Re: [閒聊] 關於預售屋定型化契約的約定貸款金額

※ 引述《lienchi (...)》之銘言：
: 常常看到有人會酸買房的因為限貸導致貸款差額是咎由自取，因為法律沒規定你買了預售: 屋銀行就一定要貸給你。這樣講某個程度是沒錯，貸款是和銀行的關係，本來就沒有義務: 一定要貸給你。問題是那個預售屋定型化契約第十條，上面有寫上建商跟買方約定貸款的: 金額，這個就是建商承諾的，如果貸不到就看責任歸屬於誰，現在央行把限貸或鑑價變豪: 宅定義為不可歸責於雙方，當然就照這個流程跑啊，如果建商說他不是銀行，怎可能企業: 貸。這就奇怪了，你要賣預售屋卻無法承受遇到這些條文發生的狀況，那建商是要賣什麼: 預售屋啦，沒那個屁股就不要賣預售屋啊，還是說不管遇到什麼事都推給買方就是了，認: 為永遠不可能出現不可歸責於雙方的事情？

確認一下, 你想討論的是第18條

預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項

十八、貸款約定
（一）第七點契約總價內之部分價款新臺幣＿元整，由買方與賣方洽定之金融機構之貸款給付，由買賣雙方依約定辦妥一切貸款手續。惟買方可得較低利率或有利於買方之貸款條件時，買方有權變更貸款之金融機構，自行辦理貸款，除享有政府所舉辦之優惠貸款利率外，買方應於賣方通知辦理貸款日起二十日內辦妥對保手續，並由承貸金融機構同意將約定貸款金額撥付賣方。

（二）前款由賣方洽定辦理之貸款金額少於預定貸款金額，其差額依下列各目處理：
１、不可歸責於雙方時之處理方式如下：
（１）差額在預定貸款金額百分之三十以內者，賣方同意以原承諾貸款相同年限及條件由買方分期清償。
（２）差額超過原預定貸款金額百分之三十者，賣方同意依原承諾貸款之利率計算利息，縮短償還期限為__年（期間不得少於七年），由買方按月分期攤還。
（３）差額超過原預定貸款金額百分之三十者，買賣雙方得選擇前述方式辦理或解除契約。

２、可歸責於賣方時，差額部分，賣方應依原承諾貸款相同年限及條件由買方分期清償。如賣方不能補足不足額部分，買方有權解除契約。
３、可歸責於買方時，買方應於接獲通知之日起__天(不得少於三十天)內一次給付其差額或經賣方同意分期給付其差額。

之前已經推文討論過

推 AMDsucks: 實務上, 你簽預售屋條款, 建商並沒有跟你約定貸款條件。 09/19 08:53→ AMDsucks: 包括年數、利率、有無寬限期, 所以建商有保證貸款條件? 09/19 08:54→ AMDsucks: 我很懷疑, 上開建商負責的{定型化條款}, 如何強制執行。 09/19 08:55

推 AMDsucks: 與賣方洽定之金融機構, 因為你看, 有建商直接說沒找銀行 09/19 10:12→ AMDsucks: 我是不認為有拆款表, 就要給你相同條件, 的那麼簡單。 09/19 10:12→ AMDsucks: 因為對保前才會找銀行, 而不是簽預售合約的時候。 09/19 10:13

→ AMDsucks: 前10年都算好貸, 但去年有遇到建商推卸貸款責任的情況 09/19 10:15→ AMDsucks: 除非(我沒遇過), 預售合約載明:銀行/成數/年數/利率/寬 09/19 10:17→ AMDsucks: 我覺得才有可能適用上面第18條, 然後由法院判決建商負責 09/19 10:18

---------------重點問題----------------------

也就是

預售合約必須載明:銀行/成數/年數/利率/寬, 等貸款條件

才有可能適用第18條

這部分有請專家提出見解

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假設總價1250，央行第二屋只能貸5成 會有2種情況 1.拆款表寫貸7成, 貸款金額875 1250*0.5 = 625, 625/875= 71.42% (差30%以內，屬於第一項) 這個時候用第一項, (1)建商用相同條件補上, 但建商願意企業貸嗎? 有嗎? (2)建商直接沒找銀行, 怎麼處理? 好像......不違法? 2.拆款表寫貸75成, 貸款金額937.5 1250*0.5 = 625, 625/937.5= 66.7% (差30%以上，屬於第二項) 這個時候用第二項, (3)建商一定是要求縮短年限, (最短七年), 但建商願意企業貸嗎? 有嗎? (4)推測建商不管貸款金額差多少, 直接提解約, 解約合理性? 沒有違約金已經很好了, 還不快謝主榮恩。 (5)甚至, 建商認為是可歸責於買方, 買方違約合理嗎? GD的最新一課, 提醒大家一年前內政部已經通函不可歸責雙方。 (6)可以順便討論一下, 什麼情況叫做可歸責於賣方? 建築品質不佳, 導致銀行鑑價低於合約價 本人無自殺傾向, 就討論一下

實務上, 合意解約已經算不兇的建商了? 說你違約咬走15%的也是有? 還要打法院的降低違約金訴訟

戳傷條款, 都在簽約當天才拿出來 不爽不要簽

真的不確定, 看法官裁量了, 預售屋就是民事契約 1.契約神聖原則, 合約內容會具有效力 (建商條文有效) 2.定型化契約, 以消費者有利為原則 (建商條文無效)

所以目前叫做沒有不可以。 但預售屋合約都要送內政部備查, 所以內政部是知情的。 所以實務上是簽約當天戳傷條款加雙方認章, 但你的個案是有備查的XD。

主管機關內政部, 又不是央行 一年前的內政部通函, 有誰有成功的認定不可歸責雙方? 安娜就打過台北市消保官了, 都嘛避重就輕

對, 寶寶知情, 內政部要審條文的啦XD 但擦邊球可能要給過 寶寶心裡苦, 但寶寶不能說 1.有意放縱也沒證據啦 2.貸款業務非屬內政部認定範圍, 大概可以猜到兩邊打太極