Re: [閒聊] 真實跌價案例分享

ShiuanRefuel 發表於 2023/2/18 上午2:45:32

看板home-sale標題Re: [閒聊] 真實跌價案例分享作者

(寧寧是我的寶貝)時間Feb 18 02:45:32 2023推噓13 推:13 噓:0 →:27

我分享一下我父母失敗案例吧
但所謂的失敗若不考慮通膨
是沒有"賠錢"啦
但投報率連"定存"都不如
先說無法附買入時實價
因為他們買的時候都還沒實價登錄
雖然買入價我都知道
下面也會寫出
但買入價是否符合我說的
就看大家信不信了

案例一
民國79年購入自住
當時買300萬
兩層樓透天權狀約36坪
民國80年花了150萬增建
變成3樓半
鄰居也幾乎都和我們一樣增建
而附近最高的賣1510
再過來就只有1100和1093
如下圖
https://upload.cc/i1/2023/02/18/vp4sQ5.png

若用最高的1510算
IRR約4.03%高於定存
該案例110年賣出
若用1年期郵局定存幾何平均是
3.45%
資料來源如下
https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/etw160w/interest
其實應該用3年算
但網上只有1年就認定寬鬆點吧
所以若我們家賣和他一樣
還算略高定存
但他可以算鄰居中的天選者了XD
若是只能次高111年賣1100
那IRR就只有2.86%
定存利息算到111年是3.37%
次高就輸定存了
那些賣更低的就別提了

案例2
民國81年購入510萬
權狀約38~39坪
買來出租
前幾年賣掉了
但為了隱私不說是哪筆交易
https://upload.cc/i1/2023/02/18/I461UR.png

(是圖中其中一筆)
租金在賣掉前只有8500-9000
是的你沒看錯
或許我爸媽特有良心?
用最高111年賣600的算
IRR只有0.54%........
就算把租金算進去
投報率依然慘不忍睹
只有2.57%
而定存幾何平均是
2.99%
以上通通算法都還沒
把房貸算進去
算進去只會更慘

會PO這篇是想知道
其他人早期
(民國84年以前買房的)
投報率究竟如何?
是我爸媽選的點都特別差還是?
我個人是認為生活機能不差
尤其案例二還算是中壢區的明星學區
林森國小和東興國中
我地址都SHOW了
是中壢區的蛋黃蛋白還是蛋殼
大家可以自行判斷
我真的非常好奇其他地區狀況是如何
但早期都沒有實價登錄
我無法得知
希望不管賺賠
大家都能分享

※ PTT 留言評論

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IBIZA02/18 03:55奇怪的算法, 自住起碼也有設算租金利益吧

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IBIZA02/18 04:00591上中壢三房租金最少都有一萬啊

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IBIZA02/18 04:03以37坪來講, 591中壢最低的一間是15000

案例2有算租金還是輸阿而且我還沒算貸款喔案例1若把自住租金用15000算 IRR有5.97%是贏過定存啦但若把貸款考慮進去... 等我一下因為我沒實際每月攤還的資料我只能用定存利率i+去模擬算好了再po上來

推

s2649275502/18 04:19自住本來就也是成本只是常被人忽略你沒有自住是要在

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s2649275502/18 04:19外面租房的喔

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s2649275502/18 04:19所以只要買賣價不變有房租就贏了除非租金投報抓的很

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s2649275502/18 04:19差

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s2649275502/18 04:20我之前跟版友買同社區他租忘記是12000還13000 我租165

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s2649275502/18 04:2000 大家條件基本一樣的所以他覺得虧我覺得賺

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CHENXOX02/18 06:28房板不歡迎失敗案例分享會打擊4氣影響房板和諧

推

tskier02/18 07:00好奇請問，案例二當初購買時為幾年屋，持有多年在賣出前

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tskier02/18 07:00有翻修嗎？我觀察版上幾位大神的言論，如果是純投資用的

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tskier02/18 07:00房，似乎都是建議中古，翻過再賣。

新成屋時買的買舊屋出租的確比較划算他們買新屋租人也是失敗的策略賣出3年前有稍微整修過廚具重做做系統櫃電線重拉熱水器換儲熱式油漆我預估大概花25萬這些成本我都還沒算進去

推

bangQ02/18 07:12大部分的人只會算1510-450，所以都覺得自己房產投資好棒棒

推

piliwu02/18 07:24請問你怎麼會出現在這？買房自住那麼差你應該出現

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piliwu02/18 07:24在租屋版

我並非看空我父母這兩間報酬率都不高但很可能是他們的問題我只是很想知道較早期大家的投報率情形因為沒有實價登錄資料像s26492755大說的多數賺錢少數賠錢時重點就是不要成為那少數所以我PO出這些東西是希望其他人也能分享這時期的資料多些資料作參考總是好的不論賺賠都非常歡迎

推

smoothapple02/18 07:25如果換算現金投報率呢？儲蓄險不都這樣算

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deepdish02/18 07:25https://i.imgur.com/aqNZxsu.png

推

seibu02/18 07:29這篇跟我爸媽很像之前還被質疑數據咧

推

smoothapple02/18 07:35依照波浪定律，修正波後還存活，算是好標的

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IBIZA02/18 07:53案例二你爸媽租的價格比591低快一半啊..

推

alonzohorse02/18 07:57要看租金是什麼時候出租的吧？

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IBIZA02/18 07:59他說賣掉前啊, 他列的登錄時間就兩年內

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IBIZA02/18 08:01我抓林森國小1公里內的三房35坪物件最低2萬

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IBIZA02/18 08:012萬這間24屋跟他爸媽的應該差不多

我父母要求的租金的確是少於行情而案例1也的確未考量自住的租金利益所以我把案例1的租金從民國79年10000開始逐步調整至今日30000 也把貸款的因素考慮進去自備60萬貸款240萬由於沒有真實貸款資料貸20年用i+0.5%去模擬從79年貸到98年 i=上面郵政利率這樣算出IRR 5.43% 雖然還有一些成本沒考量但的確應該還是會高過定存3.5% 而案例2 租金從9000慢慢增加到20000 貸款一樣20年從81年貸到100年自備105貸405 這樣算出IRR 1.76% 而且我是用最高的賣出600算若用我家真實賣價還會再低不少再加上其他成本其實真實IRR 低於1%

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toto12302/18 08:37絕對有賠錢的非豪宅，豪宅賠售的也不少

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toto12302/18 08:37拿有什麼一定穩贏的投資

推

kusomanfcu02/18 09:06台北的租金投保率已經是全台最低了

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kusomanfcu02/18 09:06比全台更低還低科科

推

s2649275502/18 09:30沒人跟你講不會賠不然我買到賠售是跟鬼買喔但是你看

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s2649275502/18 09:30一下比例啦