Re: [閒聊] 板上房蟲有想過下一代的問題嗎？

前幾天看到的文章，
剛好可以回答這個問題耶

只要下一代有足夠專業能力賺取足夠收入，下一代就可以割房蟲房東的韭菜了

感覺滿棒的啊

問題解決

文∕李昌鵬（Zack）

我看到有一篇文案是這樣寫的：「打拼十年最有成就感的事，是幫房東繳完剩下的房貸」，很多人好心勸你買房的理由之一是：「房租繳出去都是給房東的，既然都要繳，為什麼不買間房繳給自己？」這個說法聽起來實在是再合理不過了，因此很多人就是衝著這點而進場購屋。

但這個說法是真的嗎？一般消費者可能不知道的是：「房租支出，遠遠小於房貸支出」。

讓我舉個離我最近的例子，大家都知道我是租屋族，我的租屋處在臺北市中山區，算是相當市中心的地段，這邊捷運附近的電梯大樓，每坪售價大約是 90 萬新臺幣左右，以一間不含車位的三房40 坪來算，總價差不多是 3,600 萬上下。

假設今天我決定不租房了，為了有「根的感覺」、為了讓自己更有面子，我決定買房了，那麼 3,600 萬的房子，如果分三十年來繳房貸的話（利率抓 1.6% 就好），我至少得先拿出 720 萬的頭期款與 72 萬的仲介費，再加上其他稅務，總共差不多要花掉我 800萬的自備款，並且每個月要支出約 11 萬的房貸（本金加利息），這 800 萬與每月 11 萬的支出，就是我使用這一間三房的代價。

但如果今天我是用租的，情況就大不相同了。

以這裡三房的租金行情來看，平均租金大概落在 35,000 元至40,000 元左右，我們以
38,000 元來計算，今天同樣是要使用這一間三房的房子，一旦改用「租的」方式，只需要每月 38,000 元的房租成本就能使用，相較於用「買的」的月支出則是 11 萬，兩者每個月就相差了 72,000 元的現金流，非常驚人吧！

更別說用買的，我身上辛苦積攢十多年的 800 萬存款就這樣All in 了，遇到更好的投資機會我也沒錢去把握，也別想創業或出國進修了。但選擇用租的，我口袋不但保有這
800 萬的存款，壓力輕了不少、抗風險的能力也不會脆弱，我也有機會靠這 800 萬賺到更多的本金。

請你試著想像一個情況，假設今天 A 與 B 都住在這個社區內，A 選擇在 2022 年房價最高峰進場 All in 買了這間三房，而 B 選擇繼續當個被笑傻的租屋族，結果十年後房價掉了 15%（平均一年僅跌 1.5%，算是相當保守的估計了吧），A 購買的 3,600 萬房子，價值只剩下 3,060 萬，而 B 卻在十年後才選擇進場（自備款還從十年前的 800 萬，變成只需 673 萬）。

光是房屋總價，一來一回就省了 540 萬的購屋成本，等於你多少年的薪水呢？

再對比每月 38,000 元，累積的十年總租金 456 萬支出，你還多省了 84 萬，相當於省了 22 個月的房租（這十年中間你拿 800 萬自備款的投資收益都還沒算），更別說如果十年後的修正跌幅更大，B 能省的錢就更驚人，對吧！

講完了身為使用者的角度，我們再來看看房東的角度吧。

站在房東的角度，房東得先投入 800 萬的現金，每個月再支出11 萬元的房貸，最多卻只能從租客身上回收 38,000 元，等於為了收租客這筆租金，自己不但先砸了 800 萬現金出去，每個月還得再額外「倒貼 72,000 元」，因此房東出租這間三房的現金流，完全是「負的」，典型的負資產。

除此之外，每個月幾千塊的管理費，也都是房東在繳交，每年房屋稅、地價稅，也是房東負擔，使用過程如果遇到房屋設備自然耗損，修繕也是房東的責任，因此房東實際進口袋的錢，也許每個月也僅剩 3 萬多塊而已了。

透過理性的數學計算，這樣一來你應該看懂了吧，租屋不但不是在幫房東繳房貸，實際上還是「房東貼錢讓你使用這間房」，房東這麼做的唯一目的，只是希望透過你的租金稍微補貼一點，讓自己有期待未來房價上漲的機會罷了。

看到房東先花 800 萬、每個月得再倒貼 72,000 元給租客使用房子，租客卻只需要支付約房貸三分之一的成本、還不需要 All in全部的存款，就能享用這間三房的房子，倒底誰比較划算呢？而且這種情況，在租金投報率越低的地區就越明顯，以臺北市這種租金效益在全球數一數二低的城市，當然就是最不適合當房東，而是最適合當租客的地方。

因此，現在你必須要有的正確觀念是：「租屋不但不是在幫房東繳房貸，反而是一種低成本的投資」，因為我們只需要支付少少的房租，就能一邊存錢、一邊靠投資放大本金、一邊等待空頭期危機入市撿便宜的機會，讓你能保持最大的經濟彈性，掌握進場購屋的主動權，而不是早早就把所有資金卡死在一間又小又舊的房子內，然後看著各種大好機會在三十年間，從自己手中流逝掉。

※ 引述《IsaacNewton (IsaacNewton)》之銘言：
: 板上房蟲常常酸沒房的是魯空
: 酸兩年前明明就有很多便宜房子可以買
: 自己不買再來靠腰通膨漲價買不起
: 好啦，就當作我們這些沒買房的真的是自己魯好了
: 的確兩年前有許多房子才20初，現在都站穩30了
: 那房蟲們有想過那些還在讀書的下一代嗎？
: 那些還在讀書的學生，將來他們畢業出社會
: 全台灣可能都找不到一坪40以下的地方了
: 有的話也是很偏僻、沒工作機會的地方
: 那房蟲們也要繼續酸這些下一代的是魯空嗎？
: 我們7、8年級這代運氣還算好，雙北買不起還有桃園中南部可以買
: 雙北房價炒不起來可以去桃園中南部炒
: 但照這房價上漲的速度，以後下一代9、10年級可能連中南部都買不起
: 難道以後中南部都漲到40以上，那些9、10年級都買不起了
: 這樣也是他們自己的問題，自己魯嗎？
: 房蟲們有想過下一代的問題嗎？
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