Re: [請益] 都更應注意事項？麻煩大家給意見

商業區看的是商三特(原商二) ()中的原使用分區作計算

以商二為例630%容積，建蔽率65%
也就是大概要原9/10層的建築物才會有原容>法容的空間
故如果是一棟海砂在商二的土地上
630%*1.5=945%(都更)
630%*0.5=315%
945%+315%=1260% 也就是說一坪土地可以蓋出12.6坪的容積
12.6*1.58=19.9 銷售坪大概是將近20坪
在原容<法容的情況下

假設原容>法容 原容設定800% 海砂屋
800%*1.3=2400% 中央海砂獎勵值 2400%/630%=3.809 3.809-1=2.809
800%*1.2=1600% 原容>法容都更獎勵上限值 1600%/630%=2.539 2.539-1=1.539
800%*1.3=2400% 台北市海砂獎勵值(氯離子建築物自治條例) 2400%/630%=3.809 3.809
3.809-1=2.809
630%*0.5=315% 台北市防災專案海砂獎勵值 315%/630%=0.5

要做最值大值一定是第二以及第三項2.809+1.1539=3.9629%
3.9629%+1=4.9629% 4.9629*630%=3126%
一坪土地蓋出31.26坪的容積，銷售坪是31.26*1.58=49.39坪
兩者相較之下，海砂+原容>法容威力是很大的
但這時就有限高問題，搞不好拿海砂就夠了也不用都更奬勵
像正義國宅都更就都更獎勵就夠了
蓋出來上面住宅要一坪200多萬

就算市府的防災專案在商二的土地上根本不夠看
但是比較住三的地區，住三反而是防災專案最好
有時候建商也不要再商二拿好拿滿，一方面是目前建築成本較高
二方面相關都更的公益性跟建築設計更為重要
像大巨蛋，它在蓋好蓋滿的情況下，就被大家說是蓋商場送巨蛋
在都審會裡就不太可能拿到都更獎勵上限值
那個對週邊環境影響太大
情況不可一概而論
我只是要提醒地主，商業區所謂一坪換一坪室內應該都可以做到
千萬不要像饒河街有的地主一樣就簽用坪換坪
他們那好像是800%，但建商根本不把獎勵值分給地主
很鬼扯，但合約簽了房子蓋了也沒辦法只能告
更惡意的是他們把柱子蓋在地主分配到的店面中間
真的很故意。
簽約前一定要都問清楚分配，未來選配，柱位，有變更圖面一定要地主同意
過審圖面請他們要提供最後發建照的版本
當然雙方合作就是信任很重要，但建商說的話有任何疑問都請問清楚
最好都寫在合約裡/合約可以找律師，代書，地政士問問
我相信有誠信有誠意的公司都會願意跟地主說明的

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