Re: [請益] 房板數學請益
※ 引述《onesweetday (onesweetday)》之銘言:
: 抱歉 我真的是抱持著虛心請益的心態來問房板大大
: 我明明大學微積分接近滿分 IBIZA大或CECA大的文章也大部份看得懂
: 但有些觀念我還是不太懂
: 自己在大約2019買了南部預售
: 當時買800萬吧
: 現在看實價登錄 應該差不多可以賣1100、1200了吧?
先恭喜你用160萬+仲介費和稅金我不知道多少
賺到了300萬稅前(特別強調)
: 然後我每個月薪水算5萬好了
: 我沒有開寬限期
其實寬限期是一個救命解藥,既然沒開
就代表你有困難的時候可以開
: 每月還款簡單計算約2.5萬(高估 但2萬以上)
: 還要管理費、水、電之類的 其實滿緊的
: 目前這間房子拿來自住
: 所以房價漲了我實在沒有什麼感覺
: 按照房板數學
: 原房價800 現在算1200好了
: 漲幅可以拿來:
: 1、增貸:我不知道可以增貸多少出來 而且我買股票都賠錢 再來
: 增貸每個月償還的房貸還會增加耶 我現在每個月都有點吃緊了
: 無法想像增貸
增貸這個手法確實需要有現金流才好弄
所以要用這個方法獲利了結,現金流必須算過
如果你這個是第一戶,蠻好處理的
可以試看看轉貸開寬限期重作一筆,應該可以直接用市價鑑價出來
: 2、獲利了結:我第一間房自備款160 貸款640 這段時間償還的本金都不計算好了
: 1200-640=560 560-160=400 我賺了400萬沒錯 可是我賣房就沒地方住了
如今重稅之下,此法是相對不可行的
除非你用重購退稅,否則會被課35%
可以概略抓一下,你的稅後獲利扣完仲介費只剩250左右
我是不知道你可不可以,但我想到我獲利400萬只剩250
整個毛就很不順
: 3、以小換大:賣房後有560萬的現金 我可以買2800萬的房 可是每月貸款我根本還不起: 假設我一輩子薪水都5萬好了 這樣我到底怎麼用資產累積資產
: 我真的虛心請益 謝謝
如今嚴格的房貸限制,5年內交易的重稅
都迫使你要用房子獲利的話,必須拖時間
撐不過的話就要被政府課一下油水
萬事起頭難,前面幾間的累積最痛苦
只要不是自己住,出租出去可以讓房客幫你分擔
但租金效益在沒有開寬的情況下,其實是存到銀行
增貸這個手法需要經過一段時間的累積才能一次拿
以你現在這情況,可能要想辦法開拓現金流
撐到5年後20%稅,怎麼處理都好說了
基本上現在我進場,就兩種心態
短期就是45%利潤要給抽稅
要不就是直接屯5年~
但是你這已經比沒買房好太多了
至少你知道撐過了幾年,你有400*0.8=320萬再扣仲介費的純益
有希望的人生永遠正向,萬事起頭難~
--
我買台南大樓直接兩倍,原po怎麼漲那麼少
增貸出來的錢去買公寓隔套出租
可以打平多出來的貸款
本業收入如果不高 要買出租件 不要買增值件
真的XD,原PO可能之後搞個收租件先拉高現金流,再慢慢變成增值件
請問樓上p大,增貸的錢買房可能要低調點
增貸不能直接買房,要先進金融市場投資一下
全現金直接買房是不是比較不會被抓呢?
事後在貸出來,這樣不知道行不行
如果是乾淨的錢(已經是金融市場投資獲利了結的錢) 直接全現金沒有關係,但如果會怕 就先貸在還也可以,只要能夠結清都可以
※ 編輯: frowning1226 (220.133.137.140 臺灣), 01/11/2024 00:27:42晚安~去睡了XD
銀行幹嘛給你寬限,莫名其妙
你有申請就要給你?
全現金交割一定跳報表的,看銀行要不要追而已
跳哪邊報表,現金買房礙到哪間銀行啦=.=
笑死,那銀行整天打電話說你是優質客戶,有一筆幾百萬資金
準備給你借又是為什麼?銀行有頭寸壓力啊
不要說申請,林北沒申請,都整天有銀行電話行銷專員跟我說
01/11 06:31 真的,我遇到還講白了借兩個月再還都好 最好不要還XD 開辦費全免,如果條件像IB大這樣只有本人願不願意借而已
羨慕IB
很多人都有遇到這種芭樂資金的電話吧
條件給的爛死了還打來煩
增轉貸30年,2.5%叫優質,蠻無感的
國泰還差不多快3% ,接到很無言
是隨支隨用那種嗎,怎這麼高... 隨支隨用那個都會加0.5
※ 編輯: frowning1226 (111.83.139.117 臺灣), 01/11/2024 10:02:45推f大好人幫分析
不信邪就去用現金阿,到時被問先想好理由吧
理由不被接受,等著財政部查帳吧= =
沒碰過不知道怕呵呵
38
首Po抱歉 我真的是抱持著虛心請益的心態來問房板大大 我明明大學微積分接近滿分 IBIZA大或CECA大的文章也大部份看得懂 但有些觀念我還是不太懂 自己在大約2019買了南部預售 當時買800萬吧12
個人也在2019年買了800萬的房,月繳跟你差不多 去年下半年增貸了200萬出來(20年期)做應用 (月繳多一萬,當然你如果綁定月薪就5萬打死,永遠不漲,那可以不用貸這麼多) 這邊就先不說我做了什麼應用 你200萬,拿去過水(買波動不大的股債ETF....等等)放個半年一年6
我用一個最簡單的方法告訴你吧 研究一件事情就是 控制自變數觀察應變數 講人話就是其他條件不變下 只看變動項目後觀察實際結果3
因為推文和回文都沒看到我想的答案 所以還是發了這篇文 到底為什麼我的想法跟版友會有這麼大的不同呢? 這個問題非常非常簡單啊..... 1. 把房子賣了. 手上會有 800*0.2+1200-800=560萬 2. 再重新買過 申請重購退稅 其中一間自住24
這幾年飆漲好像神話不動產 說穿了獲利態樣跟股票也沒差多少 我們先不要討論沒有買的 假設買一間自住跟多買一間投資的 就算漲很兇 一千萬好惹2
這一間房子, 不就是你這幾年累積的資產? 要不然房子是天下掉下來給你的嗎? 你今天買, 自己都說要多花四百萬了,50
不動產投資不用到微積分啦,但其中要有邏輯的用excel建立三張表相當重要 跟經營企業一樣,每一個投資性住宅不動產或商業不動產都可建構綜合損益 及現金流量表(合併)、投資報酬率試算表,不動產資產管理總控表 這三張表不是會計上的四大報表,可以互相連動,建構出一個基礎的不動產模型 企業有的股東權益表也是重要但相對其他兩表+總控表,投資不動產股本相對簡單36
其實我自己現在也陷在這樣的困境思考中,似乎很難有大突破 我目前手上有五房,都是出租中(我自己租別人的,因為能產生正的價差) 房貸目前約有一千萬,另外增貸約有一千萬,每個月還款約略十四萬 另有房租兩萬需支付 我和老婆平均月收入約十五萬,租金收入十萬15
這題跟我回的上一題一樣都沒人寫我想的答案 所以我就在開一篇來回.... 題目是 "目前的問題是,似乎除了質押外,很難再開槓桿增加資產" 而你目前有五房做收租和增值的動作, 開槓桿可以幫助你如果是上漲的資產可以更快速 而我的回答你參考看看 畢竟不是每個人都做得了的 你去找五年後交屋的建案 特別需要低自備款的45
因為我昨天還在整理家庭的總債務狀況,今天才能說明比較清楚 目前的房子有五間,狀況如下 A:新北三峽三房車大樓,17年,34坪,銀行粗估1600萬 目前有增貸1000萬,月還款約5萬5,剛還半年多 B:新北三峽兩房車大樓,15年,27坪,銀行粗估1350萬
88
[請益] 為什麼這麼多人推買房? (股VS房 試算)我簡單算一下,怎樣買股都比買房好。 假設持有現金300萬。 租金 vs 房貸利息 -------------------------------- 假設租屋一個月1萬5 一年18萬26
[閒聊]房地產明明就超難賺錢的好嗎?仔細想想,房地產明明就超難賺錢的好嗎? 為什麼一大堆人要仇視房地產投資 整個黑人問號??? 所謂賺錢,投資人追求的是永續投資回報 少少的錢可以做最大獲利18
[請益] 投資房產要如何避免負現金流各位房板大神新年快樂 新年新希望 是再買一棟房子 長期目標是FIRE躺平 目前努力存錢中 扣除家計支出和存股 預計今年有300萬資金可以利用13
Re: [閒聊] 七年級頭是不是在準備買第二間房了?萬事起頭難 第一間房子一定是最難的 因為一般都是自住,自住等於每月貸款+利息都是真真實實的完整支出,一開始一定是捏 緊褲袋努力打拚,小孩+房子就是我們努力的動力 過幾年後,加薪了升職了,開始寬裕又有了一筆錢,也開始了解股市大部分就是來來去去10
Re: [請益] 賣家重購退稅願意讓利?買家要注意什麼用一個比較實務上的例子舉例 假設屋主原價買1500萬 自備兩成 持有兩年接近三年(35%房地合一稅) 現在接近交屋款項兩成已經支付完畢所以繳納300萬 現在行情價格為1800萬 1800萬組成為X
Re: [問題] 房貸千萬如果中年失業怎麼辦?一堆人以為買房1000萬就是只繳1000萬,真的太天真,實際上你一開始都在還利息 假設你還30年,前10年繳到頭歪掉,卻發現本金根本還沒多少,1000萬試算至少你還要多 還200萬利息 所以前十年那間房子根本就不是你的,是你跟銀行租房子 就算通膨漲1~200萬又如何,管理費一堆有的沒的,保證吃掉你的獲利
85
Re: [心得] 再給我選一次還是會裝潢41
Re: [心得] 再給我選一次還是會裝潢31
[心得] 再給我裝潢一次 我還是會做的選擇30
[請益] 民權西路站vs 石牌站20
[閒聊] 不自己買房,都是因為家裡有留房子吧?21
Re: [心得] 再給我選一次還是會裝潢20
Re: [閒聊] 買新房都不裝潢 的人多嗎?18
[閒聊] 縮了縮了!金龍好棒棒!22
[請益] 一層四戶共56+2的大樓管理費14
Re: [閒聊] 帥過頭不看好塭仔圳重劃 A5>A7互相箝10
[閒聊] 萬華會不會變成高大上啊 北市六區?8
[請益] 本金漲幅要怎麼跑贏房價漲幅?10
Re: [心得] 再給我選一次還是會裝潢8
Re: [心得] 再給我選一次還是會裝潢3
[情報] 資金狂潮 買商不買住6
新青安房貸粗估請益4
Re: [閒聊] 不自己買房,都是因為家裡有留房子吧?2
Re: [新聞] 台積電橋頭設廠利多 知名建設公司毀約判1
Re: [請益] 本金漲幅要怎麼跑贏房價漲幅?1
Re: [新聞] 台積電橋頭設廠利多 知名建設公司毀約判1
Re: [請益] 一層四戶共56+2的大樓管理費7
Re: [新聞] 台積電橋頭設廠利多 知名建設公司毀約判X
[心得] 台積電的成功是靠全民健保吧