[心得] 現金vs現金流：我是否不該賣？
最近看大家都大賺錢，
來分享我這一年多的心得，
順便請教一下大家，我有更好的做法嗎？
因為這兩周一直在腦海很困擾。
多年前，看了一些書跟前輩分享，
就開始努力房地產被動收入。
十年下來雖然不算厲害，但至少生活無憂了。
今天想討論的是一個剛賣掉的收租物件。
物件狀況
高雄公寓5+6 ，
收租五年，出售前最終月收租30000
理財貸 180月息約 4500
扣除雜費，月純現金流 大約 23000
上月用500萬賣掉 給賣方的家庭大約是7%投報率。
所以我內心疑問是
1.我是否不該賣
2.如果該賣，是否賣太早 或賣太便宜？
先說當然賣掉了無法改變。
但還是想找人討論，畢竟我爸媽家人也不懂。
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當初想要賣的理由：
1.政府開始重打多房的消息
2.缺現金
缺現金又分幾方面
a.我一直想要小換大，例如整棟透天，管理比較方便。但手上現金專有300-400
b 當初買210 裝修花100
卡了一筆現金在裡面。雖然五年過了，那100裝潢費已經回收，但頭期還在裡面。去辦理財貸也因為是老公寓，最多只能貸180
但市場行情大約300
c 爸媽年紀大 ，沒存款，要花的錢變多。
當初他們借我一筆200去投資房產
約定好固定每月還某金額（含利息），
但臨時他們要花錢就會拿大筆錢，
例如牙齒一次十萬。
所以去年就還了150，我名下有五房，資產雖然是近千。但現金其實每月還他們錢了燒很快，壓力很大。
d. 之前大家一直不看好40年老公寓未來。朋友勸我賣。
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最近想想有點後悔的原因：
1. 最近南部老公寓一直飆，有裝修的五樓都開價560-598
那我有收租才賣500是賣太便宜嗎？
2.賣掉實際拿回的現金比預期少很多：
原本想 在我資產庫 500-180=320
但賣掉之後 仲介費20
合一稅 大約33 ，我爸媽又要求分紅20
實際增加的現金只有220。
等於我資產直接少了100，現有資產的10%。
然後我本來是用這筆錢要去買新的資產，增加現金流。
所以就用現金350買，想說之後貸款可以拿回280
但沒想到買了之後新資產，銀行不給貸款
因為 第一少了三萬的租金收入，
第二，近期聯徵次數太多。
請我半年後再申請。
結論：
我現在現金比賣房之前還少了50萬，而且還少了23000的月現金收入。
所以現在很苦惱下一步該怎麼作，最近都睡不好。
朋友是勸我往好方面想，蹲低是為了跳更高。
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講個題外話，
我覺得做房產很像以前玩 太閣立志傳，或者三國志。
一個房產就是一個城。
城可以帶來賦稅（租金收入
但是要攻下城，要先損兵（頭期），而且要維持也需要駐兵（裝修資金），這些兵力就卡在這。
如果要攻打新的城，需要更多的兵力
那只有兩條路
a.徵兵 或 借兵：但袁紹 曹操這些人不好搞，如果跟呂布借更慘。
b.賣了舊城有價差，抽回兵力
但就沒有賦稅了，如果新城打不下來，這些兵馬在外流浪，每天都是在燒錢。
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誠意貼上來分享，是希望各位強大的前輩，能給點建議，
我現在走到一個瓶頸，
該怎麼擴大規模呢？
因為一直守成賺個幾個幾萬塊
又覺得太快養老了
而且父母年紀大，花費只會越來越多，全家只靠我一個人月入十萬撐。
這還是我不結婚沒小孩不買車，
才能維持現狀。
如果未來父母有怎樣，我還真不知道怎麼辦，，，，
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太早賣
賣了就別管了
你要分清楚每種東西主要漲價的時間，他剛大漲才是賣點
並且大漲是相對其他物件
例如上一次公寓是2016-2018超級大漲，所以2019才是公寓賣點
後面大魚尾聽說才剛開始
超級大漲是相對，新屋中古大樓，透天等，公寓漲特別兇
而這一波還沒輪到公寓，你現在賣新屋，預售屋都有理
公寓反而是買入時間點
收租件不該賣吧 沒漲多少 貸款條件差
7%投報，如果沒有管理問題，沒有理由賣
五房減到四房一樣卡多房 先卡到位的根本不該推出
正現金流要擺久一點
新買的先出租，過幾個月後再去貸款阿
另外穩定7%也沒啥好賣的，你幹嘛不增貸
增貸銀行不給貸阿 估價估不到
本利合也不過6%左右
30年貸款甚至相對不到4%
你要用錢，去借就好
做投資要有規劃和數字計算，不要憑感覺
7%不該賣，頂加的漏水支出也還好
鐵皮很耐，不要是一般混凝土頂
現在4%+非改套也不好找？
對於資金非常充足的，基本上就一直買上去也不用賣吧
通常買賣是為了換取增值更強悍的物件.
利用漲價的時間差,物件換來換去就可以撈更多錢.
例如2016賣1x年屋買公寓,2020看到QE賣公寓買1x年屋.
之後可能一兩年後又賣1x年屋買回公寓..XD
你才有辦法越換越多間.
換來換去,你會比死守著賺更多,並且是多很多.
我是有 再買一間公寓 30坪350 5+6 但是就沒錢改套了 希望擺幾年後會賺
※ 編輯: rabinson (180.217.71.66 臺灣), 06/26/2022 18:34:38 ※ 編輯: rabinson (180.217.71.66 臺灣), 06/26/2022 18:36:25缺現金怎麼又去買也不對
因為高雄漲太快 不上車好像又不太對 一時也找不到適合的大物件可以買，，，，
※ 編輯: rabinson (180.217.71.66 臺灣), 06/26/2022 18:52:10要賺漲價時間差這點真的要夠熟在地市場
這時候 你要玩三國志自己設定版 然後把板上名人全部設
進去當太守
7%!! 已羨慕
你其實已經賣掉 再來問就沒啥意思了
就照你原本說的 賣掉拿去換一間 也沒不行 (反正都賣了
阿下次有這種7%的收租件, 麻煩關照小弟一下, 感恩
之前有貼版都沒人問，哈哈
我不玩公寓是因為維修時要走樓梯很煩，還有格局問題
所以我都買那種邊間，樓梯開中間的透天，一層2戶這種
整棟透天隔套我也想買，只是錢不夠
跟你一樣遇到貸款估不出來的問題，不過就是打定20年後
可以打掉整間重蓋，但現在高雄透天應該漲翻了吧…
而且你現在應該只能貸4成吧 不知道還有沒有那種100多
萬有陽台的套房？ 可以買個2間 我最近狂找這種
這種租金頂多收6000-7000 幫助不大 我手上有一間，之前賣掉兩間 價差賺不多 ，租金也收不多，長遠來說沒啥搞頭
※ 編輯: rabinson (180.217.71.66 臺灣), 06/26/2022 20:19:37這麼少嗎？ 我以為現在獨立門牌套房設計後上看1萬
會覺得這種最近有搞頭是因為可以躲掉升息循環
然後可以吃到升息跟通膨漲租金的紅利
你下次早點問 一堆大神會給你實務上的建議
高雄傻的都知道要等台積電開工 完工 進駐 每個階段都會
漲
真的要收租去找電梯層套吧
賣就賣啦 算了啦
我覺得投資難免會失敗，但有挫折才會進步，不過你最大
的黑洞是父母，一年還150問你不如去借信貸，一聽到你要
還馬上幫你調額或降利率
然後你不要大嘴巴在親友間炫耀，省得父母以為你是一隻
肥羊，然後之前還得錢都不算都是孝親費你就慘了
祝好運啊….小肥羊
爆
[心情] 我已經不知道該怎麼辦了以下是我的回覆 因為編輯文章失敗，直接截圖文字 謝謝大家～ 目前懷孕28w![[心情] 我已經不知道該怎麼辦了](https://i.imgur.com/SYt12Zmb.jpg "[心情] 我已經不知道該怎麼辦了")
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Re: [心得] 我是年輕人，但拒當凱子撞 : 死，買個便當貴就算了還要排隊排很久，空氣和自來水常有異味 : 然後才住幾個月房子已經開始出現一些小問題了 : 我真的想不通為什麼會有凱子接盤，就算是滷肉工程師分紅1200萬好了，扣稅後等於把 : 一整年辛苦錢送給房蟲，然後住這麼爛的地方![Re: [心得] 我是年輕人，但拒當凱子](https://i.imgur.com/BZjhEU7b.jpg "Re: [心得] 我是年輕人，但拒當凱子")
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Re: [心得] 我是年輕人，但拒當凱子就先相信原PO說的是真的 五六年前 我也很想買青埔 但當時能力真的不足 當初在本板被戲稱 青埔開車王![Re: [心得] 我是年輕人，但拒當凱子](https://i.imgur.com/vyF3nAkb.jpg "Re: [心得] 我是年輕人，但拒當凱子")
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[請益] 請問第一間房貸的認定3
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[請益]請推薦可驗北部的驗屋公司,謝謝X
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