Re: [請益] 都更條件請益

※ 引述《Sunash ()》之銘言：
: 建商來談都更條件，其中房屋分配方式為：
: 1.房屋選配採「水平方式」分配：甲方（地主）選配由二樓往上逐層分配至N樓分完為止，乙方（建商）應分配坪數則由頂樓往下分配至分完為止。（N樓為全體甲方可分配之最高樓層，亦即全體甲方分得房屋總坪數自二樓往上逐層扣減至零，該樓層即為N樓。）
: 2.甲方分配建物總值=［選屋時乙方（建商）提供二至N樓建物選屋價格均價] X [甲方（地主）分得建物坪數］
: 也就是說地主所換得的坪數是以中低樓層的均價計算，想請問各位大大：
: 1.一舨都更所分配的坪數也是以該棟建物中低樓層均價計算嗎？還是以整棟樓層均價計算？抑或是其他方式？
: 2.若以這個案件來看的話，若地主與建商的分配比為6:4，是否有辦法大概抓出地主分配（中低）樓層均價與整棟均價差距百分比（假設全棟均價為100萬，是否能大概抓出地主分配樓層的均價）？

合建跟所謂權利變換
我認為最大的差異在於地主想要的是坪數還是價值比較重要
這二者要固定一個才能比較其他變因
一般市場上因為一樓店面價值的計算是以市值計
那個會影響所謂均價很多
所以估價師以及建商在評估或計算價值都會去除一樓
以二樓到頂樓的均價為基礎
現在建商不跟地主搶一樓
頂樓才是他眼中的值錢貨
是故他們都由上往下選
地主則是由下往上
地主可以請建商提供未來總戶數
地主戶需求數
來知道建商共獲得幾戶
如果地主們很care價值
那你就用總銷去抓
通常台北市如果15-16樓
大概地主樓層沒有加購會分到10樓完
如果是20幾樓
那大概15-17開始是建商的都有可能
這個跟外面你在買預售屋樓層分價差不多
又或者有一說
假設每層樓差2-3%那看幾層樓就知道了
或就直接問建商他們的模型每層樓價差多少

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