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Re: [請益] 如何評估合理房價?

看板home-sale標題Re: [請益] 如何評估合理房價?作者
tamacugi
(哥吉拉)
時間推噓 5 推:5 噓:0 →:5

※ 引述《lionking56 (lion)》之銘言:
: 請問大家買房、賣房 如何評估合理房價?
: 合理股價可以用eps*本益比推算
: 合理房價又該如何推算呢?
: 雖說有實價登錄2.0
: 但只要左手換右手 房價就輕易推升上去
: 銀行又是如何鑑價呢?
: 請高手幫忙解答
估價有三大方法,成本法、比較法、收益法


一般仲介估價或是用實價登錄看

都是用比較法

比較法的好處是,比較貼近市場

客戶對於比較法的說明也比較容易接受

缺點是容易受參考採樣的比較標的價格影響

早期是成交資訊不透明,不容易採樣

現在則是資訊氾濫,實價登錄中隱含許多容易造成估價偏誤的因素

(如:車位拆分、約定專用、增建違建、價格折讓、費用內含、裝潢漏水....等等)

一不小心就採樣到錯誤的比較標的

這樣估出來的價格也就沒參考性 (Garbage in, garbage out,縮寫:GIGO)

當然有時候也許是仲介刻意為之,用以影響屋主開價/買方出價




成本法大多是建商在用,或是自地自建用

土地開發分析法也是成本法的變形

像是危老、合建、都更等等也會用到

不過講起來有點複雜,所以就帶過



收益法,大致上就是算租金收益

用投資報酬率計算是否值得投資,或是用以反推售價

基本上投資客都是用收益法在計算

主要評估就是兩個重點

一個是永續收租型的,算投報率

不過在台北市,你用永續收租的投報率計算,會發現買不下手

另外一種就是算增值率

你在台北市用增值率算,就買的下手了

不過缺點就是未來難以預測,預測增值空間很主觀

當然也還有其他的變形,像是混和兩種方式的估算

或是地上權租賃權的收益價格計算

不過也是太複雜所以就略過了


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labell12/31 12:22問題早期房子租金投報比目前好太多

tamacugi12/31 12:27早期當然,不過估計的是現在的房價,所以都用現在的資料算

william82612/31 12:38成本法算下去 不要說5折夢 空空的7折夢都崩潰

william82612/31 12:39不過也不意外 整天想零元修水電的慣老闆一堆

menace12/31 13:38早期利息高 租金報酬好是必然

iceyu12/31 14:08開槓桿 投報率5倍 加上房價每年平均增值2~3% combo上去

lyxiang12/31 14:08推詳細分析

iceyu12/31 14:09只要租得出去 淨投報1% 也是比一堆投資工具穩

redmi201/01 06:56分析的有道理 應該有唸書的 不過前篇資金成本上升不影響

redmi201/01 06:56房價的假設 也太駝鳥了