Re: [請益] 40歲即將失業大叔規劃

※ 引述《qooxxp (詭譎頑皮)》之銘言：
: 背景:
: 男，已婚，育有一女一子，大的即將上國中，小的大班
: 老婆(39)是有保母執照的公托老師，也喜歡這份工作
: 雙方父母小有資產，無需供養
: 資產:
: 家年收約120萬，年支出約為七十~八十萬
: 北部自住公寓一間，自有社區大樓一間
: 自住公寓無貸款，社區大樓貸款約剩三百多萬，此大樓目前實價登陸價格約為1600萬
: 現金約五十萬，指數美股ETF六十萬台幣，股七債三
: 保險:
: 夫妻都有自己父母當年買的終身醫療險，防癌險，已繳完，所以沒有額外多買
: 取而代之的是每年全身健康檢查以及各種癌症篩選檢查
: 問題:
: 小弟不才，沒什麼能力，前幾年過得蠻辛苦的，這幾年只攢了一點點的資產
: 從去年開始，健康出了點問題，有點複雜，但總之是需要好好休養
: 目前只能在家裡當家庭主夫，處理一切包含孩子的雜事
: 因為半年前才開始接觸投資，所以投資經歷並不長(其實是之前根本沒錢)
: 老婆年收約四十，未來可能到六十
: 目前想把非自住的房子賣掉，扣掉貸款應該還有一千二百萬左右
: 用這筆錢來支付未來的生活費，想做好一點的運用
: 方法一
: 坐吃山空，存進銀行，一個月領三到四萬，加上老婆收入，剛好夠開銷
: 方法二
: 投入大盤指數型etf，每年領一次四十萬，漲時多領點，跌時少領點
: 希望各位大哥大姊能指導一下小弟，謝謝
: ===================================

能夠有1600萬價值的社區大樓，應該是在不錯的地點

房產賣掉，如果飆上去，以後要再買其實不容易

你有2個孩子，持有兩間房子對孩子的未來或許會比較好

因為沒有寫地點，不好估算，但應該不難出租

1600萬以出租投報率2%

一年可以先有32萬的房租可收，扣除一些維護成本，一個月平均有2.5萬

剩下300多萬貸款，先去辦轉增

沒有工作但有房產可擔保，加上老婆有工作，或許可以先問銀行看看能不能貸款

如果可以貸款，增貸500萬

投入比較穩定的股債搭配，看要指數型投資、定期賣股花用，或是高股息，各有愛好

以5-6%計算，一年約25-30萬，一個月平均2-2.5萬

可以先辦寬限期2-3年，合計800萬的貸款，目前利率2%多，寬限期內月付1.5萬

假定寬限期3年

寬限期內每年收支

收入：房租加股債收益估計60萬
支出：利息17萬

收支相減約40-43萬

老婆收入40-50萬，加上房租和投資收入40萬，會有80-90萬

依照支出，每年應該還可存10-20萬再投入投資

3年寬限期到之後，可考慮再轉貸一次，重複上述

若選擇開始還房貸本金

收入：房租加股債收益可能成長到65-70萬
支出：本息攤3.5萬x12=42萬

收支相減約25萬

老婆收入如果已經成長到60萬，加上房租和投資收入，約85萬

可能可以打平收支。

撐個15年，小孩長大應該可以賺錢，支出應該會減少

房租和投資收益應該也會變高

這時還保有持續增值的房子和投資

如果孩子需要房子想住，那就叫小孩一起付房貸，當作房租

上述作法的風險

主要是

1.股債均跌時，帳面虧損能否撐住？

2.若沒房客就沒房租可收，這時能否撐住？

3.房子價值開始下跌，從1600萬腰斬變成800萬之類

1.的風險，改成賣房全去投資，也一樣會可能遇到

2.的風險要看這棟大樓的位置，是否有前景？

3.房價崩盤通常經濟也是崩盤，那賣房的投資通常也是崩的亂七八糟

打了一堆，感覺重點還是只有一個

這棟房子的地點好不好

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