Re: [請益] 房板數學請益
這幾年飆漲好像神話不動產
說穿了獲利態樣跟股票也沒差多少
我們先不要討論沒有買的
假設買一間自住跟多買一間投資的
就算漲很兇 一千萬好惹
獲利只有幾種方式呈現
我先不算任何交易成本 時間精力
1 賣掉 換大房或者換成被動收入或者爽花
那就是多賺一千萬 想成買到井噴股即可
後續你不可能一直買到這種短期高價差
尤其不動產更是困難 股票還有機會
不過要是股票這麼神
有沒有撈不動產1000根本沒差
那換大房也就是數字爽而已
2.留著 增貸出租
這是最一般要繼續擴大資產的方式
或者賣掉這間買兩間小的
不論怎樣基本概念就是有增無減的去持有
至於你說可以一直2變4 4變8
用鍵盤當然好變啊
受限償債能力跟資產負債比
你總貸款/總資產 只會一直下滑
醫生工程師比較可以撐 因為償債能力高
不過依然有其限制
而且你房子越多 到一個程度就影響本業
就我了解 全職不動產投資的 生活比較省
(建商算實業 不用省)
講這麼多 不動產獲利主要是靠
通膨 利率 槓桿
你覺得很痛苦正常
因為前面幾間本來就是這麼痛苦
賣掉就是退出遊戲
持有增貸 利息上升 租金也不多
要搞這產業 關注自己的FCF自由現金流就好
當然房價漲是有利沒弊 而且越漲越好
一來鑑價逐步提升 好操作
二來租金逐步提升 FCF變多
目前兩條路給你
你現在就是 增貸 買2412大於利息退出遊戲
再買房 用租金補貼利息 不夠部分靠本業
很多人起步都要吃本業
不然板上一堆醫生牙醫是怎樣 https://i.imgur.com/hPooyzY.jpg
--
房地產有scale up難度問題, 但其實一般人要打到上限不容易
1變2變4變8 其實都沒甚麼scale up問題
你是說套房吧 一間假設2000 八件1.6欸
以套房計的話 我估計一個人可以兼職管到50間
租金就可以提高償債能力
問題套房現在投報也不怎樣
雙北的有3%就偷笑了
看物件 1000萬租兩萬的也有600萬租兩萬的也有
不過現在有很多高配息的ETF,因此應該操作方式不一定
要搭配以前偏收租型的房屋來增加金流?
也有1000萬兩房但直接就是兩套的
謝謝
推
不過文中提到,到一個程度影響本業,這意思是?
看見早買的真的很不爽,尤其早40年買新北台北那種
更不爽,沒辦法我就是眼紅。
一直看別人1千萬幾百萬的賺啊賺,唉它媽的。
不動產需要管理 規模多到一定程度 就會影響本業
所以是時間上就變成會要取捨這樣,或者委託別人就會增
加成本?
時間 金流 都是
推推m大講得精闢...沒法專職重點還是金流~弱弱體會中
但一般人要打到上限不容易
而且真的打到上限 請人好像也比不賺划算
看看侯市長的大群館....現在叫凱旋苑了
謝謝I大的解說
你玩到這個規模 你會請人 還是會不賺?
這篇最真實,收入負債比容易有上限。管理成本最重,
後期還是很多人轉投股市
後面還有商用不動產啊
第二個崁會在10MUSD吧XD
板上噴商用是垃圾噴成那樣......這板上9成都只有1-2
兼職50間 要很新那種 不然壓力還是挺大的 直上100間
全職這樣差不多極限了
代管成本算低我覺得可以 反正租金照認不會扣成本
大家幫猴子算收入也都拿終端價格算 當作零成本
還以為你去北海道會一陣子沒發文 後來有徵到漂亮伴遊妹子嗎
XD
其實以我的經驗 最後影響金流槓桿的是自己花太多
商用其實不錯,成長進入中期後,貸款比例必然會降低
我現在房貸最主要的部份 也是自宅 不是投資了
商用會差是前期資金不多的時候去吃小坪數或是偏遠件
增加本業就是很難滴嘛
我之前就真的是自宅隨便住 金流都拿來付投資房貸款
一般人打到上限不容易 這是對的 但是純不動產投資 要請人
幫忙招租管理卻不一定
需要可以信任的人
現在有包租代管 大概1/10收入就可以請專人管理 而且有一些
稅負上的好處
我有用社宅包租代管,還不錯
商用很多送分題,特別是市中心老舊商辦翻修
我知道的是通常卡到要請人管理 大概都可以做微開發惹
講實際純收租 大概家裡都可以出幾個幫忙
不過商用很吃家庭背景(mindset)
一般也不是真的事情多到無法處理 而是干擾正職或是休閒
心裡不爽居多 請代管就花錢自己過比較爽而言
我現在主要是做商業沒錯 租客來看的話幾乎全商用
商用比較輕鬆 我兩間透店 不動工程基本上不用管
20年大概動三次工程
如果用建築項目去看 大概50 50吧
此推,最終看的是償債能力,也就是現金流,本業沒提升
起頭那幾間最後會玩不下去,即使提升了也會遇到管理瓶
頸,總是有一個盡頭,只是大部分人可能走不到?
金流又不一定要靠本業 本業強只是容錯高 而且擴張快
IB大,你的房貸都開到滿嗎?怎麼增加現金流呢?
整串推文看完,在想是不是很多人根本放著沒出租啊
不是這一篇
兩人四間是至少三間出租耶
正常來說越買金流越大
會越買越痛苦,那一定產品選擇有問題
其實就算收租件,銀行還是不認列收入金流喔,至少不
會全額認列
這要看你買的物件 買20-40年 金流比較好看 但是比較麻煩
維修 之後轉手年紀問題 我是都買0-5歲 收租到20-30歲賣掉
多數人走不到啦,第二間7成第三間4成,一堆人就卡
住了,在那邊想方設法清償清不掉
租金全額認列沒問題的
@lucky466 我月光族啊 每個月如果固定有剩的話, 我會轉成
信貸額度XD
租金全額認列只需要 1.權狀 2.租約 3.匯款紀錄
我通常會用不同顏色螢光筆註記 哪一筆是哪個租約
收租件在台北收益不好阿,要找破舊的再處理維修問題
不過租金認列問題 不同時期有不同認定就是了
以這幾年來講, 2019我還有遇過有些銀行某些狀況才認或不認
2020類似問題就少多 2021之後我就沒遇過不認的
其實像股票也放寬很多 以前持股根本不在討論之列
因為股息不會認列收入 沒幫助
但現在也有銀行說可以認了
租金認列是全認 但我遇到的問題是認列的那間只肯給出7成
的額度
雖然說差一成而已 但還是很不爽
一般人三間房還算是承受範圍內
推這篇 本業金流不夠就卡住了 年收50萬可以多貸款一千多
萬 問題是多50萬的工作也不是說有就有XD
爬到一個等級就卡住惹
50萬租金的房子也就總價 1600萬左右 買了就有啊XD
一直強調本業到底要幹嘛...
租金認列應該是沒問題 不認通常是自身問題
你租金有報稅會都認 不報稅穩定匯入也是認
你自己馬上把他轉走 又不報稅 誰知道是不是假金流
要跟銀行打交道 平常就要秀肌肉 一副欠錢樣 誰敢借
要嘛秀職業 要嘛秀剛性被動收入
的確,我遇到常往來的沒認列,三信卻有認列,很詭異
竹北待不下了,去國外比較好
38
首Po抱歉 我真的是抱持著虛心請益的心態來問房板大大 我明明大學微積分接近滿分 IBIZA大或CECA大的文章也大部份看得懂 但有些觀念我還是不太懂 自己在大約2019買了南部預售 當時買800萬吧12
個人也在2019年買了800萬的房,月繳跟你差不多 去年下半年增貸了200萬出來(20年期)做應用 (月繳多一萬,當然你如果綁定月薪就5萬打死,永遠不漲,那可以不用貸這麼多) 這邊就先不說我做了什麼應用 你200萬,拿去過水(買波動不大的股債ETF....等等)放個半年一年6
我用一個最簡單的方法告訴你吧 研究一件事情就是 控制自變數觀察應變數 講人話就是其他條件不變下 只看變動項目後觀察實際結果4
先恭喜你用160萬+仲介費和稅金我不知道多少 賺到了300萬稅前(特別強調) : 然後我每個月薪水算5萬好了 : 我沒有開寬限期 其實寬限期是一個救命解藥,既然沒開3
因為推文和回文都沒看到我想的答案 所以還是發了這篇文 到底為什麼我的想法跟版友會有這麼大的不同呢? 這個問題非常非常簡單啊..... 1. 把房子賣了. 手上會有 800*0.2+1200-800=560萬 2. 再重新買過 申請重購退稅 其中一間自住2
這一間房子, 不就是你這幾年累積的資產? 要不然房子是天下掉下來給你的嗎? 你今天買, 自己都說要多花四百萬了,50
不動產投資不用到微積分啦,但其中要有邏輯的用excel建立三張表相當重要 跟經營企業一樣,每一個投資性住宅不動產或商業不動產都可建構綜合損益 及現金流量表(合併)、投資報酬率試算表,不動產資產管理總控表 這三張表不是會計上的四大報表,可以互相連動,建構出一個基礎的不動產模型 企業有的股東權益表也是重要但相對其他兩表+總控表,投資不動產股本相對簡單36
其實我自己現在也陷在這樣的困境思考中,似乎很難有大突破 我目前手上有五房,都是出租中(我自己租別人的,因為能產生正的價差) 房貸目前約有一千萬,另外增貸約有一千萬,每個月還款約略十四萬 另有房租兩萬需支付 我和老婆平均月收入約十五萬,租金收入十萬15
這題跟我回的上一題一樣都沒人寫我想的答案 所以我就在開一篇來回.... 題目是 "目前的問題是,似乎除了質押外,很難再開槓桿增加資產" 而你目前有五房做收租和增值的動作, 開槓桿可以幫助你如果是上漲的資產可以更快速 而我的回答你參考看看 畢竟不是每個人都做得了的 你去找五年後交屋的建案 特別需要低自備款的45
因為我昨天還在整理家庭的總債務狀況,今天才能說明比較清楚 目前的房子有五間,狀況如下 A:新北三峽三房車大樓,17年,34坪,銀行粗估1600萬 目前有增貸1000萬,月還款約5萬5,剛還半年多 B:新北三峽兩房車大樓,15年,27坪,銀行粗估1350萬
爆
[閒聊] 奈米房蟲在房版無腦喊多就會發財嗎?板上多房的人不少 一直喊多也不令人意外 但我研究一下某ID是在哈囉 37歲高雄化工業 本業年收一百多 6年前在高雄三民區 買一間房子自住 當年大概買21-22吧 目前行情約30 帳面上大概賺300 但因為自住不能賣掉獲利了 結 不然就要睡公園 所以增貸三百萬出來買股票爆
Re: [閒聊] 年輕人是不是太過眼高手低這問題不是以前算過的文章嗎. 如果你租的房子,出租投報率3%. (你租屋,所以你在支出這3%) 不動產你增值也不要抓太誇張,雖然實際上可能有5%. (5%是15年翻一倍左右)爆
Re: [請益] 國泰房貸增貸要求存款要有三百萬?今天要去簽 條件是 30年/寬2年/買價75成/2.55 2.55很鬼神的利率 板上比我高的應該不多 我終於除了躺下來比身高後 又一項在房板名列前茅91
[標的] 房貸增貸1000萬,建議投資的方法?1. 標的: 房貸增貸1000萬,建議投資的方法? 2. 分類:討論 3. 分析/正文: 小弟朋友打算用房屋增貸, 貸一千萬,30年還,年利率應該1.7%沒問題88
[請益] 為什麼這麼多人推買房? (股VS房 試算)我簡單算一下,怎樣買股都比買房好。 假設持有現金300萬。 租金 vs 房貸利息 -------------------------------- 假設租屋一個月1萬5 一年18萬21
[請益] 買房出租年報酬率是不是有10% ?在新北市看到大約550萬的房子, 頭期款只要120萬左右, 預估可以租人12,000元/月 (因為預計要租給同事, 所以不會有遇到奧房客或房客自殺等風險) 那麼算起來就是12,000元*12個月/120萬=12%的年報酬率(還不用繳稅) 扣掉1%多的房貸利息, 大約還有10%的淨投資報酬 是不是比起最近很熱的存股, 無論是金融股或ETF的5%要強多了?23
Re: [閒聊] 10年躺賺一億,廖老大484屌打版上房蟲?用總金額投報率來看. 10年翻倍. 基本上就是年均投報7%. 當然他怎樣做到全額貸款+1%利率. 這點我一直很好奇.16
Re: [請益] 自住沒差是什麼意思?因為自住的話 成本比租房划算多太多 以房價1000萬 利率1.76 (有人說要升息,那再加一碼用1.91算) 30年還款36514/月 438168/年 其中只有19.1萬是沉沒成本(利息)9
Re: [請益] 大盤跟房地產的獲利其實差不多?買房跟買股,最大的差別 就是一個通常是正資產 一個通常是負資產 兩者差別在於,擁有之後的債務問題 一般人最大的盲點就是1
Re: [請益] 如果買房資金是靠賣掉RSU如果你的薪水無法支應房貸 我認為你很大機率貸款貸不下來 除非你的 RSU 已經穩定很久 就是在銀行流水上可以看出來 你這個 RSU 是很穩定的收入
26
Re: [心得] 再給我選一次還是會裝潢20
Re: [閒聊] 買新房都不裝潢 的人多嗎?18
[閒聊] 縮了縮了!金龍好棒棒!15
[閒聊] 不自己買房,都是因為家裡有留房子吧?15
[請益] 一層四戶共56+2的大樓管理費15
Re: [閒聊] 桃園區何時有像樣的重劃區啊12
[請益] 民權西路站vs 石牌站8
Re: [閒聊] 帥過頭不看好塭仔圳重劃 A5>A7互相箝8
[閒聊] 萬華會不會變成高大上啊 北市六區?7
Re: [新聞] 台積電橋頭設廠利多 知名建設公司毀約判1
[情報] 資金狂潮 買商不買住6
新青安房貸粗估請益4
Re: [閒聊] 不自己買房,都是因為家裡有留房子吧?3
Re: [新聞] 台積電橋頭設廠利多 知名建設公司毀約判1
Re: [請益] 一層四戶共56+2的大樓管理費1
Re: [新聞] 台積電橋頭設廠利多 知名建設公司毀約判