Re: [閒聊] 能預測30年後的房市嗎?
可以啊
把GDP複合年成長率+通膨
大約是複合年成長率+2%
往30年後推就是大概的房價
其中最大的變數是GDP年複合成長率
當然各地區個別建設產生的變數
無法精確預估
很多人都認為投資客是在賺房產上漲暴利
其實不是這樣的
投資客是在玩槓桿和現金流+擇時順勢
連建商的淨利都差不多15%而已
蓋個房子花3~5年推案賺15%淨利
沒有開槓桿無敵難賺還不如去領股息
所以建商才會跟政治深度掛鉤
想辦法去賺那種歪哥的錢
正正當當做建商就是幫銀行打工
很多人羨慕過去幾十年房地產帶來的豐厚利潤
但其實從任何時刻開始
房地產如果模式沒有改變
也就是台灣的政經體制不變
說真的你明天開始一樣賺得到
不用去羨慕別人怎麼樣
接下來3~5年
經濟會處於滯漲狀態
中高通膨+低於成長率
雖然可能GDP年複合成長率+通膨數值差異不大
但這是長期線性回歸的指標
短期勢必會因為以下理由下跌
1、實質收入減少耐久財延後購買(買氣降)
2、央行抑制通膨維持相對高的利率
我懷疑台灣央行今年有灰天鵝會意外升息
因為3月可能水電大漲刺激通膨下半年爆發
加上濫發6000現金造成需求增加
可能美國利率不升了
但台灣央行在失業率跟外銷回穩後意外升息
而且因為滯漲基本上跟過去30年模式不同
一定有很多「成功人士」沒看見問題點
因為「明後年即將重返榮耀」
但實際上將會遇到中期高利率水準的問題
短期影響到市場
時間拖長了多少會有過於樂觀的投資人爆掉
3、住宅地域供給失衡矯正回歸
這波大漲是不分失衡程度一律大漲
主因是資金氾濫+低利掩蓋了抗性
但資金退潮與中期高利環境
會讓很多供給無慮的地方到某個臨界點
撐不住開始多殺多
畢竟漲了1倍的東西隨便賣都可以
很多人說沒差啦那都是騙人的
500萬買進賣在900萬跟600萬哪裡沒差
如果硬撐在600~800萬之間徘徊5年
付出的利息、時間和最重要的機會成本
精明的投資客哪個人會說沒差?
沒差是喊給你們菜逼八聽的
他老大老早就收手拿去供需真的失衡的地方
撿那個85折的好產品了
等下一波多頭你才剛解套
他就賺了30%!
※ 引述《googstar (股大濕)》之銘言:
: 30年前 買房的放到現在都大賺
: 不管是中南部還是北部
: 基本上都漲了幾十倍
: 20幾歲的年輕人也成為了50幾歲的中年人
: 但賺到錢的只有少數人 這些人當初是怎麼預測行情的?
: 還是就是無腦多 買到爆 就這麼簡單
: 讓魯蛇空空一輩子望塵莫及
: 那現在往後30年又會有什麼變化?
: 各位30年前 家中長輩或你本人
: 是怎麼決定買哪裡買哪種房的呢?
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還要扣掉每年2%建物折舊
供需失衡目前就雙北而已(竹北台北)
推一個,還算有道理
你賣了沒?
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首Po30年前 買房的放到現在都大賺 不管是中南部還是北部 基本上都漲了幾十倍 20幾歲的年輕人也成為了50幾歲的中年人 但賺到錢的只有少數人 這些人當初是怎麼預測行情的?3
這問題問的很好 首先是老人會越來越多 總人口會越來越少7
看通膨多少%+2% 每年加乘上去 就是多少 由於有些商品通縮 有些商品通膨8
所謂的滯漲 就是gdp-cpi =real gdp 下降但是不是說衰退 再來 房租就是CPI 的一部分 也就是通膨 想了想1
假設現在 1800萬的房子 30年後至少變成 3260萬 通膨2%的情況下,不管台灣是不是少子化,就算台灣完全沒有半個人了 這間還是 3260萬 就算現在屋齡50年,30年後變成80年的屋子,依然是如此36
本來一篇毒瘤文的廢主題 被拯救起來了 : 接下來3~5年 : 經濟會處於滯漲狀態 : 中高通膨+低於成長率 : 雖然可能GDP年複合成長率+通膨數值差異不大
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Re: [新聞] 快訊/央行宣布升息1碼!上修經濟成長率利率上漲一碼對某些人影響其實蠻大的,很多人都以為房地產槓桿很高,但不少人都是用「寬限期」在「當沖」房地產的。 前兩年只要繳利息就好了,只升一碼對現金流傷害根本不大。 只怕升息讓市場接手的投資客變少,流動性降低導致這些人沖不掉房地產,寬限期後要開始還本金時現金流就有可能不夠。 要期待升息短期內對房價有負面影響不太可能,一年後利率政策才會陸續發酵再來看看市場吧。 -----52
Fw: [新聞] 升息1碼打擊通膨 楊金龍定調朝緊縮方向前升息1碼打擊通膨 楊金龍定調朝緊縮方向前進 連結: 內文: 對抗通膨,中央銀行跟進美國聯準會腳步,拍板升息 1 碼 (0.25 個百分點),政策利率3
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