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[心得] 央北重劃區

看板home-sale標題[心得] 央北重劃區作者
NovaShin
(DAMN)
時間推噓72 推:73 噓:1 →:121

圖文影音版
https://reurl.cc/6EblRr

十年代銷仔分享一下
貼上PTT會省略一些內容
因為真的不是幾張圖就可以講完的
很多人搞不太懂為什麼新店會漲成這樣
所以用代銷的角度 跟大家分享
有些人會覺得我扯太遠
嗯,不要說網友了,連主管都會這樣覺得

但事情要知道他的來龍去脈
為什麼漲,為什麼撐,為什麼還能往上
這樣才買得安心

https://imgur.com/BiceVGM
https://imgur.com/EWrtMcX
我們把時間拉回1949年,當年國共二次會戰
中華民國政府撤退到台灣
可以看到眷村興建戶數,眷村越多的地方

人相對的多,開發的也會比較早

https://imgur.com/B15hRyk
https://imgur.com/dyAVwAX
當時國民政府就把行政階級相當高的國大代表
放置在生活品質良好的新店
從環河路、中央一街至中央八街統稱為「中央新村」
居住品質和治安佳,住戶單純,加上棋盤式的道路
綠樹植栽規劃,讓中央新村有新北市民生社區的美名。


https://imgur.com/W1v2QGR
也因為50年代美援停止,台灣必須自力更生求發展
打開經濟活路。台灣科技之父李國鼎當時即認為
要讓經濟起飛,台灣須朝加工發展
吸引投資者進駐
台灣才能運用眾多且勤奮的勞力資源(肝)賺取外匯
增加國民就業機會、引進外資及技術轉移、培養國內產業。

https://imgur.com/0VGzzaO
https://imgur.com/v1C2w73
從1965年開始,到2000年
飛利浦依然是台灣第三大製造企業
也是台積電草創的一大股東
飛利浦是荷蘭公司
而台積電的曝光機供應商
也是荷蘭的艾司摩爾ASML
1984年,飛利浦和ASMI合夥成立了一家企業
就是現在的半導體設備領導商ASML
圖片中間那位就是飛利浦 (Frits Philips) 先生

而上面講的廠商當初都設在新店

https://imgur.com/HkLdw7m
2000年台灣的被動元件大廠國巨
宣布以180億併購飛利浦的被動元件部門
成為了全球電阻市場第一大
電容市場第三大的公司,也在新店

https://imgur.com/d7gUiMe
https://imgur.com/MQcE9A1
介紹一下全球最大的二極體製造商之一的通用電子
從50年代開始,通用員工1萬多人的上下班人潮
把寶橋路廠區附近的道路擠得水洩不通
也是在新店
2013年我離開房地產,到朋友的公司幫忙
就是到通用電子的原物料供應商

https://imgur.com/EuBSQIa
https://imgur.com/LgHaS2U
https://imgur.com/XF7VT3o
https://imgur.com/79oluKu
產業,產業,產業
整合,整合,整合
供應鏈,供應鏈,供應鏈
在內科,竹科,南科,南軟出來之前
就是新店最大咖

https://imgur.com/w8C7OcJ
事實證明,很多隱形富豪住在新店

https://imgur.com/BhOFgtz
新店的學區就是有一種魔力
康橋可以從幼稚園一路唸到出國留學
很多人就是為了學區進來
永和沒有素地可以規劃重劃區
大多也會往新店走
中正,大安喜歡文教氣息的客戶
也會把新店列為新北市第一首選

https://imgur.com/UrX0JzH
而當初不被看好的美河市


https://imgur.com/kdTGOtx
因為京站+IKEA商圈加持
現在房價60~70也站穩穩


https://imgur.com/3dycWiw
https://imgur.com/cQm1Xf0
新店最核心,生活機能最好的家樂福,七張
北新國小旁的合環Landmark
當初也只比合環御景貴一些
寶橋路78巷的客戶很習慣那個區域
很難搬出來


https://imgur.com/i4MhUwf
https://imgur.com/YhGAYl0
https://imgur.com/IO1lL3X
央北旁的湯泉一期 二期 其實在央北推之前
房價就已經4x~5x站穩穩
當年才16~20萬蓋的房子都能賣這個價
預售屋當初波爾多推4X真的就是送分題
當然扣掉波爾多,還有很多其他案可以選

https://imgur.com/hi2gwc9
https://imgur.com/BSGQmry
https://imgur.com/eEd9S6Z
最後的結論就是,央北能不能買?


https://imgur.com/VglxHx1
換一個角度講
就算沒有通澎,貨幣維持現在的狀況
台北市的小孩要住台北市還是難上加難
自然會往習慣且舒服的地方去

新店有本身的優勢
加上北市比較文教的行政區會選擇新店
這個就是目前新店央北房價處於高檔
而且不容易有多殺多的狀況發生


說真的看到PTT鄉民這麼積極討論房地產
真的蠻開心的
我在代銷十多年
觀察房價會跟薪水脫鉤最大的原因

其一是台灣全部壓寶在電子業
韓國就算三星LG薪水高
現代,KIA薪水也不低
他們還有造船業,甚至飛機都可以做
更不用講文創韓劇KPOP

其二是平常大家不太會注意到房地產
台灣完全走資本主義,而且正在發展中
這10年並不是房價漲太快
而是當你要看房子時
比方說準備結婚
或是真正要用到的時
都是以25~30年為一個單位

這25~30年的產業變化與通貨膨脹
就會讓消費者覺得怎麼這麼貴

有機會會把以前做好的區域整理一下放上來
央北這是新作的,所以隔了比較久
久了就會發現我的套路都一樣

換個方式說,房地產會增值的套路也一樣
只要有產業支撐,有生活機能,有未來發展
有公共建設,有交通建設,有空地
未來就有增值的空間

--

※ PTT 留言評論
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.171.137.68 (臺灣)

※ 文章網址:
https://www.ptt.cc/home-sale/M.1644853326.A.817

ILoveRiva02/14 23:48推 機能好/環境佳/基期低/產業支撐/有空地 = 後勢看漲

sss70030402/14 23:49家樂福那邊要看之後裕隆用地要幹嘛了,還有寶高園區後

sss70030402/14 23:49續的擴張跟引來什麼廠商了

nthomas02/14 23:50央北確實後勢看好

sss70030402/14 23:52未來就看政府有沒有意願把統帥那邊也整合了

GoGoD02/14 23:52有歷史課的港覺

smapvest02/14 23:53

felix080002/15 00:02你贏了

sakyro02/15 00:07央北上看100送分題

googoo110202/15 00:13央北本身地理位置其實普通 目前只是在吃老本 長期其

googoo110202/15 00:13實並沒有什麼重大建設

其實觀察竹北南科 也沒什麼特別重大建設 但那些企業會一直印鈔票 可支配所得要能支撐區域 區域才會有未來發展 105年那一波新店沒什麼跌 就是區域內支撐 短期投資客少

segawar02/15 00:14所以新北一哥是新店嗎

f2915999302/15 00:19推用心!土生土長在新店住了30幾年,是真的蠻習慣且喜

f2915999302/15 00:19歡這個區域,看著這幾年新店的房價起飛也算是悲喜交加

f2915999302/15 00:19吧。

f2915999302/15 00:22回2樓,裕隆那塊地目前裕隆城已經完工剩內部廠商進駐

f2915999302/15 00:22了,沒意外會有全台最大誠品跟3層樓的威秀,另外寶高

f2915999302/15 00:22的招商已經有過三階段了,上網都查得到得標廠商,其中

f2915999302/15 00:22不乏許多一線大廠。

abyssa102/15 00:26產業我倒覺得還好 新莊五股中和一樣一堆隱形富豪

abyssa102/15 00:26學區更尷尬 新店公立學校有點慘 永和好多了

abyssa102/15 00:26公立學校甚至土城可能都比新店強

abyssa102/15 00:26當然私校設點選址有他的考量

abyssa102/15 00:26新店林口康橋土城裕德都有他的客群

abyssa102/15 00:27不過新店雖然公立學區不佳 但房價一直算新北高價區毋庸

abyssa102/15 00:27置疑

abyssa102/15 00:28中正大安假天龍第二代要外移好像首選也是文山新店

hsnu9054202/15 00:29新店的國中只有五峰,很爛耶~ QQ

DADAOH02/15 00:31高人推一個

abyssa102/15 00:31新店一直是高價區 公立學校升學卻一直慘兮兮令人費解

abyssa102/15 00:31大概軍公教二代都有中正大安戶籍可以越區唸國中?

xswrew02/15 00:33用心的好文推一個

opencat02/15 01:00央北也就IKEA和京站 生活機能慘不忍睹吧 = =

opencat02/15 01:02IKEA當初也是看好央北 但央北的交通動線也是濫倒有勝

opencat02/15 01:14等之後央北房子蓋好 中央路上國三那邊應該會塞爆

這邊上班時間跟一般上班族 都不太一樣 所以應該不至於

patterson0102/15 01:16這麼用心的分享 讓你置入個人品牌 都不好意思噓你了

patterson0102/15 01:16 哈哈哈 感謝分享

哈哈哈感謝你

jc1075502/15 01:24新北一哥是新店還是永和?

jc1075502/15 01:24另外敲碗現在正在暴漲的土城

ada1202/15 01:52謝謝分享 請問央北及將來十四張聯開 對中央路右側老公寓已

ada1202/15 01:52經或預期有什麼影響嗎?謝謝

一定會連帶影響不想住電梯大樓 喜歡公寓實坪的 或是買來等危老的

ukenKo02/15 01:55新北以前是永和 現在應該板橋 新店 不過地段才是王道

tupppp02/15 02:14仔細的看完了 這篇會爆 先推

tupppp02/15 02:15另想請問nova大 二重左岸 跟仁義 5字頭 該捏著買下去嗎

這兩區我覺得小坪數+投資客多 建議找找有沒有丟出來賣的 離4越近越安全

zeroyaking02/15 02:47用心給推!!雖然不在北部 也學了不少產業歷史

supa6402/15 03:16中央路右側公寓?合建改建漲價而已啊......(望

OnlyRD02/15 04:16從前漲市中心,但市中心開始老舊重劃都更不易,現

OnlyRD02/15 04:16在似乎因為台灣

OnlyRD02/15 04:16產業中長期看好,所以房地產結構有改變,開始轉往

OnlyRD02/15 04:16產業重心走?原

OnlyRD02/15 04:16PO怎麼看這現象?是一時熱潮還是會持續?持續會多

OnlyRD02/15 04:16久?

就可支配所得 其實沒變 信義計畫區會這麼貴也是金融業 南港會漲就資訊軟體生計進去

olivewood02/15 07:33康橋是不會唸書的有錢小孩唸的吧

olivewood02/15 07:33在意升學的會選薇閣吧

daniel641202/15 07:34康橋不一定不會唸書,但跟金華中正考上建北的這種不

daniel641202/15 07:34能比

shun0102/15 07:36那這樣還不如買竹北?

olivewood02/15 07:41大安中正學區比新店好吧?明星學校錄取率新店根本沒前1

olivewood02/15 07:410

daniel641202/15 07:42只能說新店有基本盤啦,但生育率低迷的狀況下哈

olivewood02/15 07:44所以中正大安會因為教育環境而過去新店的理由有點牽強

olivewood02/15 07:47比較好的補教老師跟資源也在台北

不是 是中正大安100-150萬 不如買新店半價 其他的錢去康橋 之後有機會寫安坑也會帶到這一部分

daniel641202/15 07:49一開始就拿康橋比而已沒拿整個新店。就我身邊朋友康

daniel641202/15 07:49橋後來出國唸百大名校的也不少,會去唸康橋很大一部

daniel641202/15 07:49分都要出國

對的就從幼稚園一路出國

bms02/15 08:08感謝分享

bryant78041702/15 08:09推 謝謝分享

Lottelotte02/15 08:24哇!這篇很推欸!感謝分享,我一直都有在看央北建案,

Lottelotte02/15 08:24也提供賞屋心得供版友參考

Lottelotte02/15 08:24https://reurl.cc/oeKgyD

sakyro02/15 08:39Lotte你們到處貼連結說實在有點煩…

Anyotw02/15 08:40同樣時間你看樂居還是看這個完全沒內容的東西= =

Anyotw02/15 08:40你到處業配廣告還不如充實一下內容

Anyotw02/15 08:41連行情都盧不出來完全沒看的意義

asole02/15 09:24樓上這麼懂寫不出一篇?

Anyotw02/15 09:30我說lotte仔,他洗破百篇了

inunoya02/15 09:45推 辛苦了

smapvest02/15 10:14念康橋應該很大一部分就是要出國 那個資源砸下去很可怕

嗯呀~所以到新店房價少一半的狀況下 如果環境跟機能不差大安中正太多 有些北市客戶 會因為康橋校車接駁的點因素到新店來

※ 編輯: NovaShin (118.161.41.12 臺灣), 02/15/2022 10:18:12

afirstkiss02/15 10:20推推推

olivewood02/15 10:32選康橋為什麼不選比較好的薇閣

olivewood02/15 10:33要出國唸名校不見得要唸康橋R,明明一堆資源可以利用

olivewood02/15 10:36真的想出國,成績爛可以先去唸個社區大學再轉,或找大

olivewood02/15 10:36一不選系比較低分的都可以進名校R

giveme52002/15 10:42康橋一年40萬 QQ

osc91039702/15 10:50推,借轉發

rc00196802/15 10:57我也看好央北。沒在搭捷運,買在七張考慮是不是該換。

rc00196802/15 10:57但還是很介意央北鄰近捷運站沒那麼方便的硬傷,不知有

rc00196802/15 10:57何看法?謝謝

rc00196802/15 11:01(五年前買在七張,一直在等裕隆城)

NovaShin02/15 11:08七張生活機能也不錯 央北要等的時間比較長,看你的生活

NovaShin02/15 11:08需求

NovaShin02/15 11:09如果沒有捷運需求可以選央北,20年後你兒子會說好險我

NovaShin02/15 11:09爸有買央北

Shayton02/15 11:22薇閣比較好?康橋家長有這樣認為嗎 ㄏㄏ

bfh02/15 11:28好文推!

abyssa102/15 11:31薇閣跟康橋主打路線差那麼多… 地理位置也離很遠

abyssa102/15 11:32TAS表示:「你們在戰什麼?」

NovaShin02/15 11:44所以林口這次會漲這麼多,學校也是一大因素

lasoon02/15 11:45推代銷王

vicet02/15 12:06代銷王出現!

vicet02/15 12:07可以介紹三重嗎

checkman02/15 12:58新店人 公立送景興景美 私立送靜心崇光東山

checkman02/15 12:58五峰只是一所爛學校

checkman02/15 13:01新店康橋有提供住宿 是給大台北區想送小孩出國念的

checkman02/15 13:02新店本地學區是個悲劇

chenj18202/15 13:09優質分析文!謝謝分享

babyMclaren02/15 13:11新店有點錢就是去台北上學

babyMclaren02/15 13:12台北買個小套房

f2915999302/15 13:12推樓上,一直戰新店學區沒意義,新店離景美木柵都只有

f2915999302/15 13:12一橋之隔,去看看每天放學後一堆再興靜心的娃娃車在新

f2915999302/15 13:12店穿梭就知道了!

jecko02/15 14:01看新北報稅所得趨勢 也能知道中產中產置產區域 新店有錢人

jecko02/15 14:01真不少 另外住新店大樓不少都有台北市戶籍 小孩唸台北市學

jecko02/15 14:01校也沒問題

jerry760302/15 14:03想聽二重重劃區的分析~

cici95063002/15 14:28

juniormark02/15 15:59新北店比較中產的小孩都往景美,景興,延平,東山,龍門

juniormark02/15 15:59,中正送,太方便了!最近連景美建北爆衝了!

Freighter02/15 16:10代銷王,認真整理,大推。

Freighter02/15 16:10但中央路在央北旁的,水源快新店往台北市的,這兩條主

Freighter02/15 16:10幹道在上班時段已塞,如果央北這樣大量體的人群入住後

Freighter02/15 16:10,政府沒規劃的話,央北交通可能會癱瘓。

Freighter02/15 16:10軌道交通只仰賴十四張環狀線和半殘小碧潭站,只能期待

Freighter02/15 16:10環狀線完整後,班次可以很密集。

Freighter02/15 16:10國道倒是方便。

Freighter02/15 16:10另,政府砸錢下去,新店自給自足成一龐大經濟體的話,

Freighter02/15 16:10就很有看頭,否則新店真的離台北市區太遠了。

sbob02/15 16:44新店市區離台北市區遠?你是哪個平行世界來的

Freighter02/15 16:55北新接羅斯福,遠

Freighter02/15 16:55水源快,上下班,塞

Freighter02/15 16:55北二高,上下班,塞

Freighter02/15 16:55交通會是央未來一大問題,沒有爭議吧?央北又不是強在

Freighter02/15 16:55位置和交通。

achiyeng02/15 17:01這篇真的認真有內容

sbob02/15 17:03北新接羅斯福不遠好嗎

sbob02/15 17:03進台北上下班哪邊不塞的?

sbob02/15 17:03並且央北的客群多數不是上下班客群

sbob02/15 17:05央北就是強在位置和交通==因為那群人上下班沒差

sbob02/15 17:05你現在講問題是整個新店的問題,包含五峰重劃,家樂福商圈

sbob02/15 17:06那些買盤根本不覺得那是多大的問題

sbob02/15 17:09而且要從央北走到羅斯福路,北新才一小小段,你根本不熟嘛

Freighter02/15 17:14我在美河市租過一陣子,是我開車進市區上班遇到的問題

Freighter02/15 17:14,提出來討論討論,講話沒必要像吃炸藥一樣。

sbob02/15 17:17我也是很理性討論,央北客群不太受上下班影響

sbob02/15 17:18並且進去台北市哪邊不塞?用這當理由?台北第一環都塞好嗎

sbob02/15 17:18塞車也不是全天塞,也只是塞特定時段,你沒辦法避開怪我囉

Freighter02/15 17:25你很好,沒人怪你,謝謝

※ 編輯: NovaShin (118.161.41.12 臺灣), 02/15/2022 17:28:55

sbob02/15 17:30我只是跟平行世界的朋友討論真實世界,但他似乎有點玻璃心

sss70030402/15 17:39自己也是從北市買新店家樂福這邊,塞不塞車看你的時間

sss70030402/15 17:39啊,自己錯開其實我從新店到士林...差不多20分鐘而已

sbob02/15 17:45對呀,就跟樓上說的一樣,錯開時間,回家速度快又爽

theonegi02/15 17:56我自己住中央路這邊,平日晚上7點左右出門 20分鐘上環

theonegi02/15 17:56快20分鐘內就能到師大路那邊。快一點要時候要不到15分

theonegi02/15 17:56鐘好嗎…

theonegi02/15 17:59我老婆在民權東上班 一樣7點多出門也是半小時內到民權復

theonegi02/15 17:59興那…不過之後央北陸續交屋就不知道了

rc00196802/15 17:5912分鐘到101正門口,測了很多次了屢試不爽

theonegi02/15 18:00更正 出門走環快到古亭那20分鐘內

sbob02/15 18:18央北陸續交屋也不會有問題的,原因是六成新店人,三成北市人

sbob02/15 18:19六成新店人代表他們本來就住新店,不是外來人口

sbob02/15 18:19三成北市人,他們可能不太用上班,或是不太固定時間上下班

cicatrix02/15 18:24住那裡的人上班時間,不盡然是早上8:00-9:00這個區間

sakyro02/15 18:58但對大多數8點到9點開車上班住戶來說就阿彌陀佛了

karachi02/15 21:42去台北市還好,但往中和的高速公路很崩潰

Freighter02/15 22:13嗚,我懂,以前有時乾脆走中正路接秀朗橋景平路過去,

Freighter02/15 22:13走北二高下中和太崩潰。

ahnamnam02/15 22:29為什麼都說央北客群不受上下班時間影響?是算命算出來

ahnamnam02/15 22:29的嗎?央北現在的建案才多少而已,未來還一大把。中央

ahnamnam02/15 22:29路未來絕對會塞到爆!而且中央路環河這邊想要做改善工

ahnamnam02/15 22:29程基本上根本是不可能。

liocorno02/15 22:43買央北的人都不用上班怎麼會塞車 大概是這樣吧

karachi02/15 23:03十四張路接溪園路那邊可以分流一些啦,但最終還是要彙集

karachi02/15 23:03到環快上,所以除非環快拓寬否則無解

karachi02/15 23:04我看google map安坑到中和那段不管上下班都塞,不知道在

karachi02/15 23:04塞三小XD

karachi02/15 23:06可能要等南環+東環建好了才有救

Freighter02/15 23:10我的經驗,除Kara 大的北二高下中和外,水源快速切基

Freighter02/15 23:10隆路,尤其塞中之塞,我以前方法是先迅速切進內車道,

Freighter02/15 23:10延後一個出口下,再找替代道路。

babyMclaren02/15 23:15中和國道那段很奇怪,外線回堵算了

babyMclaren02/15 23:16內線常常塞住,前面有人一直開40?

karachi02/16 00:11水快接基隆高架那邊只有一線,不塞也難

karachi02/16 00:12基本上買央北要開車通勤台北的,要有心理準備

angellll02/16 08:43把小孩放大安區的學校就不會塞了

angellll02/16 08:43八點以前環快根本不塞

angellll02/16 08:44五點半以前從大安回去也不塞 選我正解

livy105502/16 09:31樓上塞的定義怎麼跟我幼稚園到高中感受不一樣,而且是七

livy105502/16 09:31點以前才"比較"不塞

Anyotw02/16 10:03可是環快只有一個啊…你加錢買五峰、買七張還是塞同一個環

Anyotw02/16 10:03快啊

sbob02/16 11:46樓上說的對,不是央北的問題,是買七張或五峰也是一樣

sbob02/16 11:47就說了央北是六成新店人買的,央北住滿交通也不會怎樣

sbob02/16 11:53就是跟現在差不多而已,因為六成是在地人,他們現在就存在

sbob02/16 18:48https://youtu.be/9rPLe-rD-zI 連國高中生都知道央北好

sbob02/16 18:49凡尼莎都知道央北交通與地理位置很棒