Re: [請益] 七年級還有人沒買房嗎？

不知道為甚麼成為系列文....
我是七年七班科技業工程師
買第一間房就很單純的剛需，我就是需要買一間房子來自住
算算貸款繳的利息還比我繳的房租還少，有能力的話當然要買
就有規畫存錢理財然後買房子，水到渠成

要說的話我覺得還有一個關鍵
就是父母對我的影響，從我開始工作的第一天我爸媽就要我準備買房
一開始會覺得傻眼，而且他們也沒打算要資助我
但是他們給了我釣竿
幫我分析利弊得失，而且說假如有事願意當我的後援
另外在仲介、找房、殺價、裝潢等各方面給我大力的援助

在我買房的時候，公司裡有一位跟我同時期進去的大學同學
他賺得自然跟我差不多，加上平時極度節儉，我們當時幾乎都是一起看房的
而且他是研替，所以工作時間比我長一些
當時他大概比我多存了200萬吧
可是當我下定決心all in買房的時候，他反而縮了
最近新竹地區的房價變化也不用我多說
到後來放棄竹北跑去看外圍了，雖然他大概還是買的起竹北，但心裡的檻過不去
這事讓我體認到財商真的很重要

再來提一下買房當然不是隨便亂買的
我看了前後超過50間房子，從小套房看到四房看到透天
每一間的優缺點，自己的負擔能力在哪，都仔細分析過
前後也大概看了半年吧，才挑了現在住的房子
也證明我當初挑的是對的
近半年平均成交價超過45萬了，最高價超過50萬且不只一間
在我2018年買房的時候，是一坪17.X萬，漲幅有300%上下
高於竹北地區的平均漲幅

後面的故事就是繼續錢滾錢，目前正職收入今年有到400萬
賺了錢就繼續投入房地產和股市，不用賺太過貿進和高風險的投資
至今有五間房，沒意外年底會有六間房
除了第一間我自己住的以外
其他有三間租金可以還本利和還有剩(將買的第六間也會找這種型)
另外有一間是預售屋在A7，那間現在應該已經賺150-200萬了吧

其實買的五間(+1)大小差很多，主要集中在三間，一間我自住
租屋部份滿租下還完本利和有4.2萬的每月正現金流
會這樣其實跟央行第三間以後限貸有關

一樣要說的是，買房子不是閉著眼睛亂買的
這幾間房子，我都是看了很多間，也跟家人再三討論過
來講幾個例子好了

1. 靠近某私立大學旁邊的整棟電梯宿舍22間房，有完整規劃包含洗衣停車等空間
>>
開價的投報率有5%，這一開始確實有吸引我，可是和家人再三討論過放棄
主要的問題在於未來少子化的問題，現在有不少學校陸續的關門
雖然現階段看起來還可以，但能否維持20年就要打上問號
而且實際上附近有不少類似的格套在賣，感覺似乎有不妙的氣味

2. 一間靠近竹北台元科學園區的15年透天
>>
本來也是想買來改成格套，感覺重新隔間後應該可以弄出12間
靠近台元未來20年都不用擔心租客問題，應該有利可圖
後來放棄的原因是本來的格局要做成格套工程太過浩大
預計要花費的總費用就高達700萬，這些費用未來轉賣也不會直接加在房價上

3. 靠近清大的含頂加公寓頂樓
>>
別人已經改好的格套，看來品質不錯，有在維護
而且給出的投報率高達5.8%，貌似不錯，靠近清大也不用擔心租客問題
但這間的問題是已經5X年的公寓了!!!!
附近的環境加上建築物本身的品質，到底能不能再撐20年都不知道
都更也八字沒一撇，附近居民都老人，感覺就是都更無望，到此決定放棄

其他肯定還有其他經典的例子就不一一說明了

4.靠舊市區別人改好的，一間說可以租14K~16K，我看了看很懷疑這租金真實性
問了問附近行情和有在租屋的同事，都覺得吸引力很弱，懷疑是假租約
租金投報率有6%，前一手才剛買來半年改裝直接賣

5.靠近園區的老舊透天，兩層樓加蓋成七層樓
投報率多少我忘了，看了就毛骨悚然

要如何挑房子可看IB大的文就知道了
挑法都差不多 具體來說我覺得就是 租金/總價 投報率要超過5%
最好是最佳狀況能到5.5%這樣空租或其他開銷花費出來也更輕鬆
但其實5%已經完全可以承擔銀行本利和並產生正的現金流了
但這5%要穩定的5%，可以穩定收20年以上的5%
若你想要的話，偏鄉的地方甚至10%以上都有，端看你要承擔多少風險
基本上你會算別人也會算，投報率會高肯定會有一些負面的原因
大城市中心的4% 且有30年房貸可用，有都更可能也可以考慮

另外一種思維則是買新的預售屋或建商隔好的出租套房
這種可以穩定貸到8成，等地方發展起來增值的可能性較高
租金/總價投報率可能會偏低只有2%，但主要目標是賺價差

因為好幾個人寫信給我要文章，我從網路庫存頁面抓回來
上面畢竟也花了點時間打了，就留下來給大家參考
其他不必要的資訊我就刪一刪了

--

主要是動隔間衛浴和樓梯，樓梯的位置過於居中浪費掉過多走道空間 隔間要打掉現有牆面全部重弄，但其實這樣還是有賺，但家人還是勸退我