Re: [請益] 如何評估合理房價？

※ 引述《lionking56 (lion)》之銘言：
: 請問大家買房、賣房 如何評估合理房價？
: 合理股價可以用eps*本益比推算
: 合理房價又該如何推算呢？
: 雖說有實價登錄2.0
: 但只要左手換右手 房價就輕易推升上去
: 銀行又是如何鑑價呢？
: 請高手幫忙解答
估價有三大方法，成本法、比較法、收益法

一般仲介估價或是用實價登錄看

都是用比較法

比較法的好處是，比較貼近市場

客戶對於比較法的說明也比較容易接受

缺點是容易受參考採樣的比較標的價格影響

早期是成交資訊不透明，不容易採樣

現在則是資訊氾濫，實價登錄中隱含許多容易造成估價偏誤的因素

(如：車位拆分、約定專用、增建違建、價格折讓、費用內含、裝潢漏水....等等)

一不小心就採樣到錯誤的比較標的

這樣估出來的價格也就沒參考性 (Garbage in, garbage out，縮寫：GIGO)

當然有時候也許是仲介刻意為之，用以影響屋主開價/買方出價

成本法大多是建商在用，或是自地自建用

土地開發分析法也是成本法的變形

像是危老、合建、都更等等也會用到

不過講起來有點複雜，所以就帶過

收益法，大致上就是算租金收益

用投資報酬率計算是否值得投資，或是用以反推售價

基本上投資客都是用收益法在計算

主要評估就是兩個重點

一個是永續收租型的，算投報率

不過在台北市，你用永續收租的投報率計算，會發現買不下手

另外一種就是算增值率

你在台北市用增值率算，就買的下手了

不過缺點就是未來難以預測，預測增值空間很主觀

當然也還有其他的變形，像是混和兩種方式的估算

或是地上權租賃權的收益價格計算

不過也是太複雜所以就略過了

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