Re: [請益] 都更條件請益

tenkaakido 發表於 2024/7/5 下午11:46:20

看板home-sale標題Re: [請益] 都更條件請益作者

tenkaakido

(RyoSaeba別人對我的看法1)時間Jul 5 23:46:20 2024推噓 3 推:7 噓:4 →:41

PTT評價

都更計算機我每次看都覺得怪，

建商分回比例3成
地主分回7成；

假設本來一層兩戶變一層4戶，
5層樓的建築物翻成16層；
都更完一坪換一坪還給你。

地主戶2*5=10吃掉下面10戶
總共4*16=64戶，
然後扣10戶建商拿54戶且高樓層。

建商分三成拿54戶
地主分七成拿10戶，
這還是房價以前一坪70現在140的狀況哦！

那地主戶寧可跟建商互換拿三成54戶。

都更公式是不是哪裡怪怪的？
地坪14～16坪都更完剩沒多少。
我每次看都覺得怪怪的怪怪的。

引述《suwy (Hank)》之銘言：
: ※ 引述《orz811017 (orz811017)》之銘言：
: : 兩週前交屋然後上週建商透過仲介聯絡才知道已經有再談都更
: : 八月第二次說明會之後開始要簽
: : 台北市大安區住三 & 非一樓或頂樓 & 建物符合防災型都更 & 地坪14.4
: : 室內不含陽台面積31.28坪1:1分回、建築係數預估1.58
: : 分回權狀 49.5 + 0.95個車位
: : 建商也暗示我沒有裝潢補貼的部份我是還沒裝潢
: : 但不裝潢在還沒確定都更、拆屋前我是要怎麼住QQ
: : 這陣子去遇到鄰居有鄰居表示已經近十年三四家建商給最好的方案
: : 但比都更計算機給的數字差異甚大XD 不確定是不是都更計算機沒update相關係數
: : 想說先上來問下大家先謝謝各位
: 我是都更計算機作者，
: 依您自述的條件輸入如下：
: https://imgur.com/LCXbcEe.jpg

: 可以看到大約分回65~70坪，與建商說的49坪有落差，
: 原因是什麼呢？
: 1.先確定您的14.4土地都是住三，不含道路用地。
: 2.假設本案蓋到16層以上，建築成本會增加，地主比例會降低2~5%。
: 3.容積獎勵可能預估有誤，依目前都更獎勵上限50%+防災獎勵30%，上限為1.8倍，但實務: 上很少拿滿的，尤其不夠大的基地大約只能拿1.4~1.6倍。
: 4.房價可能預估有誤，在台北市如果離捷運站稍遠，房價可能掉10~20萬，另外要看附近": 低中高"樓層實豋均價才較準確。(只看開價或高樓層價會導致誤差)(很多中低層地主戶不: 會上實豋)
: 5.建商給您的分配比例較低，留給您討價還價。
: 稍微調整後，大概是這樣：
: 地主分回53~58坪，若蓋16層以上，分回會再降低
: https://imgur.com/wqGTmmw.jpg

: 都更計算機
: https://bit.ly/2PlDWBj

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推

a85131507/05 23:59現在台北要7:3的也越來越少了

→

lovebridget07/06 00:01額最基本的原本5層地主吃掉原本5層空間阿

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lovebridget07/06 00:02所以是5*4=20戶不是10戶

→

lovebridget07/06 00:02而且原來老公寓5層應該還比新房5層大所以超過20戶

→

lovebridget07/06 00:04前提"室內一坪換一坪"有達到的話就是這樣

→

tenkaakido07/06 00:07我想講的是1層兩戶的公寓翻新會變成一層4戶，如果你是

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tenkaakido07/06 00:07一層4戶的公寓會被建商蓋成一層8戶，他們都會拆多戶戀

→

tenkaakido07/06 00:07愛蓋才好賣

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tenkaakido07/06 00:08地主佔1-5樓答7成，建商3成佔6-16樓，我怎麼覺得數學

→

tenkaakido07/06 00:08老師會哭

噓

abyssa107/06 00:16你在算什麼鬼東西

→

lovebridget07/06 00:17所以住三現實可能是1.地主分到1-7樓 2.只蓋了11樓

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abyssa107/06 00:17一層兩戶的公寓地坪了不起100坪你要蓋起來一棟4併的大

→

abyssa107/06 00:17約400坪基地等於原本就40戶了

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abyssa107/06 00:17一層8戶變成一層4戶才符合事實現況

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lovebridget07/06 00:18你看到很高的不是住三225 住三建商賺的其實少到可憐

→

supa6407/06 00:24.............其實.我說句客觀的.3串下來沒人提一個殘酷

→

supa6407/06 00:24事實.1樓跟頂樓部分還沒解決.原PO在怎樣其實對他也沒差了

→

supa6407/06 00:25原PO其實放著等過同意數就可以.不用去管他自己部分.而是

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supa6407/06 00:25該先問問.1F+5F目前同意比例多少............

→

orz81101707/06 01:04也沒有問建商每一戶的情形，應該有七八戶有意願、有一

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orz81101707/06 01:04戶不願意、剩下四五戶不知道，反正就簽不簽的問題而已

噓

IBIZA07/06 06:17不懂就不要亂算啦

噓

mcchung07/06 06:28來亂的

→

supa6407/06 06:55你知道台北市住3.5F其實是容易分不回去的.相對的我才會說

→

labell07/06 06:55不要蠢了根本感覺沒那麼多

→

supa6407/06 06:551+5F同意數100%才有機會..........

推

adonisXD07/06 08:06北市住3 四層以上免談三層以下有機會

→

supa6407/06 08:33但是北市住三4開始往上占比是最多的.......

推

una28307/06 08:40你的算法怪怪的

噓

idmaker07/06 09:05分回比例是指用地主的土地來算分回比例但實際上地主貢獻

→

idmaker07/06 09:05的土地加上容積率跟本不可能只蓋拿回三成都量你完全觀念

→

idmaker07/06 09:05置換錯誤

→

tenkaakido07/06 10:32大概只有i大懂我的意思，說屋主分7成結果15坪土地換回

→

tenkaakido07/06 10:324坪土地還要感謝建商，怎麼看怎麼怪。

推

ChikanDesu07/06 10:41因為你2×5共10戶根本不可能蓋16×4 結案....你自己亂

→

ChikanDesu07/06 10:41加一堆一戶40坪兩戶80大概就是你基地面積 80坪基地

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ChikanDesu07/06 10:41加樓梯最多不超過100坪他媽的蓋16層你是在幻想喔

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ChikanDesu07/06 10:44建蔽率50% 你一層樓50坪分4戶？一戶12坪？容積率給你

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ChikanDesu07/06 10:44算到300好了頂多就300坪一層50坪最多蓋六層吧呵

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ChikanDesu07/06 10:46照你說的16×4=64 一戶給你20坪 1280坪你100坪土地要

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ChikanDesu07/06 10:46怎麼蓋到1280坪容積笑死

推

ChikanDesu07/06 10:49邏輯太差才會得出你這種荒謬的結論

→

ChikanDesu07/06 10:51自己隨便認定2×5住三能蓋到16×4 然後好像發現什麼大

→

ChikanDesu07/06 10:51秘寶一樣

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ChikanDesu07/06 10:52你到底哪裡看到2×5蓋16×4跟我講一下想看多細

→

ChikanDesu07/06 10:55然後分回是用坪數算的如果真的小基地蓋高樓多戶那每

→

ChikanDesu07/06 10:55個地主持分一定爆表他們一層樓面積可能400坪一人持

→

ChikanDesu07/06 10:55分40坪土地以上然後蓋好一戶超小權狀20坪不到地主分

→

ChikanDesu07/06 10:56也是分回4-5戶

推

ChikanDesu07/06 10:58不要再紙上幻想了用點腦~~~拜託~~~

推

BryantKobe07/06 20:22現在都更很多不到6：4了 7：3夢裡才有

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