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Re: [請益] 會買老公寓投資客心態

看板home-sale標題Re: [請益] 會買老公寓投資客心態作者
ceca
(生活藝術大師 N)
時間推噓20 推:21 噓:1 →:36

剛比賽被幹掉,所以離下一場還有點時間來發廢文
(比賽才是最殘酷的現實,所有人眼裡只有強者,甚至只有第一名
其他都是屁)

絕對不是在簽約室吃餅乾



基本上這幾年公寓被各位炒太誇張了

總價都要挑戰2x年屋,坪數小一點的單坪價更是連銀行都嚇死
(我的某個買家,最近貸款一直估不到,因為單坪成交2x萬)

是時候,公寓該進入休息了

休息多久?跟公寓無關,跟其他物件有關

也就是等其他人漲起來,公寓相對他們價格回到穩定盤的價差

其實各位奸商,最近應該也有公寓轉手變困難的感覺吧

沒錯,那絕對不是你的錯覺,或是你去年的發財金忘記還造成



一般來講,我們用建坪去看,公寓會和其他物件保持一個比率

以公寓2~3樓做基準

新建案的6~7成,2x年屋的九折

因此一般我們在投資,也是看比率

誰落後買誰

就像最近狂噴蛋黃區

其實前年我就講,蛋黃區和其他區域價差太低,此時不卡更待何時

但是反過來,應該是六年前,我不建議買入蛋黃區

這,跟什麼環境改變,跟什麼誰愛爬樓梯,學區好壞都無關

我們知道,你蛋黃區大樓本來就有這些優勢

所以你比二軍貴1成叫應該,貴兩成叫優勢已反應

但是如果貴到三成,那我就跑去買別的地方

當然啦,蛋黃區這種東西,有時候會隨社會環境結構而改變

畢竟,蛋黃區叫“奢侈品”,奢侈品市場比較浮動

所以買蛋黃區必須更密切緊盯市場

就像,我也沒料到會有武漢肺炎造成資金行情

本來想美術館一年漲10%很不錯

結果硬生生衝了20%起來,這種就是市場結構改變造成的影響

因此如果資金行情繼續囂張下去,蛋黃區價差拉到跟二軍差三成

我可能也會接受(當然到時候還要看市場籌碼去化釋出狀況)

但公寓這種東西是完全踩在基本面上“台北等都更的散退”

因此公寓買家是剛性空間地點需求者,以及包租公為大宗
(包租公看投報率,所以也是基本面走向)

所以當你看到他相對價格太高,那之後公寓會很明顯的變難操作

當然啦,這種東西要跌太難了

但他會成交時間拉長,價格死魚


至於為啥公寓價格會這麼誇張噴上去呢

這我以前講過鎖籌碼哄抬價格的炒房手法大家記得吧

然後,請問,一個區域,二樓或三樓公寓,釋出量有多少?

阿靠,是不是平均可能才一兩間兩三間

這樣你兩個投資客一人一間買走,不就產生鎖籌碼現象

然後你一定翻新裝潢賣

你買250賣350很正常

但有沒有想過,那是你是專家,你知道250是廢墟,350是精裝

但,更以後要賣公寓的笨蛋自住户屋主會怎麼想

“幹你娘,黑心投資客賣350,我家不一樣,我要賣360”

自住戶才不管你什麼屋況好壞,他只知道有人賣350

因此,東一區,西一區

各位奸商,你們隨便炒一間,就對2~3f公寓市場有很明顯的影響

不像大樓,有好多間在賣

一間精裝成交,但是立刻又兩三間一般成交破壞價格

所以造成,2~3樓公寓一下子就被各位炒起來

之後,阿靠,你2樓公寓成交500萬,三小G8天價

這時候五樓公寓屋主怎麼想?

二樓500萬,我家不一樣,視野比他好耶

所以他也要賣350

所以本來130的五樓廢墟也暴漲

最後就全面瘋狂

然後買家被嚇傻

之後轉彎跑去買老大樓

結果35年以上大樓,又被各位炒到要跟2x年屋差不多價格
(3x年老大樓釋出量也很少,也很容易產生鎖籌碼現象)

那~各位再想,這樣買家會跑去哪xd


所以我之後除非遇到很佛心的公寓或是老大樓物件

不然“”短期“”的投資,我會修正一些操作方式



不過回到原始問題

巨觀之下

公寓大概就跟新建案的6~7折
(公寓用實坪計算,新建案用建坪)

新建案一般是主導市場的指標

因此,新建案漲20%,時間久了,公寓就是漲20%

至於如果公寓漲20%像之前,那會怎樣

也不能怎樣,如果公寓,老大樓都漲20%

你新建案,還是要看建商要不要拉高價格xd

沒辦法,他是主導市場

市場最多反應“你可以漲20%”的空間

但要不要拉,要怎樣拉,要那時拉

打電話問建商老闆


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※ PTT 留言評論
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lwuanma01/17 16:33搶頭推

e3319501/17 16:35預售屋開價完全沒有縮手,還是很敢開

ntpuisbest01/17 16:43

mark020401/17 17:15zzz...

sonata090401/17 17:32借問一下,為什麼房仲說小坪數,單價就高,是因為總

sonata090401/17 17:32價不能太低嗎?每次看到新北舊公寓一坪開5-60的,都

sonata090401/17 17:32覺得哈囉有事嗎?

ceca01/17 17:33小坪數看總價,大坪數看單價,所以小坪數單價高

ceca01/17 17:33總價直接關係到,你買不買得起三房

abyssa101/17 17:34就剛需啊 小坪數公寓 市場上沒有總價更低的選項了

ceca01/17 17:34單坪對剛性需求強度遠低於總價

sonata090401/17 17:34了解,謝謝Ceca大,雖然還是不明白箇中理由,但就當口

sonata090401/17 17:34訣背起來。哈哈...

sonata090401/17 17:36原來如此,謝謝aby大,就是總價不能太低就是了。

abyssa101/17 17:38不是不能太低 是買那個知道多一百萬可以多五坪也捏不上去

abyssa101/17 17:39他只要定位自己是市場上總價最低 空間可以比別人小很多

abyssa101/17 17:40因為買家捏不出更大空間的價差 你看租金更明顯

w60904max01/17 17:56小數量的東西 單價就高 你生活中不是一堆商品都這樣XD

w60904max01/17 17:56罐裝可樂 vs 家庭號可樂

sonata090401/17 17:59懂了,就是吃定低總價族群,要嗎拉高預算,要嗎小坪

sonata090401/17 17:59數換算單坪太貴也得吞下去,被預算制約沒有更多選擇

sonata090401/17 17:59的人沒得選

sonata090401/17 18:00耶~謝謝W大,太會比喻了,秒懂,原來買房也能這樣理

sonata090401/17 18:00解哈哈

yuui01/17 18:07之前吵實坪制 不是說都只看總價 怎麼大坪數不看總價

SiaoBen199601/17 18:15都是總價呀 只是小坪數500萬可能只能買20坪

SiaoBen199601/17 18:15大坪數3000萬可能可以150坪的概念

sonata090401/17 18:29您舉的例子,換算一坪差5萬,所以就像樓上幾位大大說

sonata090401/17 18:29的,買多(坪)便宜。這就是我一開始的疑惑跟無法接

sonata090401/17 18:29受的點,大坪數舊公寓一坪可以到40幾甚至更低,但小坪

sonata090401/17 18:29數一坪硬是開到5-60。等於預算就在那邊,只能任人魚

sonata090401/17 18:29

sonata090401/17 18:31但預算不夠多,硬是買了單坪很貴的產品,到時後換屋

sonata090401/17 18:31轉手,難道是要賠錢賣嗎?所以開價不就只能卡在一個

sonata090401/17 18:31不上不下的區間?

x12335601/17 18:40其實買預售屋就已經有大坪數單價較低的現象了

Refauth01/17 18:46單坪成交2x萬就可以嚇死銀行!?我才不相信哩!不要唬爛

Refauth01/17 18:47目前可預期台灣購屋族一生的總收入超越八千萬 當然不怕啊

s875213401/17 19:04台北老公寓真的如 Ceca 說的完全不同玩法

s875213401/17 19:04現在跟新大樓價差就大概一直是6折左右

s875213401/17 19:05甚至有些地方價差更誇張的, 老公寓一坪80, 新房180-200

kingjason01/17 19:35請問ceca大,

kingjason01/17 19:35公寓用實坪計算,是指主建+陽台嗎?

kingjason01/17 19:35新建案用建坪,是包含了公設嗎?抓32%公設?

kingjason01/17 19:35怎麼比較不同年份的房子一直很困擾我,可以請您指導嗎

kingjason01/17 19:35

colorfulplay01/17 19:44顏總是說老公寓抓附近新屋的半價為參考

colorfulplay01/17 19:44今年大安區土地公告現值跳空漲5% 都更機率決定價格

b6163401/17 20:36看完文還是想問苓雅區明德街預售屋三房七樓含車位1235買

b6163401/17 20:36了會不會被笑盤子

jimhall01/17 22:18唯一推C大

humbler01/18 01:26這波應該漲到投資客沒房買了,但是ceca大好像貨源很齊全

humbler01/18 01:26還很多,沒受影響

caneyg01/18 09:30這兩年缺工的情況下,新大樓漲價是不可避免的,反映成本而已

caneyg01/18 09:31前天跟建商朋友聊天,他發工給營造厰都是10萬up/坪,貴松松

hdw01/18 11:48推CECA大

Complain01/20 09:36ceca大 文章越寫越順 看的舒服

cms2311/10 19:07+1