Re: [新聞] 公寓拖累北市房價轉跌

gerychen 發表於 2022/9/1 下午1:05:02

看板home-sale標題Re: [新聞] 公寓拖累北市房價轉跌作者

(邪惡肥宅)時間Sep 1 13:05:02 2022推噓 6 推:6 噓:0 →:10

: 舉個實例，我其中一個持續在喬改建的老公寓，
: 三層樓老公寓，住三225%，權狀坪數26.X。
: 兩幢公寓合併談，面積小，不過走危老嘛，不走都更，
: 公式跑一跑原來26坪的權狀面積，危老後變成52坪+車位另計，
: 營建坪數大概負責58坪，再看怎麼談。
: 可以自己算算看台北市目前成交單價都天價的新大樓，
: (52*天價單價+車位價)-(26*老公寓單價+營建銷售成本)，

這算法看起來是走委建？
委建就是要住戶自己承受造價波動
以及新房子變現的風險

如果以一般合建去看的話
台北合建比大多在60/40~70/30間
所以52坪*0.6~0.7=分回31.2~36.4權狀坪
小基地的話公設比抓35%
住戶換回室內面積在20.28~23.66坪
假設26坪是原本的登記面積(主建物+陽台)
那扣掉樓梯間大概有25坪的室內面積(主建物+陽台)
所以，以合建的角度去看
這案子雖然是三樓蓋的
但其實並不夠住戶分回室內面積
因為你沒寫該戶土地大小、全案基地大小
大概也只能算到這樣

: 版上嫌臭的台北市老公寓，2、3樓其實秒租，不用格套
: 的投報率就贏過新大樓和重劃區。
: 公寓還沒有折舊風險，不用付管理費，也不用新房的高額房屋稅。
: 這樣看，台北市老公寓價格仍划算。

以價值來說
當然都更一定賺爛
26坪假設單價80萬，那買價是2080萬
換回31.2~36.4權狀坪單價120萬(看區域，但公寓80萬的地方，新成屋120萬是基本盤)
加一個車位350萬(平面的話)
總共可以分回4100~4700萬價值的房地

但這就要回到第一段
也是最重要的前提
這塊基地到底能不能順利改建
台北要談合建齁...
真的是什麼妖魔鬼怪都有
房價越高、地段越好的區域
難度可以說都是SSS級的
之前接觸過富錦街的地主...
素質是真滴棒

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ReiFan09/01 13:10其實基地大小圖裡都有我是有點好奇65坪住三基地要怎麼蓋

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abyssa109/01 13:1565坪基地可以啦參考享享瑞安那樣蓋差不多

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abyssa109/01 13:16台大舒曼基地35坪都在蓋了

→

abyssa109/01 13:18大安得逸基地48坪現在危老很多這種模擬案