[請益] 透天用途最大化利用?

各位好

我是最近版上討論很熱絡的7年級+年薪又在90-100的族群

過年前終於跟老婆買下一間在高雄後驛6米巷小邊間的老透天
46年 三樓RC 實際地坪19坪 每層樓室內大概17坪 花1125萬
貸款金額核貸900萬 利率1.31% 30年
頭期部分已借用長輩樓店增貸900萬出來付 利率1.46% 同樣30年
扣除頭期後還有650萬現金可使用

老婆大人原本想要弄個7間改套來出租 經過鬆哥解說
除了改套應該還有更好的方案 想一想後目前有以下方案
不知道各位會選哪一種呢 以房子20年內不出售為前提下

1.頂樓加蓋鐵皮屋變為4樓改7間套房
總費用為1125萬+500萬(含家電與簡易裝潢)=1625萬
每間均價以8500計算 滿租每月租金為59500 扣除必要雜支約收55K
年租金/總費用=4.06% 每月房貸55074 收入支出打平

2.頂樓加蓋鐵皮屋變為4樓但不隔間也不用裝璜 拉好三相220V既可
同事已說願意每月10K承租要拿來當礦場 會租三年以上
1~3樓改為鬆哥建議的一層一戶 每戶租11K 扣除雜支約收30K
總費用為1125萬+200萬(含家電與簡易裝潢)=1325萬
年租金/總費用=3.62% 每月房貸45001 每月要多支出5K

3.頂樓自己加裝太陽能板回售台電 已詢問過業者平均月收5K
同樣不隔間不裝璜 重拉電線 同事承租2~3樓當礦場 每月租金15K
1樓部分親戚說10K租來當倉庫 沒有什麼雜支 月收30K
總費用為1125萬+80萬(太陽能板+重拉線費用)=1205萬
年租金/總費用=2.98% 每月房貸40925 每月要多支出11K
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方案一.優點最少 缺點最多 租客管理 能否滿租 花費最高 施工期長達半年以上
以後只能賣給手骨粗的包租方 改套時被檢舉也很麻煩
方案二.未來增值空間隨著整理後透天物件增長 未來買方受眾群相比改套來的太多
但同樣要管理跟花心思去布置 施工期要3個月以上 每月自己貼5K房貸
方案三.最懶人 但每月要自己貼的房貸也最多 施工期半個月至1個月完成

老婆跟長輩比較傾向方案一 畢竟改套投報率比較高 我是選方案二
不知巷弄裡的透天還有什麼用途可以多收租金的呢?





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某演講比賽

評審: 背稿了嗎?

女同學: ...................恩.. (小聲靦腆的說)


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