Re: [請益] 會買老公寓投資客心態
剛比賽被幹掉，所以離下一場還有點時間來發廢文
（比賽才是最殘酷的現實，所有人眼裡只有強者，甚至只有第一名
其他都是屁）
絕對不是在簽約室吃餅乾
基本上這幾年公寓被各位炒太誇張了
總價都要挑戰2x年屋，坪數小一點的單坪價更是連銀行都嚇死
（我的某個買家，最近貸款一直估不到，因為單坪成交2x萬）
是時候，公寓該進入休息了
休息多久？跟公寓無關，跟其他物件有關
也就是等其他人漲起來，公寓相對他們價格回到穩定盤的價差
其實各位奸商，最近應該也有公寓轉手變困難的感覺吧
沒錯，那絕對不是你的錯覺，或是你去年的發財金忘記還造成
一般來講，我們用建坪去看，公寓會和其他物件保持一個比率
以公寓2～3樓做基準
新建案的6～7成，2x年屋的九折
因此一般我們在投資，也是看比率
誰落後買誰
就像最近狂噴蛋黃區
其實前年我就講，蛋黃區和其他區域價差太低，此時不卡更待何時
但是反過來，應該是六年前，我不建議買入蛋黃區
這，跟什麼環境改變，跟什麼誰愛爬樓梯，學區好壞都無關
我們知道，你蛋黃區大樓本來就有這些優勢
所以你比二軍貴1成叫應該，貴兩成叫優勢已反應
但是如果貴到三成，那我就跑去買別的地方
當然啦，蛋黃區這種東西，有時候會隨社會環境結構而改變
畢竟，蛋黃區叫“奢侈品”，奢侈品市場比較浮動
所以買蛋黃區必須更密切緊盯市場
就像，我也沒料到會有武漢肺炎造成資金行情
本來想美術館一年漲10%很不錯
結果硬生生衝了20%起來，這種就是市場結構改變造成的影響
因此如果資金行情繼續囂張下去，蛋黃區價差拉到跟二軍差三成
我可能也會接受（當然到時候還要看市場籌碼去化釋出狀況）
但公寓這種東西是完全踩在基本面上“台北等都更的散退”
因此公寓買家是剛性空間地點需求者，以及包租公為大宗
（包租公看投報率，所以也是基本面走向）
所以當你看到他相對價格太高，那之後公寓會很明顯的變難操作
當然啦，這種東西要跌太難了
但他會成交時間拉長，價格死魚
至於為啥公寓價格會這麼誇張噴上去呢
這我以前講過鎖籌碼哄抬價格的炒房手法大家記得吧
然後，請問，一個區域，二樓或三樓公寓，釋出量有多少？
阿靠，是不是平均可能才一兩間兩三間
這樣你兩個投資客一人一間買走，不就產生鎖籌碼現象
然後你一定翻新裝潢賣
你買250賣350很正常
但有沒有想過，那是你是專家，你知道250是廢墟，350是精裝
但，更以後要賣公寓的笨蛋自住户屋主會怎麼想
“幹你娘，黑心投資客賣350,我家不一樣，我要賣360”
自住戶才不管你什麼屋況好壞，他只知道有人賣350
因此，東一區，西一區
各位奸商，你們隨便炒一間，就對2～3f公寓市場有很明顯的影響
不像大樓，有好多間在賣
一間精裝成交，但是立刻又兩三間一般成交破壞價格
所以造成，2～3樓公寓一下子就被各位炒起來
之後，阿靠，你2樓公寓成交500萬，三小G8天價
這時候五樓公寓屋主怎麼想？
二樓500萬，我家不一樣，視野比他好耶
所以他也要賣350
所以本來130的五樓廢墟也暴漲
最後就全面瘋狂
然後買家被嚇傻
之後轉彎跑去買老大樓
結果35年以上大樓，又被各位炒到要跟2x年屋差不多價格
（3x年老大樓釋出量也很少，也很容易產生鎖籌碼現象）
那～各位再想，這樣買家會跑去哪xd
所以我之後除非遇到很佛心的公寓或是老大樓物件
不然“”短期“”的投資，我會修正一些操作方式
不過回到原始問題
巨觀之下
公寓大概就跟新建案的6～7折
（公寓用實坪計算，新建案用建坪）
新建案一般是主導市場的指標
因此，新建案漲20%，時間久了，公寓就是漲20％
至於如果公寓漲20％像之前，那會怎樣
也不能怎樣，如果公寓，老大樓都漲20％
你新建案，還是要看建商要不要拉高價格xd
沒辦法，他是主導市場
市場最多反應“你可以漲20％”的空間
但要不要拉，要怎樣拉，要那時拉
打電話問建商老闆
--
搶頭推
預售屋開價完全沒有縮手，還是很敢開
推
zzz...
借問一下，為什麼房仲說小坪數，單價就高，是因為總
價不能太低嗎？每次看到新北舊公寓一坪開5-60的，都
覺得哈囉有事嗎？
小坪數看總價，大坪數看單價，所以小坪數單價高
總價直接關係到，你買不買得起三房
就剛需啊 小坪數公寓 市場上沒有總價更低的選項了
單坪對剛性需求強度遠低於總價
了解，謝謝Ceca大，雖然還是不明白箇中理由，但就當口
訣背起來。哈哈...
原來如此，謝謝aby大，就是總價不能太低就是了。
不是不能太低 是買那個知道多一百萬可以多五坪也捏不上去
他只要定位自己是市場上總價最低 空間可以比別人小很多
因為買家捏不出更大空間的價差 你看租金更明顯
小數量的東西 單價就高 你生活中不是一堆商品都這樣XD
罐裝可樂 vs 家庭號可樂
懂了，就是吃定低總價族群，要嗎拉高預算，要嗎小坪
數換算單坪太貴也得吞下去，被預算制約沒有更多選擇
的人沒得選
耶～謝謝W大，太會比喻了，秒懂，原來買房也能這樣理
解哈哈
之前吵實坪制 不是說都只看總價 怎麼大坪數不看總價
都是總價呀 只是小坪數500萬可能只能買20坪
大坪數3000萬可能可以150坪的概念
您舉的例子，換算一坪差5萬，所以就像樓上幾位大大說
的，買多（坪）便宜。這就是我一開始的疑惑跟無法接
受的點，大坪數舊公寓一坪可以到40幾甚至更低，但小坪
數一坪硬是開到5-60。等於預算就在那邊，只能任人魚
肉
但預算不夠多，硬是買了單坪很貴的產品，到時後換屋
轉手，難道是要賠錢賣嗎？所以開價不就只能卡在一個
不上不下的區間？
其實買預售屋就已經有大坪數單價較低的現象了
單坪成交2x萬就可以嚇死銀行！？我才不相信哩！不要唬爛
目前可預期台灣購屋族一生的總收入超越八千萬 當然不怕啊
台北老公寓真的如 Ceca 說的完全不同玩法
現在跟新大樓價差就大概一直是6折左右
甚至有些地方價差更誇張的, 老公寓一坪80, 新房180-200
請問ceca大，
公寓用實坪計算，是指主建+陽台嗎？
新建案用建坪，是包含了公設嗎？抓32%公設？
怎麼比較不同年份的房子一直很困擾我，可以請您指導嗎
？
顏總是說老公寓抓附近新屋的半價為參考
今年大安區土地公告現值跳空漲5% 都更機率決定價格
看完文還是想問苓雅區明德街預售屋三房七樓含車位1235買
了會不會被笑盤子
唯一推C大
這波應該漲到投資客沒房買了，但是ceca大好像貨源很齊全
還很多，沒受影響
這兩年缺工的情況下,新大樓漲價是不可避免的,反映成本而已
前天跟建商朋友聊天,他發工給營造厰都是10萬up/坪,貴松松
推CECA大
ceca大 文章越寫越順 看的舒服
+1
3
上個月 我買了板橋某藍線捷運站旁 30秒路程 面20米大路 之四樓含全封頂加 屋況好 我買60w/p19
你的重點畫錯了 不是投客喜歡老公寓 而是市場喜歡老公寓 就是因為市場需求強，投資客才會進場 這是不變的真理12
雖然你問的是雙北以外，但以台北市公寓來說，現在很多都有專門配合幫你收垃圾的私人 業者，一個月大概300塊，還會固定打掃樓梯間，完全沒有追垃圾車的問題，而且梯間幾 乎沒人在堆雜物，置於宅配根本沒差，超商幾乎50公尺內都會有，不能超商取貨的就直接 不買，也沒有因為不能宅配影響過生活 : 完全不符合宅宅的需求，為何有人投資20
我家算是我看過公寓維護頂級好的， 沒人堆東西在樓梯間, 門隨時都有關好 我都不敢這麼有自信了 ※ 引述《shuichia (水餃)》之銘言： : ※ 引述《controlfeng (controlfeg)》之銘言：9
對阿！我也覺得為什麼有些投資客 就特別喜歡挑老公寓來買呢？ 尤其頂樓加蓋特別多是投資客買單的 造成許多老舊公寓也跟著漲價 我是覺得非常很不合理6
1.實際坪數大 加違建外推 冷氣外面隨便掛 實際使用坪數 比大樓多1.5倍以上2
老公寓除了以上好處， 另外一個務實的點，就是老公寓不會折舊， 因為建物殘值低到不能再低，就剩土地價值。 電梯大樓就不是，每年折舊，所以除了養 房的錢，折舊也是隱形成本。加上土地持分45
首Po常看到有投資客買在台北市和新北市以 外的老公寓，我常常在問，難道我是窮 人思維嗎？現在年輕人都麻喜歡飯店式 大樓，漂亮公設，是誰會買老公寓阿， 現在台灣不管老人還是女生或是小公主
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[心得] 台中舊市區一堆廢文 簡單分享 最近每天在台中舊市區穿梭 尋找公寓物件 現在北區已經找不到3開頭的公寓 如果有會直接被買走26
[閒聊] 為何建商比較不願意收老公寓都更建商蓋房子幾種方式 1.買新土地直接蓋 2.收老公寓/大樓/透天等都更 但如果以200坪的基地來說，假設房屋單坪價是地價6折，5F公寓，一戶 30坪，土地100/p，房屋單坪價60/p 購買土地費用 200*100=2000015
Re: [請益] 大樓低樓層和高樓層的合理價差這是2015年好時網用2014年成交的30萬個住宅物件算出的樓層房價比 分為11層以上的大樓, 跟10層以下的公寓及華廈兩張圖 兩張圖都是以4樓為1.00 11層以上的大樓, 單坪價格最高的就是1樓跟30樓, 都是1.12![Re: [請益] 大樓低樓層和高樓層的合理價差](https://i.imgur.com/BF91C9jb.jpg?fb "Re: [請益] 大樓低樓層和高樓層的合理價差")
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Re: [閒聊] 大樓房子超過50年還有價值嗎目前50年以上的大樓華廈還比較少, 所以拿40年的來看 只要是還能有品質的住的情況 台北蛋黃區的40年二樓以上公寓每坪大概60-80, 大樓華廈則是80-100 大樓華廈之間差異不大, 兩者的價格則普遍還是比公寓高不少 我相信即使到了屋齡50年以上, 價格應該還是一樣大樓華廈高於公寓
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