Re: [新聞] 批都更「一坪換一坪」是魔咒 李四川:不
來幫豬位大概解釋一下都更怎麼算的 下面都用室內面積 (括號內是含公設)
假設有一塊面積要都更 土地1000坪容積率300% 原住戶剛好100戶 每戶室內30坪
建商算完這塊地假設可以拿40%容積獎勵
那總共可以蓋4200(6300)坪的面積
原住戶如果分回原本的3000(4500)坪 那建商會只剩下1200(1800)坪
建築費用一坪30萬再加上一些雜費 建商要出至少20億才能改建好
20億/1800坪 = 1,111,111
也就是說建商單價要賣到111萬以上才會有意願幫你改建
那如果建商預計那個區域單價只有80萬呢?
20億/80萬=2500坪 建商會要求分回2500坪以上才有利潤
(6300-2500)*2/3/100 = 25.33(38) 原地主平均分回的面積
所以要分多一點 要嘛提高賣價 要嘛降低建築費用 這應該是四川內行的東西
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你算225看看 台北就是住三225有問題
為什麼永和板橋300台北只有225
其實容積率多少都是一樣的 1000坪土地容積改225% 一樣100戶 每戶原本只有22.5坪 一樣40%獎勵 1000*2.25*1.4=3150(4725) 建築費用一樣每坪30萬再加雜費 這樣建築成本大約15億 原住戶分回2250(3375) 建商要回本要賣15億/(4725-3375)=111萬 只要原屋條件都是蓋滿原本的容積 結果都會一樣 但容積低 要弄出一樣的經濟規模就需要比較多的地 這才是困難點
可以白話一點嗎 我不要花錢都更
然後要住跟原本一~~~~~樣大的房子
你漏了一件事,有一種方案是你要拿回一
戶還要再出幾百萬,就是原住戶需要貼錢
很常見的一種補貼建商的方案
我漏掉的應該是鄉民的閱讀能力很低
建築費用一坪30萬 狗屁
出不了錢的原住戶,就是拿錢,然後滾蛋
,沒房子給你分。你在用這筆錢去其他地
方買房住
值錢的是土地 不是房 房塌了土地繼續漲
反正老房子不怕倒的 你看地震倒那麼多
一坪20萬就很頂了 30萬要蓋碉堡嗎
20,30不重要 重要的是分享現在大建商都怎麼算 潤泰給我的合約用33.x萬算的
有多少老公寓 根本都是沒公寓老的舊大樓
沒錯 五層樓以下公寓要倒比較難 力臂太短 力矩很難放大
還是成本15先抓30 再說原物料上漲
漲3% 加100%
就把利潤先疊上去了嘛 果然是建商
樓上那麼好賺你怎麼不出來當建商?
還是住戶北七不會自己籌錢出來自力更新
今天你要拿五億出來蓋完三五年你預期要賺
多少
無腦的都罵建商就好了
中國蓋的大樓 成本一坪10萬左右
三五年超100%的利潤抓的很合理喔
你是建商啊 沒賺到還幫喊的這麼爽
一坪30萬的話那賣111萬有啥錯
還是要台北才有一坪20萬這種建材,其他地
區是要賣給誰
小建商1坪10萬,有品質的15萬,高級地段
才用到20萬,30萬以上都馬豪宅
建商過失沒叫他自殺就不錯了(?
持分9坪現住23坪要求46坪室內再送公設
還要兩車位試問滿足此頂加仔需多少獎勵
蓋房成本30萬,除非是高級豪宅才有可能
一P30萬你蓋給鬼住
一坪海岸線
乾你的建商叫他去給狗幹
叫中國建商來蓋
外行人
其實多少都不重要,談的成才重要,原po的
30萬包含幫地主蓋的總合費用嗎?
一坪營建成本現在漲多少肥宅知道嗎
其實營造廠並沒有花這麼多在蓋房
營建成本大概20萬上下, 其他費用10-15萬
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不討論推文那些天馬行空的想法 本肥朋友之前在南京西路上 有都更已經蓋好新大樓的親戚 注意這是鬧區的大馬路,不是巷子 有的住戶分不到一戶,拿錢去其他地方買房6
就直接用市價換算不就好了 幹嘛要用幾坪換幾坪 假設你的老房子一坪是40萬 房屋權狀30坪 目前預算市值是1200萬 那你蓋好市值變80萬 你就1200萬去抵啊3
奇怪為什麼大陸就可以,而且他們的拆遷戶幾乎都變超有錢人。 大陸拆遷不但給補償,有的甚至一套房還能換到兩套三套房,何止一坪換一坪,根本換兩 三坪。所以很多人一夕暴富 他們效率之高,很大的原因就是錢給的又大方又爽快,為什麼台灣不行? -----4
都更最大的問題是 百分之百同意 不是那個一坪換一坪 那個一樓的說 我有免費的停車為什麼要都更1
其實我對於一直存在一個疑惑 更新這件事又不是只有權利變換這個選項 為什麼不能選擇協議合建? 老舊公寓大概都4層樓 協議合建成16樓 可能只要6億 假設住戶有100戶每個人掏600萬可以1戶換4戶3
最主要是房子都更雖然變新了 然後公寓變大樓的話等於送你電梯 一換一的話如果是從實坪(以前公寓趨近0公設)換權狀坪 等於縮水1/3(以公設比33%來估) 30坪公寓還好住人 主建18+陽台2就不好說了3
我嫩嫩地問一個, 都更後的資產價值不是幾乎 都會提升嗎? 如果這麼在乎居住坪數, 為什麼不會想都更後賣掉1
一個政策要能推行,就是要大家都爽,改革才能進行 都更就是要大家爽,其實可拿房地產相關的稅收進行補貼 像是房地合一稅每年幾百億在收,每個都更案補貼個20億,這樣精衛填海每年總可以 都更個幾十件,慢慢累積也很可觀了 不然我們民眾繳那麼多稅是要幹嘛用的?就是要用在這個刀口上阿。4
這位大大說的比較是台北老公寓無法都更主因 台北一坪換一坪反而不是太大議題 台北很多地方都做的到 尤其是捷運附近的,實坪換實坪都可以,搞不好還有車位 但是為什麼連這些地方都很難都更?9
這兩篇都是搞不清楚狀況 台北難以大規模都更的原因, 就是因為容積不夠 違建的問題有, 但很次要 真正會去說甚麼我違建也要一坪換一坪的人, 有, 但很少 而且真的貪的人, 也不用靠甚麼違建要坪數
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Re: [問卦] 你家都更 一坪換不到一坪 你真的OK嗎都更的問題是這樣 先說明一下什麼是「一坪換一坪」 我看很多人可能不太了解差別 一般人要求的「室內一坪換一坪」 也就是我住權狀30坪的公寓(無公設的),扣掉樓梯可能還有27-28坪(這就是我實際居22
Re: [新聞] 大直受災戶自救會三訴求曝光 要求自依照台北市政府的方案 A區單獨開發走危老, 獎勵最高就是 法定容積*1.72=387% 這個數字很接近 原容(60%*5)*1.3=390% 原容積+50%這個數字依目前法規, 危老是做不到的19
Re: [請益] 公設比有稽核的方法嗎?簡單點說 公設面積一定都有,權狀多少就是多少 公設也是另一個建號的產權,面積都是有經過稽核這沒問題 只是公設不計入容積率,有限制用途 其實樓梯間梯間,看你房子大小跟年份決定,不同年份地區使用分區消防設計不同,大小15
[請益] 建商這條件ok嗎?家裡有商三的透天 (容積560趴) 面臨道路15m 土地持份11坪,擁有三分之二 整個土地大概16坪13
Re: [問卦] 誰說受災戶一定要讓基泰蓋?這跟模式有甚麼關係? 重點是房子不會自己長出來, 蓋房子要錢 一般重建就兩種方式 一種地主自建, 地主出錢找營造廠, 自己付營建費, 蓋出來的房子全歸地主 一種地主建商合建, 地主出地, 建商出營建費, 蓋出來的房子依照比例分配10
Re: [問卦] 你家都更 一坪換不到一坪 你真的OK嗎(非常粗略算一下,注意公設其實不算容積) 住三老公寓建蔽率60% 我假設地基1000坪好了,五層樓容積大概是 1000*60%*95%=570*5F(假設老公寓公設只有5%)=2850坪 現在要改建6
Re: [新聞] 公寓拖累 北市房價轉跌這算法看起來是走委建? 委建就是要住戶自己承受造價波動 以及新房子變現的風險 如果以一般合建去看的話 台北合建比大多在60/40~70/30間2
Re: [問卦] 台灣建商是不是很可憐???我大概推算一下,有錯請指正 以雙拼公寓基地80坪,5層樓高建築來計算 假設該地目是住四,容積400% 再加上危老獎勵容積1.3倍 換算總樓地板面積可達416坪- 首先要合併是個假議題 多的是不用合併就能走都更程序 雖然你們當初持分不均(土地) 持份就持份 你想總不可能因為你家收入較多要繳比較多稅
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