Re: [心得] 預售屋需要實價登錄影響真的超大

※ 引述《inwindwei (風)》之銘言：
:
這次央行的降低成數政策與預售屋實價登錄政策，

之後建商在推案時，

建商就不會開這麼高價了吧？

因為投資客變少了？

林口A9前段新案應該跌到3開頭？

A7新案變到2開頭？

板橋江翠回到4開頭？

雖然知道版上一堆投資客和仲介
: 但大部分潛水的還是準備要買房的人
: 覺得還是分享一下買房前看到的事實和這次實價登錄的關係
: 比起這次預售屋要實價登錄 12/08的貸款成數變動根本不值得一提
: 以數據來看 12/08受影響的戶數才4000戶 佔整年房屋交易量的...1.3%
: 但預售屋炒房佔比卻超高
: 以超高的新竹自住率來說也才七成 那三成就是投資客 (30% vs 1.3%...)
: 炒房又以預售屋為最大宗 因為風險最低 利潤最高 又不用貸款
: 去買秒殺的預售屋就知道將近100%都投資客
: 而去看實屋會發現兩年內要賣的房子很多是預售屋時期到現在投資客賣不掉的
: 超過五年的才幾乎都自住
: 自住率低的一些重劃區應該遠不如新竹 但一樣秒殺 可想而知投資客佔比...
: 實際去買房會發現房價是這樣被墊起來的 (其實版上也很多人提過了)
: 1. 建商把大量紅單給大型投資客買 一買就是一層甚至有聽到20戶~30戶
: 2. 剩餘紅單釋出給小投資客 小投資客會以每位2000元的排隊費買下數戶或1.2戶
: 所以新聞說那些排隊秒殺的案子不是假的 只是自住戶通常沒這個經驗去排紅單
: 那紅單幾乎就都大小投資客買去
: 3. 大型投資客紅單轉單透過代銷 小型投資客透過仲介
: 其中透過代銷的方法就是如果代銷跟你說自備款要很高(某建商很多這樣)
: 那有可能就是代銷幫大老闆轉紅單 而且會在銷售中心約好幾組人
: 約好以後再一起開賣 (我就遇過)
: 小型投資客透過仲介大家都很清楚就不贅述了
: 4. 紅單轉約後 等到賣得差不多只剩2.3.4.頂樓的時候 買紅單的投資客開始找仲介: 轉約賣下一手 通常就是自住客 但行情好也有可能再轉到下一手投資客
: 5. 預售屋蓋好後自住客發現不喜歡 過兩年和沒賣完的投資客又拿出來賣
: 所以當你買新成屋的時候 已經經過好幾手炒房了 紅單>買賣契約>換約>蓋好賣掉
: 紅單賺50-100+換約賺100-200 就被投資客賺了100-300 (當然中間還有仲介費啦)
: 有的甚至還不只:
: 舉例來說某立委買紅單價沒賣出去 價格是單坪52 (建商大概也不敢多賺立委錢)
: 因為立委沒要炒房放著 導致實價登錄現出真正的底價和其他成屋的價格(68-72)
: 這個價差還比我看到的都還要高 (不是立委也不是大型投資客很難買到底價)
: 而這次預售屋需要實價登錄可以說少了換約價
: 先不管政府下一步要不要打紅單 (目前的取締只抓的到散戶投資客)
: 你買的成屋價格就少被墊高100-200萬總價
: 為什麼可以說少了換約價?
: 因為要課房地合一稅阿 兩年內買賣要課重稅 預售屋差不多就蓋2-3年
: 這個效果差不多跟和房地合一稅上路差不多 那時打房打八成沒打到預售屋
: 現在就是連最後的預售屋也將成為淨土
: 當時房地合一稅一上路房價馬上崩
: 從歷史來看這次預售屋也應該...
: 剛剛有地震 是不是暗示什麼要崩了?
: 就算房價續漲 但往後大家買的房子都少被炒100-200萬豈不樂乎?
: 12/08那波就開始有一些些拋售了 這波實價登錄一上線 嘿嘿...
: 不要說只有預售屋有差 因為投資客不只投資預售屋 還會投資成屋
: 預售屋要斷頭 手上的物件只要有一件可以賣掉就能過關再撐兩年賣掉
: 第一個想賣得當然是最不好賣的成屋啦~~~
: 祝大家都買到便宜的夢想房~~~

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