6~30萬，但很多人從未被罰過

hibioman04/23 23:133.就算拆房屋稅籍，水電管路能改！這案件也直接推掉，不

hibioman04/23 23:15敢承辦！頂加買方無土地持分，若日後房屋被報拆，無家

hibioman04/23 23:16可歸，還要負擔拆除費用。 簽約前告知買方有可能發生前

hibioman04/23 23:16述情況，買方敢買？沒告知，日後代書被告，因為是專業人

hibioman04/23 23:20有時不願意正面回覆！是因為客戶挖洞誘導你跳進去

gpee04/23 23:55好敷衍的感覺，是不是免費的?

itski04/24 00:48可能是代書知道你來問爽的，不想跟你說而已

itski04/24 02:21不是這個問題，有時候你問的越細，代書越會覺得你是問來要

itski04/24 02:21自己去辦的

itski04/24 02:22有時候也不是業務能力的問題，是他根本可接可不接你的案子

itski04/24 02:24因為代書遇過太多人來問一問之後跑去自己辦的，久而久之

itski04/24 02:24他遇到這種問很多問題的，他寧願選擇不回答

laksjd04/24 03:54樓上正確 我家也是幹代書的，這些問題除非承辦過程遇到才

laksjd04/24 03:54會跟你討論

laksjd04/24 04:00而且說真的 複雜的案件不接算了 他可能只是不想做

alex839804/24 09:25我的代書第二題答得出來，不過當初也遇到很多什麼事都要

alex839804/24 09:25打電話問國稅局的代書，這個行業能力參差不齊

alex839804/24 09:26然後這絕對不是律師專業...除非自己有特別去學的律師

taoist999904/24 09:39我講白一點，不是歸於我的業務的事情，基本上我會建議

taoist999904/24 09:39他去請教建築師或會計師比較好，我不想講錯害人害己。

taoist999904/24 09:41違建優先拆除，當然是不涉及公共危險問題的話，原則上

taoist999904/24 09:41愈舊的違建拆除順序是排在愈後面，這基本上就是常識而

taoist999904/24 09:42已，問題是如果有人要搞你的話，違建哪會跟公共危險沒

taoist999904/24 09:42有任何關係啊？

taoist999904/24 09:42頂樓加蓋，基本上怎會跟公共危險無關呢？

taoist999904/24 09:43你自己透天厝一戶，而且旁邊都沒有任何建物，都是空地

taoist999904/24 09:43，頂樓加蓋，可能還能扯一下，跟公共危險無涉。

taoist999904/24 09:44如果是公寓大廈的話，頂樓加蓋涉及建築物結構還有逃生

taoist999904/24 09:44等問題，當然跟公共危險有關囉！

taoist999904/24 09:45　

taoist999904/24 09:45你上來這兒能問到什麼？

taoist999904/24 09:46我本來是不想寫這麼多的，是有點氣才寫一下。

taoist999904/24 09:46老實說，現在非客戶電話詢問的話，我大概也不會讓他們

taoist999904/24 09:47問太久，多半會請他們當場詢問，而且我會收諮詢費。

taoist999904/24 09:48　

taoist999904/24 09:49原PO如果是向辦了好幾件你家案件的地政士詢問的話，我

taoist999904/24 09:49個人認為除非那個地政士嫌業務太多，否則應該還是要補

taoist999904/24 09:49充一些內容比較好。

taoist999904/24 09:50這是業務能力的問題，會搞到讓原本客戶不爽，我也蠻意

taoist999904/24 09:50外的。

s551782104/24 10:01你問到高雄市長嗎？

PDPDPD04/24 10:22反正不是重點，你不爽的話換代書就好了，那些問題你自己

PDPDPD04/24 10:22早就有答案了，我比較好奇的是頂加違建買賣的問題，完全

PDPDPD04/24 10:22不會有土地和建物的所有權狀，是要買賣什麼東西？該棟全

PDPDPD04/24 10:22住戶同意的使用權嗎？而且基本上有人真心要搞你頂加違建是

PDPDPD04/24 10:22不會去報1999違建科的啦，跟你說的一樣，不是新增的緩拆

PDPDPD04/24 10:22不知道排到民國幾年，但是如果他是去法院告你，就準備GG了

PDPDPD04/24 10:22。有不少判例，一樣可以google，所以你是賣家的話，真的

PDPDPD04/24 10:22有人想不開或是太傻太天真要買，你就趕快賣吧，雖然於法這

PDPDPD04/24 10:22個交易的商品根本不存在。那如果你是買家，我勸你不要……

frank11104/24 11:29代書不會教你違法的事，他當然知道怎麼做，但你們很熟

frank11104/24 11:30你確定案子給他跑，他可能還會教你。只是問爽的就路邊

frank11104/24 11:30玩沙去吧

taoist999904/24 12:13很多地政士是不了解「事實上處分權」跟「所有權」的差

taoist999904/24 12:13異性，這還包括對不動產物權不了解的一般律師也一樣。

taoist999904/24 12:14一般律師是不懂登記，而地政士對不動產物權法令的了解

taoist999904/24 12:14不夠深化了解。

taoist999904/24 12:15公寓大廈的頂加，在《公寓大廈管理條例》施行前後，以

taoist999904/24 12:15及是否有「債權物權化」的問題（例如：頂加記載在「規

taoist999904/24 12:16約」等等），這都是得對法令及實務非常熟悉的人，才能

taoist999904/24 12:16充分回答。

taoist999904/24 12:17講難聽一點，你花錢諮詢，倒楣一點，還會問到不懂裝懂

taoist999904/24 12:17的人咧！

frank11104/24 12:23你不想給他案子?他還不想接這種麻煩的案子咧

taoist999904/24 12:26我一般回答就是「有權狀過戶權狀，沒有權狀只有房屋稅

taoist999904/24 12:26籍就過戶房屋稅籍」這麼簡單。

taoist999904/24 12:27至於一堆法律上的爭議性，老實說一般人可能也聽不懂，

taoist999904/24 12:27還會嫌你太囉嗦咧！

taoist999904/24 12:28關於「事實上處分權」的資料，我自己都不知道看了幾遍

taoist999904/24 12:29，一直反芻再反芻，每次看完後的心得都會增加一點。

taoist999904/24 12:29你講「事實上處分權」，可能九成以上的地政士連這玩意

taoist999904/24 12:29是什麼都沒聽過。

taoist999904/24 12:41我剛看某個法律專業網站，還有撰寫的兩三位律師觀念錯

taoist999904/24 12:41誤，「事實上處分權」是因為未保存登記建物，無法移轉

taoist999904/24 12:42所有權，最高法院才創設出「事實上處分權」這個概念。

taoist999904/24 12:43而不是只針對「違章建築」而已，有一種情況是合法建物

taoist999904/24 12:43但沒有辦理保存登記（因為保存登記，在我國是採「任意

taoist999904/24 12:43登記」主義，而非「強制登記」主義）。

taoist999904/24 12:45　

taoist999904/24 12:45連好幾個律師觀念都錯了，你覺得一般律師跟地政士會懂

taoist999904/24 12:45這個嗎？

tamacugi04/24 13:07就代書不想回答而已，大概不覺得你是(好?)客戶，真的想

tamacugi04/24 13:08接案，一個代書隨便也會認識好幾個會計師建築師律師等，

tamacugi04/24 13:09你的問題從簡單回答到深入回答都可以，就算非本身專業外

tamacugi04/24 13:12LINE一下朋友都有答案，單純不想幫，事實上也沒義務幫

tamacugi04/24 13:16其實太認真回答你問題的代書，反而可能是經驗少沒被客戶

tamacugi04/24 13:17玩弄過...

laksjd04/24 13:53是只想處理單純的案子 因為是按件計酬

laksjd04/24 13:54我是說即便有能力的也是這樣，更不用說水準低的

laksjd04/24 13:58我家執業20年了還是會遇到事後反悔來找代書碴的人

laksjd04/24 14:00一件也賺沒多少 除非生意很差不然當然趨吉避凶

taoist999904/24 14:47我連你去「法律百科」網站看文章，應該都猜得出來了。

taoist999904/24 14:48的話，大概也能寫一篇論文了。

tamacugi04/24 14:59未保存建物只是無法用登記移轉所有權，但是是有方式可以

tamacugi04/24 15:00移轉所有權的，像是繼承，所以建議原PO可以去....

tamacugi04/24 15:01網路上的免費諮詢只能給這麼多的回答了 XD

supa6404/24 15:02......地政士不等於律師牌......你怎麼會強迫地政去回法律

supa6404/24 15:03問題?何況是說錯就可以被告的

taoist999904/24 15:18tamacugi講得很好喲！但前提是房屋出資起造人生前沒有

taoist999904/24 15:19將「事實上處分權」讓與他人（例如：贈與或、買賣）。

taoist999904/24 15:19如果房屋出資起造人（即房屋所有權人）在生前讓與事實

taoist999904/24 15:20上處分權給他人（受讓人），此受讓人死亡後，受讓人之

taoist999904/24 15:20繼承人所繼承的權利還是「事實上處分權」，而非「所有

taoist999904/24 15:20權」。

taoist999904/24 15:22法律依據：民法第759條，非因法律行為，無須登記即取

taoist999904/24 15:22得物權。

taoist999904/24 15:22但實務上，認為「事實上處分權」並非「物權」就是了。

taoist999904/24 15:24繼承人是依民法第1148條第1項，承受被繼承人之「事實

taoist999904/24 15:24上處分權」。

taoist999904/24 15:26PS：我個人是比較贊同某些學者之見解，認為「事實上處

taoist999904/24 15:26分權」除了沒有登記外，跟所有權之權能幾乎是一模一樣

taoist999904/24 15:27，具有多年之慣行及法之確信，依民法第757條，認為其

taoist999904/24 15:31為「習慣法」上之物權，只是實務見解並不這麼認為，也

taoist999904/24 15:31是沒用。

q135q13504/24 15:48最高法院108年台上字1746號

TAKIHERO04/24 16:46代書回的很專業啊，就你搞錯

TAKIHERO04/24 16:48要問這些你該問你有付服務費的仲介，但也不負責

Zyn04/24 16:51純推taoist9999大耐心說明

taoist999904/24 17:11最好有仲介會懂這個。 XD

taoist999904/24 17:12要講的話，真的可以寫論文了。

taoist999904/24 17:12老實說，一般我就是講：「有權狀過戶權狀，沒有權狀過

taoist999904/24 17:12戶房屋稅籍」這樣子而已。

taoist999904/24 17:13因為要深入探討的話，一般人聽不懂就算了，真聽懂了，

taoist999904/24 17:13會不會因此就不買了？

king1227204/25 01:40代書的回答很專業啊

slchao04/25 10:34感覺你們之間的關係不夠好，也互相不信任，代書覺得你問

slchao04/25 10:34完後不會給他業績所以留一手，你覺得要看代書的能力再決定

slchao04/25 10:34要不要給他業績所有不滿意。

taoist999904/25 15:29大部分地政士會辦理「未保存登記建物」之申報契稅流程

taoist999904/25 15:29（在繳完契稅後，「房屋納稅義務人變更」就完畢了）。

taoist999904/25 15:30但大部分地政士是連「事實上處分權」是什麼意思都不清

taoist999904/25 15:30楚，甚至很多人應該是完全沒聽過。

taoist999904/25 15:30大部分律師則是完全不了解不動產登記流程，因為國考沒

taoist999904/25 15:31考，加上大多數律師是完全沒做過不動產登記實務。

taoist999904/25 15:31　

taoist999904/25 15:32其實「所有權」跟「不動產處分權」在法律上是有相當多

taoist999904/25 15:32的差異性：

taoist999904/25 15:34例如：所有權人得主張民法第767條物上請求權；占有人

taoist999904/25 15:34得主張民法第962條物上請求權，但兩者光時效就很多了

taoist999904/25 15:34。

taoist999904/25 15:35　　　　　　　　「事實上處分權」

taoist999904/25 15:37　

taoist999904/25 15:37到此為止，我要下課了。

tamacugi04/25 17:26你誤會taoist9999的意思，他是說大部分的代書不懂詳細法

tamacugi04/25 17:27律關係但是會辦，不然實務上那麼多違建買賣案是誰去辦?

tamacugi04/25 17:28阿不都代書，另外你下面回文的，回不想辦的很多是代書

tamacugi04/25 17:29(包括我，toa也是)，回答不會辦的就鄉民囉，你覺得呢?

tamacugi04/25 17:35大部分代書程度不夠不會辦，那實務上誰去辦??客戶程度比

tamacugi04/25 17:37代書好都自己辦?? 邏輯不通嘛，不過你硬要這樣想也沒辦

tamacugi04/25 18:01算了tao都懶得回了，我也懶得爭，你愛怎麼說都隨你吧

tamacugi04/25 18:07最後給個建議，你應該是想辦法提升代書意願，或換個想辦

tamacugi04/25 18:10的代書辦，不是在這邊抱怨代書程度不夠，不然永遠卡在這

tamacugi04/25 18:14沒抓住代書想不想辦的點的話，那你要找程度"夠"的代書，

tamacugi04/25 18:14就可能要花很~多精力去找了

jessica41804/26 08:20有點要馬兒跑 又不給他吃草的感覺