[請益] 都更分配比例問題
小弟家裡都更談了很久（台北市信義區）
最近進展到事業計畫的審議會
實施者在事業計畫提出的資料是共同負擔比約50：50（以一坪82萬房價估算）
但小弟家附近新房單價都130起跳，我猜旁邊老屋至少也有100起跳的價值
以100換算共同負擔比約地主57%建商43%
我知道進入到權變時會找三家估價師在估價一次
但共同負擔比意義上不就是建商跟地主分配的比例嗎？
請問這個比例是「走到權變時才會再次估價並確定」，還是「在事業計畫時就確定」了？
先謝謝各位前輩指導
ps:整個都更案裡面只有15%沒簽私約，小弟就是其中之一，有拿有簽私約的鄰居合約來算過，私約大概地主50%建商50%
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新房130 老屋大概 70幾萬 100 ??
新疫區 130萬的新房子 應該不是好地段
大同士林很多都120 130 了
因為80萬的實價登錄幾乎都是5-10年前的價格了，所以才會猜現在有100
※ 編輯: adey (49.216.50.144 臺灣), 02/21/2025 09:25:32當然是權變時再次估價
所以事業計畫寫的共同負擔比我就不要理他就好了？ 另外權變時估價是估「新房單價」還是「老房單價」來計算共同負擔比？
※ 編輯: adey (49.216.50.144 臺灣), 02/21/2025 09:35:43私約都不私約了。
老房的價值是土地，不能用建物單坪價格去算吧
你要拿鄰居的約來參考，要拿土地持份跟所在樓層接近的
我們這邊是連棟透天的都更案，一棟一個所有權人，大家條件都一樣，簽的私約也一樣
※ 編輯: adey (49.216.50.144 臺灣), 02/21/2025 09:44:19看起來你在猶豫要不要簽私約or等權變
問過了，建商不給簽擇優條款，因為它們已經握有85%簽私約在手上了，比例上都可以強 拆（只是沒100%就程序走很久），態度很強硬
※ 編輯: adey (49.216.50.144 臺灣), 02/21/2025 10:08:40根據《都市更新權利變換實施辦法》第八條規定，權利變換計
畫中的評價基準日應由實施者訂定，且該日期必須在權利變換
報核日前六個月內。
權變的概念是先把所有參與人原先的"權利價值"估算好 藉此
得到參與人之間的權利價值相對比例。新屋落成分回時，按比
例讓各參與人分回權利價值。
這個權利價值，是估附近「新屋單價」，還是估附近「老房單價」？
不給簽擇優，那就等權變 建商一定不會給出比權變更好的約
"原先的權利價值"藉此得到"相對比例"
你去計較啥老屋新屋是沒意義的
你要跟權變範圍內的其他人比價值高低 不是跟市場比
這塊不是很理解 原先的權利價值不就是估價單價乘以坪數嗎？ 既然是有單價，那就是跟市場比呀，不然我們這案又沒賣怎麼知道單價多少 單價不是會區分新屋單價（比較高）跟老屋單價（比較低）嗎？ 我這案子是連棟透天，所以每戶的土地坪數房屋坪數都差不多，基本上可以認為是地主條 件相同
補充一下 你要計較建商主導下估價單價並不是完全沒意義
但影響很小....而且不見得會賺 為此你可能要做好砸下大量
時間精力的心理準備跟負擔龐大精神壓力
有人就不信 就去吵 吵到建商再重新找廠商估算一次
結果權利價值不見得變高 反而變低
"比例"
人家估價有牌的 誰會讓你猜？ 唉 覺得不值就賣掉
市場自然會告訴你 你的房子到底是多少錢
估價師的確會去參考附近區域市場行情 但不只參考這個
估算出來可能是告訴你:你的權變前權值:1億, 權值比例
15%. 是這樣
建商以後蓋出來的好大好新一大片房子 你就佔15%權值
信義區房價那麼低大概只有吳興街或六張犁吧
上述做很多省略了 詳細計算請另外查 我這裡先幫你釐清
觀念:參加權變應該是要看比例
你可能是擔心懷疑建商是不是在估價這塊動手腳 害你吃虧
所以你很在意是用老房還是新屋行情價來估算...其實沒差
估價報告"理應"由第三方公正廠商來製作 都更處也會盯這
點 你要去挑戰估價報告是你的權利但政府不會採信你的算
法 政府頂多只會請實施者"善盡溝通之責" 實施者頂多再
找廠商估算一次(很少見 因為會讓更多地主跳腳)
會問這個問題 主要是因為事業計畫在公展時 我當初會提意見表示共同負擔比50：50的估價一坪82萬不合理（因為估價師附上的周邊行 情都是距離一公里以上遠的老屋價格，而且是交通不太順利的地方，我這裡鄰近捷運站， 也鄰近大馬路） 但當時實施者的講法是這個82萬價格是用來節稅的，所以他們配合的估價師故意用很偏離 行情的市場價格估算（一開始用更誇張的價格大概一坪70萬,後來被審議委員糾正才提高 ），等到權變時會在提高估價 當時我看現場的市政府都更委員都沒什麼反應，我還以為程序上就是這樣走 如果這個價格就是最終確定版了，之後權變的估價也不會改變什麼的話，那我這幾年默默 的等待權變流程就顯得很沒意義，早知道就直接簽私約讓計畫走快一點
※ 編輯: adey (49.216.50.144 臺灣), 02/21/2025 10:56:16於此不同的是 估價報告會力求用客觀規則條件做出各地主
之間權值比例相對關係 得到權變比例後就用此比例去精準
計算各地主事後分回多少東西
你在意的"用甚麼行情價來估算" 會同時平等的套用在你跟
其他人身上，最後會影響比例嗎? 不會....
聽大大的講法 我的理解如下（有誤請指教） 事業計畫的共同負擔比50：50，已經確定實施者能分回50%，地主分回50%，然後等到權變 時的估價只是地主之間比高低，然後從這地主50%裡面決定個別地主能分回多少比例 但實施者的50%並不會因為權變估價高低而有所改變 是這樣子理解的嗎？
※ 編輯: adey (49.216.50.144 臺灣), 02/21/2025 11:05:20權變時還會修正。事業計畫的初估不是鐵板丁丁
共負比變動就是看哪些費用項目金額要改
共負比計算是成本/總銷售權利價值 大大的講法是分子的成本有可能會在權變時變動 那分母的總銷售權利價值會不會因為重新估價而變動呢？
※ 編輯: adey (49.216.50.144 臺灣), 02/21/2025 11:14:03最常見就工程費用 三年一調
什麼都不懂的釘子戶 加油囉
總銷(分母)會不會重新估價就變動呢?會。剛說過了
但你的權值比例也有可能變低喔...要賭嗎?
附帶一提，你對地主分回比例的計算有漏環節 因為
我沒有解釋那些環節。那些需要細查細節才能得到完整
公式。
我猜你是想知道、重新估算是否可能得到不同的共負比
是的。共負比會變。但一樣，你不一定會喜歡新的數據
如果會變那就好 因為事業計畫的估價基準是用5-10年前的老屋行情去估的 如果權變計畫是用現在的新屋行情去估 那就會提高地主的分配比例 就怕實務上權變估價是用現在的老屋行情去估 但這問題是不是要請教估價事務所才會知道？
※ 編輯: adey (49.216.50.144 臺灣), 02/21/2025 11:26:01法條規定評價基準日不能遠離超過六個月
是新房還是老屋?那是估價師的工作
另外....走私約讓案子走快一點 其實可能可以幫你省錢
這幾年營造成本飆漲 台北市剛好就是全台腳最麻的漲不動
走權變的人 共負都是吃不到的 多拖這幾年 成本堆高
房價漲幅輸給其他縣市 所以馬後炮來說確實不如走私約...
但再反過來說 有些中小建商跟地主簽私約 這一波下來
就直接不蓋了
權變地主只有土地跟房子的鑑價，建商隨便灌一些費用，
容積移轉，建造成本，地主就被稀釋了，更何況已經過85%
門檻，如果有建坪一坪換超過一坪就可以，除非土地持分
很多，別像我老家從合建變都更再重新申請都更，已經過2
8年了，這兩年我才從我媽那接手，光是合約的價差已經超
過4倍，還有幾個釘子戶要處理
如果有共識就幾個屋主約一約找個包商來重蓋就好，
重建成本一坪才不到50萬
當然別人出錢幫忙蓋最好
都是枵鬼假細膩
原po如果擔心的話，可以自己找估價師去算，委託一
件也不是到很貴，幾萬塊的費用而已，不用自己猜那
麼累，大部分時候都是自己誤解，上都更審議會議的
時候素人提的東西委員很少在看的，因為打不到點
我自己處理過爭權變價值有問題的案件，重新送第四
間鑑定通常也不會差很多，有些甚至還更少
方便請教地點在哪嗎？分配比50:50應該是用經驗值來估
的，可能分享一下大家更有方向幫你確認。
光聽到連棟透天，就覺得是塊肥肉了，建議樓主參考水源
都更案，其實他是最不像都更的都更了，只要原地主大家
分配單位沒問題，剩下的房子賣掉利潤平均分配就好，因
為你們原始的差異極小，可能就以土地持分分配即可，這
是小弟拙見
建商的利潤主要就是在於分回戶別的實際銷售價格與當初估
價間的價差，如果要現在就以市場行情價分回給地主那建商
要賺啥？誰能百分百保證未來完工時剛好房價還能再漲個10
~20%
權變會重估，事業計畫裡的只是因為法律規定所以要寫
到共同負擔等等的，所以不必擔心，就走權變流程
任何項目都可以灌水啦 呵呵
![Re: [請益] 都更分配比例問題](https://lh3.googleusercontent.com/QgIrhF0TUDRf1k17phVixGKVwURL73BTkihwGgmWyxLpedk_4_MO7P9QAAdxYE60F_dbA1YI5StBOHxkXcWKmRn_jqJFrKMyfdv8ugQ0M2akA_E2yVP7xU2txw=w16383 "Re: [請益] 都更分配比例問題")
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[請益] 都更權變 原店面的價值目前幫親戚了解一個都更案 他是一樓店面的地主 建設公司委託都更顧問公司的公聽會都沒參加到 但是有人直接拿權變同意書回來說要給他簽...... 都更範圍內大約有4塊土地 4棟4樓公寓 一樓皆是營業中的店面 看權變同意書的內容 貌似是用土地持分去拿配回的坪數![[請益] 都更權變 原店面的價值](https://i.ytimg.com/vi/ARuNxMqL07w/maxresdefault.jpg "[請益] 都更權變 原店面的價值")
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[請益] 都更合建的計算方式?這樣算好嗎?土地條件一樓平房面積15.56坪 法定容積300% 都更獎勵50% 銷平比1.57 分配比例，57%地主 ，43%建商5
[請益] 都更權利變換跟合建契約問題是這樣的 這是親戚的狀況，但因為是聽爸媽轉述，但我們家也之後可能碰到類似狀況 所以好奇想了解看看，也想幫他們忙 他們是其中一個地主，比例很低，但其中一個地主是政府機關 然後走都市更新的方式，用權利變換的方式申請![[請益] 都更權利變換跟合建契約問題](https://i.imgur.com/4HfnXINb.jpg "[請益] 都更權利變換跟合建契約問題")
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Re: [請益] 都更案權利價值與實際價格價差權利價值是都更實施中途, 為了決定未來房屋分配比例 所以拿建商提報的費用跟利潤, 加上參與都更的原屋主的資產估價 得到總權利價值 之後就依建商及個別屋主應分配權利價值跟總權利價值的比例, 分配建成的房屋 所以權利價值對建商而言, 雖然已經含都更成本跟利潤, 但也只代表都更中途的估價4
Re: [新聞] 批郝龍斌都更「1坪換1坪」是詐騙 黃珊珊: : 6.備註: : 斯文里、水源二三期、信維整宅真的不簡單， : 做事做到民眾自發掛布條、拍影片也算一種肯定了。 其實有了解都市更新成果的分配方式3
Re: [請益] 台北市文山區都更案如果是以前的台北市政府 應該還有機會讓你談判到最後 現在是只要權變核定後 建商就會開始跟你協商 不外乎就是基於權變條件再多讓一些利2
Re: [請益] 都更案權利價值與實際價格價差權變價值已包含風險報酬跟應得利潤 或者這樣說 照計畫書上標示的單價跟總價去賣 建設公司已經有足夠的利潤 但這樣子的前提是![Re: [請益] 都更案權利價值與實際價格價差](https://i.imgur.com/TjoaAcab.gif "Re: [請益] 都更案權利價值與實際價格價差")
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Re: [請益] 都更權變 原店面的價值權利變換就是由估價師來幫每一戶舊房子估價， 真的是一戶一戶估， 估的時候當然也會考慮店面價值、景觀價值等等， 估多少就是多少， 想當然，這制度常遭到許多屋主抗議不公，但法規就是這樣，估價師確實掌握極大主導權1
Re: [請益] 關於都更收購問題能 : 全獲取土地的價值，而不是草草賣掉。 : 都更坪數計算機 : :1
Re: [閒聊] 都更估價對 : 那這樣是不是被實施者吃豆腐了？ : 這樣不增購（選超過權值）是不是棒槌？ : 有不多買的道理嗎...... : 加選等於是預售而且還不需要付頭期款
![[請益] 都更合建的計算方式?這樣算好嗎?](https://lh4.googleusercontent.com/wjc23GFImerWW8AT0Oi4NAA5W8jcJVD5oSROz5p7GP7Eq4ckG9JkZRdYe2Mv4kS_fJ276Ce3aymMuCHe1efEosE9yBwmBsx48fIljknJv7_gd00Tmdqt84DqKA=w16383 "[請益] 都更合建的計算方式?這樣算好嗎?")