Re: [新聞] 央行副總裁示警台灣房市泡沫風險　籲勿

※ 引述《kusomanfcu (POE yea開始急速惡化了（)》之銘言：
(刪除原文)
來分享一下從一個小建商的角度看事情
精確的來說我們家不是建商，建商是朋友，然後我們出資50/50一起做

: 推 capirex: 只會拿台北市比 怎麼不拿高雄台中比 10/06 01:30: 高雄 台中噴阿 隨便漲10%以上耶今年，最主要是中古屋(20年以上)的稅基太低
: 但是新成屋和中古屋齊漲成這樣子就是自住一個接一個入場
高雄台中比較沒那麼清楚，台南"聽同行"說的確是被台積電炒起了一波
但是熟悉的區域(新北桃園)漲幅絕對是熱到不行，而且很多都是自住客...

: 推 coliform: 建商搶蓋搶漲房價，趁可以撈趕快撈一波 10/06 06:08: 推 dannyer: 只會放話，沒有實際作為的政府，賺最多的就是投資客和建 10/06 06:29: → dannyer: 商 10/06 06:29主要是想針對這句回文分享
這就是被政府覺青洗腦的結果... 賺最多的從來不會是建商，其實都是地主
最近我們在桃園標地，完全是前所未見。
前幾個月在藝文特區標了一塊地，80萬左右
結果地主看房地產這麼熱 簽約前一刻突然反悔不賣了
然後前陣子，A10附近偏僻的地，開標逼近40萬 也真的是見識到了所謂瘋狂

你說建商利潤多高？其實我個人認為是風險利潤不太成比例的行業...
我們投資在蓋房子上就當資產配置，建商這塊其實是風險利潤比例最低的投資...
個人認為放貸是我們配置裡CP值最高的。非常穩定且接近零風險的年化15~20%

個人認為建商最大的問題是要一直有建案/現金流
建商不像投客可以市場好才蓋，不好就先暫停，資金在那邊要對股東有交代
何況也不是說現在市場好，你現在蓋 兩個月就可以開賣了

以這波如此瘋狂的情況，最近算前幾年投入資金的回報率，回收回來回報差不多80%附近只是這一波也是從入行以來前所未見的 絕非常態

在前幾年也是有過整個建案蓋好，結果一路賣賣賣，賣了7,8年才賣完
運氣不錯是沒虧，可是其實就差不多打平而已。
但是如果你把資金成本算進去的話，假設5%的資金成本，卡了8年也是賠了快40%。
如果這都槓桿的公司早就倒了，法拍上一次拍整個社區的相信也不是沒見過。
你可能會說，活該你要槓桿，可是我上面說的80%也強調了是投入資金的回報率...
一般來說土融+建融差不多可以到8成左右(土融少點 建融多點)
一個建商如果不槓桿其實回報率會非常低，參進風險因子更是不成比例的低

很多人在看到所謂的實價登錄，再在那邊說建商多賺多賺
我常常會說建商大賺的時代已經過了

我們可以來算算成本
以一坪地60萬來說，如果可以賣四坪，那每坪地差不多15萬
建築成本在新北桃園，除非規模大或偷雞，不然我們自己蓋差不多15萬/坪
其實這部分要偷雞滿容易的，是有小手段可以一週蓋遠超過一層，那就先不提
如果完全不在意品質還有法規當然是有辦法偷到不到10萬/坪... 一分錢一分貨了

這樣就已經先30萬了
如果算上銀行利息成本，然後別小看代銷，也差不多抽3~6%
(我們一直想拉合作代銷入股，但他們大概也知道蓋房子沒代銷好賺一直不願意QQ)
公司營運也要錢，有的沒的開銷，那想請問一下建商該拿多少%利潤才合理呢？
更別說房子沒賣出去，那樣就真的是準備賠本做...

很多人說建商賺爆，請去看是哪些建商"賺爆"
真的"賺爆"的建商都是那些大建商，因為他們有本事養地......
請仔細想想這樣到底 因為他們是"建商"賺爆 還是因為他們是"地主"賺爆 呢？
(然後你可以再想想台灣的大地主是誰:) )

另外不知道有沒有人注意到
我上面還提到了很多的"風險" 其實比起賣不出去我們比較怕的是蓋不起來
我們不做(或是沒能力)台北市除了因為地太貴，另一個問題是刁民太多
台北市人口太密集了，你就算合法合規來 一堆刁民一天到晚檢舉就夠你受了
刁民還只是小風險，警察來了做做樣子就沒事了。
麻煩的是那些官，你合法合規他還是可以透過政府來做各種阻擾。
而且這種警察來也都不是做做樣子，而是就是要跟你耗，反正時間壓力在我們身上
以前有個官員三不五時來要錢我們就付錢打發。
後來看到新聞說被槍擊大概就是要太兇惹到大尾的了...
至於黑的話就又是另外的故事了

所以另一個很大的成本就是打點黑白兩道。
這塊不是幾萬幾萬在算的，而是好幾億跑不掉的...
但這也很難歸結都單一案子上面所以也不好直接算進建案成本

所以說 建商多賺？其實真的沒很賺拉... 那個建商老闆其實也只是做健康的
主要是建商老闆他想留事業給小孩，如果小孩未來有正常又不錯的工作差不多就不做了

認識很多建商傳給二代的反而都沒在做建商了
我們認識目前做最好的建商二代，幾乎不蓋房子了XD
他請了一堆人做權證電腦交易 賺的比他老爸多還兇XD
只能說建商的黃金時代過了，以前的人說三等的人買股 二等的人買房 一等的人買地
現在已經反過來了lol
比起買地蓋房好好做 現在還是買房快進快出(c大)跟炒股(p大)賺錢快XD

: 推 althea0628: 台商錢幾十億幾百億的回來 北竹中南當然漲 10/06 09:35這波的確很多台商錢回來，但主要還是稅務原因
如果有認識的可以去問問到底發生什麼事了，只是台商該回來的錢也差不多了

只是我認識台商的錢回來都跑去買台北市了。
如果有在注意信義計畫區房子的人，會發現附近非常熱
能貸八成的維多利亞 亞歷山大 國王與我之類的物件幾乎都是瞬賣
有些看似超過7000/8000萬門檻的，其實有兩個門牌可以分開貸的也都賣很快
(上次有一個案件慢了一步，禮拜五仲介跟我講，禮拜六去看，禮拜一跟屋主搞清楚地價 稅還有一些細項，原本要下了結果禮拜二仲介就跟我說已經成交了QQ)
但是超過豪宅標準的除了一些稀有品秒殺，不然還是有被打到
所以我認為預算在這附近的可以等一下下，錢都回來了之後應該會冷一點

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