[請益] 現在減少戶數換較高總會是好策略嗎?
請益如題 , 自從lesson 7 之後. 可以感受到政府很不喜歡多屋族.
(第二戶成數很低 投報槓桿後可能通算比股票還爛)
最近在想是不是只好順從政府的意思,
將一些低總的小換大 , 進行汰弱留強, 順便提升生活品質.
還是要繼續用一些奇門怪招走多小屋路線 ?
個人設想如下不知道是否有誤. 低總(可能) 漲幅比高總快? 換高總流動性變差以後會卡住
除非當立法委員或是vvip走奇門去超貸. 小民我應該都做不到
低總小屋正現金流比較平滑(配合每年租金指數年增2.6%) . 流動性高
高總自住住太好, 資金利用效率下降. 未來資產即使會增幅也是受限?
(最極端的例子就是有的投客明明房子一堆還跑去租套房, 騎摩托車)
因為少了等比例的租金投報.
但是提升生活品質的爽感卻又是無法取代....錢最後賺了好像還是稍微想爽一下.
自住房又是稼動率最高的資產了...產生的價值難以用金錢衡量
不知道各位前輩 該怎麼看?
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高總價不好賺錢投機，除非央行認錯解除豪宅線，不然只剩
自住功能居多
一般人不會養這種房來投資，除非資產很高
雙北我不討論.
目前其他幾都主力價位大概在700~1300.
當然如果你這個價位的物件還是會有數量偏多的狀況.
那你就在升等個幾棟到2000.
盡量不要破2500...破了以後增值還是會明顯比較弱.
而如果真的要破2500,那可以考慮別墅.
2500以上的別墅目前還是略強大樓一點,就一點不能再多.
當然2000以下的大樓增值還是強壓2500以上的別墅.
這情況要持續到這一波多頭結束的嘞.
我看2026看看有沒有機會結束..XD
如果沒有暖卵著陸,結果來個大震盪.
也就是美國突然金融大崩潰,我川威武又再度QE.
那2026還很難結束,會被續命.
但如果最後一切就是平凡無奇的結束.
那多頭可能也會在2026結束.
而之後一段時間就會處於.
多屋族購屋貸款被卡的很死硬,只能靠掛四或金融商品中轉.
但這些中轉還需要時間,不像以前可以快速cover.
但是...建商繼續偷偷拉價.,
整個市場在政策性打壓的時候會冷個1~3個月.
之後又偷偷慢慢回溫.
而溫度回到一個度數,政府就再度打.
然後市場又再度冷個1~3個月...的循環.
但中間,建商都會一直偷偷拉價,因為多頭還沒結束.
沒在市場地無論你有沒有房,你可能都會錯覺房是停滯了.
但只要你在市場,你會發現.
你買房要加價買,你賣房子可以加價賣,哈哈.
因為建商在拉價,雖然交易量很低,但是價位還是被拉高.
主要還是土地價還在被炒高.
土地價停滯之前,多頭就是繼續.
不存在土地價上漲房價跌..喔...房價不漲都不可能.
這是一種沒在市場打滾的人最容易的幻想..XD
而只要建商的資金或金主還有力.
他們就會繼續炒作地價,那多頭就會繼續持續.
直到他們沒力了,土地交易停滯,價位買不了了,錢不夠了.
這時候只要資金緊縮,就會產生土地價格回跌的現象.
這時候就是宣告多頭結束,然後看市場的不安定籌碼有多少.
決定房價是否回檔和回檔多少.
所以大概局面就是這樣.
我們都只是順風而飛的豬,我們不是吹風的人.
目前吹風的人,是炒地皮的那些人.
他繼續炒高,風就繼續吹多頭.
他建案沒人來買,他都會繼續拉價..XD
買家不要把自己看得多偉大..
因為一兩個月沒人買,第三個月就有人覽趴壓不住開始看屋了.
當然交易量不會說回到之前那麼旺.
但是對建商從買土地到回收456年一輪投資周期來看.
他根本不在乎你幾個月半年一年有沒有人買..XD
他一個建案456年,只要中間有順銷,他就沒事了.
你知道甚麼叫做456年.
6年前還在2018耶..XD...
中間都經歷過2020的無限QE和2023的大漲兩波.
建商怕你暫時性不買喔...第一天玩不動產?
哀,就說一堆沒在市場買賣的,整天幻想真有趣.
建商的浮動成本最重要在於土地.
地價不死,房價不只.
地價跌了,建商才會真正"對多頭結束"低頭.
而不再往上拉價,然後準備迎接建商的衝擊.
而地價小跌房價還不一定會跌..XD...
因此這個衝擊對建商比較明顯.
土地買100 105 110 120 150.
結果後來150停滯,又遇到股市大跌資金緊縮的經濟金融低迷期.
這時候有地主土地開始拋140 135出來.
但建商自己資金也緊縮,金主也沒錢,吃不下來.
最後被手上沒貨的小建商或是投資客吃135的土地走.
之後本來大建商一坪推50在賣.
這些吃135的就吃她豆腐推45的賣.
因此房價跌了...
你只要新屋高於45,中古屋高於40的全都被套.
大建商就嘞緊褲帶渡小月,投資客就看你要不要認清事實往下賣.
或是死抱到下一次多頭.
而為啥地主會賣135呢.
阿地主就是投資客投資客就是地主.
地主土地買100,之後股票被套又看市場很低迷.
想說135跑一跑好了,把錢拿去嘎其他地方/.
或是想說反正也不知道放多久回來,不如先落袋去股市抄底.
當然更多就是,他的公司也因為資金緊縮而缺錢.
所以處分土地來周轉.
以及很多法人他在處分土地的時候,思維就不如我們單一操盤者.
所以法人也可能跑來賣135.
所以資金緊縮金融市場很差的時候,地價就有下跌的可能性/.
因為同時這時候建商手上也沒錢,沒辦法"控盤"
但你說現在??
前四年建商賺得那麼爽,手上大把的鈔票.
現在金融市場怎樣也稱不上不好..
各地主,無論投資客,大家族,企業,法人.也都不缺錢.
那自然大多地主都不會賣土地,因為他看到地價再漲.
怕的就是政府又下修豪宅線，3000萬直接不用玩
少數處分土地的,建商就加價搶走
之後建商又彼此炒地皮,無論是自己左手賣右手.
還是我賣你你賣我.
這就是現在.
阿這種局面,一堆人說房價要跌..XD
吃屎比較快..哈哈.
哀,一定是POE2的傭兵,填彈速度太慢害我玩的節奏潮不爽.
不小心廢話太多...
我還是繼續低調去睡覺好了..
豪宅線目前是政治因素,所以應該要提高但沒人敢提高.
社會學請不要用"邏輯"和"數字最佳化"來解釋他.
如果用數學最佳化可以解釋的話.
那今天執政者不是念數學的就是念理工的.
誰最佳化的能力比得過學理工的,你們說是吧..XD
你不用在那邊甚麼數據數據應該怎樣..XD
人家資工隨便寫一個模糊系統或是類神經系統.
丟進去跑,你算到死都算不贏的拉.
但...社會學就不是這樣一回事.
所以數字邏輯絕對主義的,很容易在社會上吃大虧..XD
現在踩剎車反而對未來是好事
這兩年推西大說的700-1000的小房實在太多了
這種房型太多產權會很複雜土地將來很難重劃
也會卡住現金流動薪水都去繳房貸經濟緊縮
豪宅線遲早該/會調高，只是暫時壓著
豪宅線不會調的，這條是高壓線，誰碰誰死
4-6月就該這樣換了
很多地方豪宅線早就突破
要買正3-4房還很難找勒
到處都是正2和小三
因為雙北看到一個3+1格局起心動念 . 我這次有點FOMO了. 怕這次沒買到幾年後就默默豪宅線了. 但是必須丟掉一些感覺會有漲幅的小物件
※ 編輯: dophin332 (114.32.128.225 臺灣), 12/09/2024 09:06:17大概去年底就說不要買複數小坪數了，
等真的碰到間數×總價的限制，
雙北的總價大概也是破億了，
外縣市大概6-8000萬不等
現在太晚了，貸款成數低、條件差，
要買的話就是走預售換屋模式
豪宅線至少五年內動不了
不要買負數小坪數 是因為你還要貸款吧
爆
Re: [新聞] 央行會否跟進財部調整豪宅認定標準 預計3到 : 比較可能是再炒一波老公寓。 : 老公寓跟新房的價值不像新房二房三房會有個合理的比值。 : 40年老公寓，一坪才20幾，總價五六百的一大堆。 : 真的下調3000萬，這些公寓短期兩三年內漲二三四十趴沒問題。![Re: [新聞] 央行會否跟進財部調整豪宅認定標準 預計3](https://imgcdn.cna.com.tw/www/webphotos/WebOg/600/20240219/2000x1050_783246982218.jpg "Re: [新聞] 央行會否跟進財部調整豪宅認定標準 預計3")
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[請益] 淨資產3000萬適合全職投資嗎？先感謝版上各位大佬（尤其Ceca大）的經驗分享，讓我能上到車。 本業年薪200 up （有家庭，一個小孩） 目前手上資產（皆在臺中/高雄）及負債狀況 自住房：入手價2000，實價登錄約3800萬 投資房1:入手價850，實價登錄約1000萬（租金19000）![[請益] 淨資產3000萬適合全職投資嗎？](https://s.imgur.com/images/logo-1200-630.png "[請益] 淨資產3000萬適合全職投資嗎？")
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Re: [問卦] 買房租人投資報酬率不是很低嗎？一般來講,買房的投報率是. 出租2%+增值3%=5%. (我抓極度保守了,實際上增值可能在5%,租金最近因為房價大漲而降低但也有2.5% 所以我們投資客要做中長期也很簡單就可以弄到總投報7%起跳的物件) 然後貸款八成所以是開五倍槓桿.32
Re: [閒聊] 買股VS買房誰更賺？如果是第一間的話沒什麼好講的，有錢就買吧，到不是說什麼哪一個比較好賺什麼的，我一 直都覺得買房買股最終的意義是提升生活品質，而不是把財富當成打電動的分數，越高越好 。 買房就是提升生活品質最有效最快的方法。 單純講投資報酬率，第一間的政策優惠加上貸款成數與利率也很sexy，沒甚麼不買的理由。![Re: [閒聊] 買股VS買房誰更賺？](https://pigeonfinance.blog/wp-content/uploads/2024/07/e59c96e789872.png?w=200 "Re: [閒聊] 買股VS買房誰更賺？")
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Re: [請益] 終究炒房比炒股穩對吧這問題很奇妙地在股版有很多討論 到底哪個投資好 我覺得要評估風險、報酬、流動性 房地產的風險跟股市的風險孰高孰低應該不用多說 至於報酬，房地產以前兩戶自帶5倍槓桿來說（貸款八成） 年增值+租金毛投報只要有5%，扣掉八成貸款的利息成本2%（也就是80% x 2%=1.6%）22
Re: [請益] 為什麼這麼多人推買房? (股VS房 試算)這到底有什麼好吵的阿 台灣較為容易進入的資產投資標的，無論是房產、股票、期貨之類的都不容易賺了 其中一種都是需要大量投入時間和精力去研究 你說房地產隨便買隨便漲? 早就過了那個時期了好嗎 跟股票一樣，那些玩房地產的都有自己一套賺錢方式6
[請益]如果政府不讓大家炒房,台灣經濟也不會崩阿不讓炒房很多方式 其實就限定1人1戶 生多買多 如果買了 1年內本來那間要賣 大方向定好 細節再慢慢修 應該都不難 目前就是感覺大家資產都在房子11
Re: [閒聊] 大家都說小換大 真的有辦法換大？個人覺得 所謂的小換大，是隱含著自己買小住小 然後再擠出錢買第二間小的，租金持續 認列繼續買第三第四第五間小的，讓 房客一直幫你賺錢順便通膨增值，若干7
Re: [閒聊] 大家都說小換大 真的有辦法換大？欸不要誤會欸 小換大意思不是買了小的，躺平後等增值就能換大欸。 上述作法雖然會有頭期款。但你大房貸款不一定會過。 小換大的精髓， 是你能夠部分先上車。7
Re: [請益] 所得稅租金從列舉12特別扣除18萬的影政府這幾套組合拳真的蠻厲害的 對政府來說，最大的目標就是把社宅 數量整個逼上去，前陣子的擴大租金 補助，已經讓不少租屋族不講武德直接 偷偷申報了(房東直接被迫變成社宅)，
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Re: [新聞] 低首付成未爆彈 不等央行開會第7.5波打
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Re: [新聞] 低首付成未爆彈 不等央行開會第7.5波打
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