Re: [請益] 不動產基本面公式(兼ceca小筆記)

※ 引述《ntpuisbest (阿龍)》之銘言：
: 1.租金沒跌，房價不跌我相信，但是人口移出還有少子化，難道不是長線利空嗎？
: 即使少子化是國安危機，政府會引入東南亞人口好了
: 他們也不太可能跟台灣人繳一樣的房租吧??
: 這樣下來難道租金不會跌?
: 我的意思是基本面也是可以用來預測租金吧@@
1:都市化影響超過少子化,偏鄉才是受少子化影響的地區
2:現代人對於居住空間需求增加
以前三房兩廳住六個,現在三房兩廳只能住四個
3:公設比變高,等於可用面積減少

: 2.基本面公式是不是存在一個假設
: 那就是不動產價格不因時間而縮小
: 像是股票好了
: 如果這間公司股價跌，但股息發一樣，他的投報率超高，但還是賠錢的
: 究竟為何不動產不太折舊
: 是因為土地不折舊嗎？
: 還是因為老屋跟新屋使用價值差別不大
: 還是因為這是華人的天性
: 沒賺我幹嘛賣
土地基本不存在折舊
公司股價跌但股息照發,投報率高的原因很可能是公司治理有問題
說到底房地產的絕大多數資訊對散戶是透明的
但是股票剛好相反,資訊絕大多數都是不透明的!

: 3.少子化多少和房價有關，如果政府在市中心大規模提高供給，例如小學改成社宅，難道: 不會劇烈影響房價?
: 畢竟政府還是要救少子化吧
: 不然真的太恐怖
不會欸,少子化問題基本都是好幾個任期以後的事情了
就我所知,檯面上會真正關心不是自己任期的政治家
實在是太少了

: 4.繼承這件事，少子化下來，我假設每個小朋友都可以繼承一戶房子好了
: 小明跟小華生一個，他的小朋友小白繼承兩戶
: 小白在和小美生一個，他的小朋友繼承了四戶
: 繼承難道不會劇烈影響房屋需求?
: 5.關於戰爭
: 我可以想像即使阿共打贏
: 他為了維穩不太可能搶大眾財產
: 可是如果是搶有錢人當成軍功分給將士呢
: 這難道不可能做嗎？
: 畢竟台灣也是蠻仇富的吧...
慘烈的,請觀察新疆維吾爾人權事件
輕微的,請 google 新台幣四萬 事件

網上很多人覺得自己有辦法從戰爭中獲益
說真的這些人是真的沒見過戰爭的殘酷
傻了才會覺得戰爭打起來韭菜可以飛天
除極少數運氣好的人,
在戰爭中韭菜只會變成被踩成肉泥的韭菜
還以為自己能發戰爭財?

: 6.不動產為何不會像債券一樣
: 每個區的投報率都不太一樣，中南部高，台北低，可是為何台北房價還是比中南部高，如: 果是債券，這件事不太合理
: 難道是因為台北的風險比中南部低，為何不是中南部趕快漲到跟台北一樣價格，投報率一: 樣低
: 或是台北降價呢
: 7.人口移出北市，到林口，台北需求減少，為何沒看到跌，難道是因為去年股票太好賺，: 所以沒跌
: 還是又是我家不一樣@@
一個地區房價漲跌看的是資產的前 20%
(強調一次是資產不是收入,不要拿收入來戰!)
後面的鄉民管你跳進來跳出去就是不會產生影響
所以飛彈危機時,台北房價狂跌
現在設籍一直減但是價格穩如泰山

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沒有 只是說戰爭一到就是生靈塗炭 一堆人以為可以發戰爭財的,真的是太傻了

繼承這東西影響市場太小了,基本不會列入考慮 1:現代人平均壽命 80 年 2:過往的市中心會變成邊陲地帶 你知道一府二鹿三艋舺吧 3:繼承產權通常會複雜化,很容易變成要整合很久 造成無法有效開發以及整合成本過高!