[請益] 房屋價值與轉增貸

KimchiGoose 發表於 2022/10/20 上午11:45:47

看板home-sale標題[請益] 房屋價值與轉增貸作者

(KimchiGoose)時間Oct 20 11:45:47 2022推噓22 推:23 噓:1 →:48

家中房子位在新埔蛋白區
社區只有22戶都是獨棟別墅
附近無其他社區且買賣頻率很低

近期鄰居有兩個開價3000-4000（而且我家地坪與建坪都比鄰居大、屋齡小）
而我們當初買1200（當時銀行鑑價只有750…）
現在想增貸
但我去原銀行問
也請他們重新鑑價
回應是只能維持原本鑑價750…

眾所周知新埔這幾年漲幅很可觀
但銀行似乎不買帳
甚至我問說如果鄰居那兩戶都賣出了
會有變動嗎？
承辦人表示只有一兩間參考的話還是有點困難辦理增貸，頂多已還款的本金再借給我（但跟我預想能增貸的是3000x0.8-600（當初750x0.8）的差距不小）

請問如果換其他銀行去估會能達到增貸至少接近1000嗎？
還是只能等鄰居賣出實價登錄後才有機會呢？
還是比較偏遠與買賣頻率低的地方就只能隨銀行自由心證呢？
那以往沒實價登錄或沒嚴格執行時是怎麼估價與借貸的呢？

以上，不曉得這個問題適合發在這邊還是貸款版
謝謝各位大大

※ PTT 留言評論

※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.82.67.105 (臺灣)

※ PTT 網址

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richptt10/20 11:47用買賣件

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RXIJDIL10/20 11:58開價???那鄰居開1億沒賣出，難道認為就可以貸款8000萬?

開價也算是有一些參考價值吧?想賣至少不會賣天喊價(所以至少也有1000~2000的價格?) 但我問完原銀行給我的答覆是不會增加給我，是維持原本600萬的房貸，頂多還的本金再貸給我。而且因為我的職業(醫生，周遭的同事與學長就算是中古屋都還能貸市價的8成五到 9成......)

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RXIJDIL10/20 11:59當然原銀行也有差，轉貸有機會重新鑑價增貸(貸款超過一年

推

tswen10/20 11:59蛋白區透天。接手人少。銀行謹慎很合理。如果是竹北或關埔

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tswen10/20 11:59早就增貸出來了

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iamala10/20 12:19要等成交唷，一年前我關埔房子辦增貸，那時候很熱但因為

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iamala10/20 12:19社區很久沒有成交了，一樣貸不出來。後來直接轉貸重新鑑

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iamala10/20 12:19價就行。所以重點是你家真正的市場價格，不是你鄰居的開

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iamala10/20 12:19價。

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xdxd331010/20 12:20新埔鎮~ 要找就要別的銀行轉增貸才有機會...

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xdxd331010/20 12:21銀行縮銀根地區不好的不容易增貸

但新埔漲那麼多的地區也算是不好貸的地方嗎?

推

F123981010/20 12:23換銀行看看喔! 我重新鑑價..也幾乎是快市價80%。

市價是鑑定後的嗎? 我有請原本的銀行重新鑑價，而且還是對醫師很多專案與優惠玉X銀行，結果是維持當時我買時鑑價的價格(750萬)，但我們成交是1200萬(而且還是當時屋主急售撿便宜買到的) 我的想法是就算維持1200萬的8成至少能增貸給我1200*0.8-600=360萬吧?很困惑

※ 編輯: KimchiGoose (211.75.207.133 臺灣), 10/20/2022 12:45:54

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qqphor10/20 12:48可以先問loan版了解一下

推

IamJoey10/20 12:55換銀行。轉貸+增貸一起。

推

ReiFan10/20 12:57跟銀行打交道，你要有一個觀念：銀行就是雖有錢但超怕虧錢

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ReiFan10/20 12:59通常會建議你換銀行轉增資是因為至少對新銀行來說他能賺到

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ReiFan10/20 12:59業績跟拉到你這個新客戶（如果覺得有個服務便宜到像免費，

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ReiFan10/20 12:59那麼你本人就是費用）

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yiliang110710/20 13:00樓上正解

推

qqphor10/20 13:05這觀念謝謝分享

推

F123981010/20 13:09回原po...我不太清楚他們怎麼鑑價的，但我有一間小房，

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F123981010/20 13:09原本買420萬貸350萬，現在增值到8xx萬。某天銀行打電話

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F123981010/20 13:09來跟我談轉增貸，說可以再貸給我250萬，利率2.x%，原本2

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F123981010/20 13:090貸年變30年，房子限定3年內不能轉賣。

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yiliang110710/20 13:14鑑價要基於本身社區、或周邊類似物件有一年買賣

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yiliang110710/20 13:15不然他要用什麼當基準==

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aqaq12310/20 13:15銀行鑑價很常跟不上啊，實登多五百萬都貸不出來=.=

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yiliang110710/20 13:15進行增貸，資料key 進去就都舊價格

推

F123981010/20 13:20對了! 要換銀行

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F123981010/20 13:20別找原本的銀行

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siriuswinds10/20 13:21換銀行重新鑑價，職業是評估你的月還款能力

謝謝各位大大，好像真的要轉增貸才能(感覺跟電信業者一樣老客戶沒人理)

※ 編輯: KimchiGoose (211.75.207.133 臺灣), 10/20/2022 14:01:59

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prostar10/20 14:11問別家轉貸。

推

abyssa110/20 14:16蛋白區獨棟別墅流動性不佳鑑價當然會打折再打折

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abyssa110/20 14:18你就說了鑑價750 屋主急售撿便宜1200 超難賣啊現在你

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abyssa110/20 14:18說隔壁開3000 市價可能2500 急售又是剩2000。鑑價給120

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abyssa110/20 14:180剛好而已

所以我疑惑的是就算鑑價1200萬，也有貸給我1200x0.8-600=360的空間吧? 但銀行說頂多增貸給我已完的本金...

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abyssa110/20 14:19低總價流通性好的才能貼近市價

※ 編輯: KimchiGoose (211.75.207.133 臺灣), 10/20/2022 14:44:06

推

abyssa110/20 14:55自家沒業績吧這種事是KPI導向的 NP比較爽

噓

yasmydio10/20 15:413-4000喔，做夢比較快吧

推

ReiFan10/20 15:59先說，換銀行轉增貸只是提高成功機率但不見得成功。對銀行

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ReiFan10/20 15:59來說你隔壁開多少價錢要「賣」不重要，重要的是如果哪天銀

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ReiFan10/20 15:59行要變賣這間，保守可以找到買家至少出多少「買」。你說你

推

darkelecy10/20 15:59透天很難找其他銀行轉貸吧但要有心理準備綁約3年（不

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darkelecy10/20 15:59能賣）

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ReiFan10/20 15:59自己就出1200買這間，對銀行來說這不能算，他要看到「市場

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ReiFan10/20 15:59很多人願意用1200入手」才算。這就是流動性低的資產往往很

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ReiFan10/20 15:59難由銀行估到好價錢的原因。

原來如此，因為我想說實價登錄明明比我們小、屋況比我們差、屋齡比我們大都賣到1500 、1700了，而且還是4~6年前...想說基於行情不致於還是維持750...

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darkelecy10/20 16:00醫師中國信託、元大印象中都蠻優待的可問

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darkelecy10/20 16:01若只是短期資金需求300萬內玉山信貸也可以問

了解，謝謝大大

※ 編輯: KimchiGoose (211.75.207.127 臺灣), 10/20/2022 16:27:36

推

j401f210/20 16:34新埔這種地點又不是A區銀行估價會更低這也表示你家沒有

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j401f210/20 16:34想像中值錢

推

godwarder10/20 17:15絕對是換銀行，當初跟原貸款銀行增貸只說能多借一百多

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godwarder10/20 17:15不超過兩百，換銀行轉增貸馬上多貸800萬出來，NP絕對

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godwarder10/20 17:15比較優惠

推

Ardream10/20 17:39新埔承做的銀行少

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Tatsuya7210/20 17:46因為不是銀行評估的熱區，開價跟成交沒有代表性

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Tatsuya7210/20 17:47前面大大也提到，原銀行資料詢出來都是舊的價格怎麼拉

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Tatsuya7210/20 17:49一兩間十幾間都同社區，也沒可比性

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Tatsuya7210/20 17:52如果真有那麼高的價差，銀行應該會覺得你幹嘛不直接賣

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Tatsuya7210/20 17:53來套利，速度還比較快，繳稅而已。

因為是家裡自住的(買給父母孝親房，而我想用增貸出來的再買一間婚房在工作地點附近) 所以不會賣

推

iamala10/20 18:06玉山唷，確定真的有跑流程嗎？還是對口的一面之詞咧…搞

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iamala10/20 18:06不好只是目前該區的優先順序低，所以敷衍你而已。

是真的有該行人員到家裡拍照，我在想會不會是全球升息環境加上快年底要結清(跑鑑價+ 對保之類的可能一來一往就11、12月)所以銀行緊縮貸款部門放款，因為對口專員反而是推鑑我"明年"會有針對醫師的專案信貸當頭款

推

Timetofeed10/20 18:16年底有感覺銀行開始偏保守了

推

youga10/20 18:29央行升準以後銀行現在資金普遍很緊，不用多久就會反映在消

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youga10/20 18:29金政策上了，如果有想貸款的還是早點去詢問好。

推

chouwang6810/20 20:27醫師玉山不是500萬1.x專案？板上有醫師辦過。

推

daniel641210/20 20:57笑了1200然後你說物件比鄰居好結果鄰居開3000-4000啊

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daniel641210/20 20:57不是亂開是什麼

因為一個鄰居是要移民，另一個是要搬回台北買房，必須用賣掉的錢，所以應該都是真心要賣?

※ 編輯: KimchiGoose (106.1.16.9 臺灣), 10/20/2022 22:36:01

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idmaker10/21 01:48銀行鍵不到那個價格就幾乎很難用這個價格賣否則買家幾乎

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idmaker10/21 01:48無法房貸就會滅火另外要週邊多筆成交只有一個行情還是

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idmaker10/21 01:48跟不上

推

ANDY200610/22 16:23銀行估不到也有很大一部分是借款人條件的問題

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