[請益] 中古大樓的滲漏水保固

請教各位房版前輩，

十月中時以六百多萬購入一間四房坡道機械次高樓層的房子，最近因為銀行申請貸款進度較慢，所以簽完約後另外去了兩次看房子清空進度，但是在第二次屋主清空前問我們要不要一些舊家具的時候發現靠近後陽台房間的窗框有滲水痕跡、下方木框酥爛且房間牆壁壁癌嚴重以及前陽台清空後發現磁磚有些許剝落和會受到雨水沖刷的陽台內磁磚有空心問題，不是很確定是否會漏水。

今天跟仲介反應後的結果是仲介一直反覆說這不是漏水，這是外牆的關係，老大樓都會有這個問題所以導致窗框滲水，且表示簽約前我們看了好幾次房子她都有跟我們告知有壁癌跟滲水要現況交屋。

但是簽約前唯一一次看房是帶著媽媽和姐姐一起去，當時看屋因為屋主是媳婦，但當時居住者是她的公婆，公婆很不想她賣房子，所以很多要看房的都吃了閉門羹，我們是剛好比較幸運所以當天有進到房內，但因為時間緊急不想激怒老人家，所以簡略看了格局和採光沒問題，而仲介當時在跟媽媽和那位婆婆聊天，整個看房期間並沒有提到有壁癌的事情，所以當天就下了斡旋。之後簽約時因為屋主堅持要6XX萬，仲介表示議價失敗，我當時表示如果要這個價錢沒有問題，但要求要有瑕疵擔保，後來賣方同意也簽約。

因仲介一直表示漏水保固是那種從樓上漏下來的，不適用這種外牆滲水造成窗框滲水，且一再強調老大樓都會有這個問題，都已經說了現況交屋我怎麼說這樣bla bla bla的，但我翻閱合約書後拍了兩張照片給仲介，一個是合約上註明賣家表示標的物無漏水情形，自交屋日起六個月如有漏水，由賣方負責修繕；另一個是標的物現況說明書上，賣家勾選建物現況無滲漏水且一年內無修復漏水。仲介就說明天要跟店長討論後再跟我說明。

現在想請問
1. 漏水保固真的是像仲介說的這樣，不保固外牆滲水造成的窗框漏水嗎？而且真的是外牆滲水造成的嗎？需要請土木協會來鑑定嗎？
2. 前陽台的磁磚空心能算進瑕疵擔保嗎？
3. 目前因為是冬季沒下雨的狀況，請問把窗框狀況還有壁癌拍起來作為證據足夠嗎？
4. 目前是想走賣家拿出部分價金來減輕維修負擔，但跟仲介對談的感覺好像不太樂觀，除了上調解委員會外有其它建議比較可以順利拿到修繕費嗎？
5. 目前壓12/30最晚交屋，如果我對保完銀行撥款給賣家是不是就只剩法律途徑解決？
6. 若我想要扣住這筆款項在履保裡直到我拿到修繕費應該如何處理？是由銀行還是代書處理嗎？若超過期限未交屋的違約金是由賣家負責嗎？

抱歉讓大家看了這麼落落長的文章，但實在是沒想到買房子送驗屋和修繕課程呀QQ
有任何疑問我會再來補充的，先謝謝房版的前輩們！

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補充： 1. 我在九月以前就已經想看這間房子了，因為離家超近而且對面就是量販賣場XDD 但是因為疫情關係，所以約了很多房仲都無法去看，是後來誤打誤撞找到開發仲介在重新開 放的第一天跑去看的，是我很喜歡的房子，沒有要解約不買喔！只是看的時候真的非常匆忙 ，當時光線昏暗根本沒注意看QQ 2. 銀行還沒撥款，只是昨天專員說要準備對保了，仲介費也還沒付，請問要如何處理才能 扣一筆修繕費在履保內呢？ 再次謝謝房版各位前輩的留言建議！