[心得] 現金vs現金流：我是否不該賣？

rabinson 發表於 2022/6/26 下午5:12:23

看板home-sale標題[心得] 現金vs現金流：我是否不該賣？作者

rabinson

(何時無事一身輕?)時間Jun 26 17:12:23 2022推噓12 推:12 噓:0 →:45

PTT評價

最近看大家都大賺錢，
來分享我這一年多的心得，
順便請教一下大家，我有更好的做法嗎？
因為這兩周一直在腦海很困擾。

多年前，看了一些書跟前輩分享，
就開始努力房地產被動收入。
十年下來雖然不算厲害，但至少生活無憂了。

今天想討論的是一個剛賣掉的收租物件。

物件狀況

高雄公寓5+6 ，
收租五年，出售前最終月收租30000
理財貸 180月息約 4500
扣除雜費，月純現金流大約 23000

上月用500萬賣掉給賣方的家庭大約是7%投報率。

所以我內心疑問是

1.我是否不該賣
2.如果該賣，是否賣太早或賣太便宜？

先說當然賣掉了無法改變。
但還是想找人討論，畢竟我爸媽家人也不懂。

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當初想要賣的理由：
1.政府開始重打多房的消息
2.缺現金

缺現金又分幾方面
a.我一直想要小換大，例如整棟透天，管理比較方便。但手上現金專有300-400

b 當初買210 裝修花100
卡了一筆現金在裡面。雖然五年過了，那100裝潢費已經回收，但頭期還在裡面。去辦理財貸也因為是老公寓，最多只能貸180
但市場行情大約300

c 爸媽年紀大，沒存款，要花的錢變多。

當初他們借我一筆200去投資房產
約定好固定每月還某金額（含利息），
但臨時他們要花錢就會拿大筆錢，
例如牙齒一次十萬。
所以去年就還了150，我名下有五房，資產雖然是近千。但現金其實每月還他們錢了燒很快，壓力很大。

d. 之前大家一直不看好40年老公寓未來。朋友勸我賣。

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最近想想有點後悔的原因：
1. 最近南部老公寓一直飆，有裝修的五樓都開價560-598
那我有收租才賣500是賣太便宜嗎？

2.賣掉實際拿回的現金比預期少很多：

原本想在我資產庫 500-180=320

但賣掉之後仲介費20
合一稅大約33 ，我爸媽又要求分紅20
實際增加的現金只有220。
等於我資產直接少了100，現有資產的10%。

然後我本來是用這筆錢要去買新的資產，增加現金流。
所以就用現金350買，想說之後貸款可以拿回280

但沒想到買了之後新資產，銀行不給貸款
因為第一少了三萬的租金收入，
第二，近期聯徵次數太多。
請我半年後再申請。

結論：

我現在現金比賣房之前還少了50萬，而且還少了23000的月現金收入。

所以現在很苦惱下一步該怎麼作，最近都睡不好。

朋友是勸我往好方面想，蹲低是為了跳更高。

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講個題外話，
我覺得做房產很像以前玩太閣立志傳，或者三國志。

一個房產就是一個城。
城可以帶來賦稅（租金收入
但是要攻下城，要先損兵（頭期），而且要維持也需要駐兵（裝修資金），這些兵力就卡在這。

如果要攻打新的城，需要更多的兵力
那只有兩條路
a.徵兵或借兵：但袁紹曹操這些人不好搞，如果跟呂布借更慘。

b.賣了舊城有價差，抽回兵力

但就沒有賦稅了，如果新城打不下來，這些兵馬在外流浪，每天都是在燒錢。

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誠意貼上來分享，是希望各位強大的前輩，能給點建議，

我現在走到一個瓶頸，
該怎麼擴大規模呢？
因為一直守成賺個幾個幾萬塊
又覺得太快養老了
而且父母年紀大，花費只會越來越多，全家只靠我一個人月入十萬撐。

這還是我不結婚沒小孩不買車，
才能維持現狀。
如果未來父母有怎樣，我還真不知道怎麼辦，，，，

※ PTT 留言評論

※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 180.217.193.153 (臺灣)

※ PTT 網址

※ 編輯: rabinson (180.217.193.153 臺灣), 06/26/2022 17:15:28

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ceca06/26 17:14太早賣

推

kusomanfcu06/26 17:15賣了就別管了

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ceca06/26 17:15你要分清楚每種東西主要漲價的時間，他剛大漲才是賣點

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ceca06/26 17:15並且大漲是相對其他物件

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ceca06/26 17:16例如上一次公寓是2016-2018超級大漲，所以2019才是公寓賣點

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kusomanfcu06/26 17:16後面大魚尾聽說才剛開始

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ceca06/26 17:16超級大漲是相對，新屋中古大樓，透天等，公寓漲特別兇

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ceca06/26 17:17而這一波還沒輪到公寓，你現在賣新屋，預售屋都有理

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ceca06/26 17:17公寓反而是買入時間點

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abyssa106/26 17:20收租件不該賣吧沒漲多少貸款條件差

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IBIZA06/26 17:217%投報，如果沒有管理問題，沒有理由賣

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abyssa106/26 17:21五房減到四房一樣卡多房先卡到位的根本不該推出

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abyssa106/26 17:21正現金流要擺久一點

推

kangta051206/26 17:24新買的先出租，過幾個月後再去貸款阿

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ceca06/26 17:26另外穩定7%也沒啥好賣的，你幹嘛不增貸

增貸銀行不給貸阿估價估不到

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ceca06/26 17:27本利合也不過6%左右

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ceca06/26 17:2730年貸款甚至相對不到4%

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ceca06/26 17:28你要用錢，去借就好

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ceca06/26 17:28做投資要有規劃和數字計算，不要憑感覺

推

NTU30315019506/26 17:287%不該賣，頂加的漏水支出也還好

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ceca06/26 17:29鐵皮很耐，不要是一般混凝土頂

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NTU30315019506/26 17:29現在4%+非改套也不好找？

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maypcc06/26 18:01對於資金非常充足的，基本上就一直買上去也不用賣吧

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ceca06/26 18:31通常買賣是為了換取增值更強悍的物件.

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ceca06/26 18:31利用漲價的時間差,物件換來換去就可以撈更多錢.

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ceca06/26 18:32例如2016賣1x年屋買公寓,2020看到QE賣公寓買1x年屋.

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ceca06/26 18:32之後可能一兩年後又賣1x年屋買回公寓..XD

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ceca06/26 18:32你才有辦法越換越多間.

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ceca06/26 18:32換來換去,你會比死守著賺更多,並且是多很多.

我是有再買一間公寓 30坪350 5+6 但是就沒錢改套了希望擺幾年後會賺

※ 編輯: rabinson (180.217.71.66 臺灣), 06/26/2022 18:34:38 ※ 編輯: rabinson (180.217.71.66 臺灣), 06/26/2022 18:36:25

推

abyssa106/26 18:42缺現金怎麼又去買也不對

因為高雄漲太快不上車好像又不太對一時也找不到適合的大物件可以買，，，，

※ 編輯: rabinson (180.217.71.66 臺灣), 06/26/2022 18:52:10

推

maypcc06/26 19:03要賺漲價時間差這點真的要夠熟在地市場

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kusomanfcu06/26 19:17這時候你要玩三國志自己設定版然後把板上名人全部設

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kusomanfcu06/26 19:17進去當太守

推

s875213406/26 19:377%!! 已羨慕

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s875213406/26 19:38你其實已經賣掉再來問就沒啥意思了

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s875213406/26 19:39就照你原本說的賣掉拿去換一間也沒不行 (反正都賣了

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s875213406/26 19:39阿下次有這種7%的收租件, 麻煩關照小弟一下, 感恩

之前有貼版都沒人問，哈哈

推

BRIANERIC206/26 20:07我不玩公寓是因為維修時要走樓梯很煩，還有格局問題

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BRIANERIC206/26 20:07所以我都買那種邊間，樓梯開中間的透天，一層2戶這種

整棟透天隔套我也想買，只是錢不夠

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BRIANERIC206/26 20:08跟你一樣遇到貸款估不出來的問題，不過就是打定20年後

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BRIANERIC206/26 20:08可以打掉整間重蓋，但現在高雄透天應該漲翻了吧…

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BRIANERIC206/26 20:14而且你現在應該只能貸4成吧不知道還有沒有那種100多

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BRIANERIC206/26 20:15萬有陽台的套房？可以買個2間我最近狂找這種

這種租金頂多收6000-7000 幫助不大我手上有一間，之前賣掉兩間價差賺不多，租金也收不多，長遠來說沒啥搞頭

※ 編輯: rabinson (180.217.71.66 臺灣), 06/26/2022 20:19:37

推

BRIANERIC206/26 20:23這麼少嗎？我以為現在獨立門牌套房設計後上看1萬

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BRIANERIC206/26 20:24會覺得這種最近有搞頭是因為可以躲掉升息循環

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BRIANERIC206/26 20:24然後可以吃到升息跟通膨漲租金的紅利

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sspider082906/26 21:11你下次早點問一堆大神會給你實務上的建議

推

Morphee06/26 22:09高雄傻的都知道要等台積電開工完工進駐每個階段都會

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Morphee06/26 22:09漲

推

roy071006/27 00:30真的要收租去找電梯層套吧

推

IamHunk06/27 12:43賣就賣啦算了啦

推

cutemico06/27 14:36我覺得投資難免會失敗，但有挫折才會進步，不過你最大

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cutemico06/27 14:36的黑洞是父母，一年還150問你不如去借信貸，一聽到你要

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cutemico06/27 14:36還馬上幫你調額或降利率

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cutemico06/27 14:38然後你不要大嘴巴在親友間炫耀，省得父母以為你是一隻

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