Re: [請益] 房板數學請益

licklabium 發表於 2024/1/16 上午9:08:59

看板home-sale標題Re: [請益] 房板數學請益作者

licklabium

(2022mondeo wagon hybrid)時間Jan 16 09:08:59 2024推噓36 推:36 噓:0 →:65

PTT評價

其實我自己現在也陷在這樣的困境思考中，似乎很難有大突破

我目前手上有五房，都是出租中(我自己租別人的，因為能產生正的價差)

房貸目前約有一千萬，另外增貸約有一千萬，每個月還款約略十四萬

另有房租兩萬需支付

我和老婆平均月收入約十五萬，租金收入十萬

增貸一千萬部分，一部分拿來買車和償還部分房貸(當時銀行專員建議，以免限制

所能貸款額度)，約三百萬

剩下的七百萬中，有600萬投入0050，一百萬投入0056

房貸中，有一筆再兩年還清，一筆再三年還清

目前的問題是，似乎除了質押外，很難再開槓桿增加資產

會因為本業收入而受限，而無法再增貸

若把投入0050的部分，拿出來買低總價舊公寓，整理後出租

因為已經無開槓桿問題，效益似乎也不會更好

不知道能否有其他更有效的做法呢?

※ PTT 留言評論

※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 163.20.143.250 (臺灣)

※ PTT 網址

推

kagaya01/16 09:11在南部真好

我是住新北啦~不過新北房價也愈來愈高，所以我就去買桃園了

推

Arnol01/16 09:34頂到天花板了，去玩股票吧

我只是無腦買0050…丟著不管它

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IBIZA01/16 09:362000萬位啥要還到14萬

因為我有兩筆已經快還完的房貸，利率比增貸的低了不少，所以我就沒有還掉所以有好幾筆貸款，等三年後，每個月就會少兩萬多的月償還金流

推

qqphor01/16 09:37只買0050和0056，算保守了

我只會無腦買ETF…

推

Anyotw01/16 09:39有增貸吧

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Anyotw01/16 09:39增貸年限撐不到40年

推

ice101501/16 09:42增貸蠻多只作20年

沒錯，銀行增貸都只能給到20年。目前小孩又太小，沒辦法用他們去買

推

alexstag01/16 09:51租金跟股票收益都可以認列收入提高貸款額度吧

已經有認列，但是自己評估，再提高貸款額度，金流很容易有個閃失就卡死了

推

bustinjieber01/16 10:35就算2000萬都20年也10萬一個月

因為2000萬不是一整筆，而是分成好幾筆，因為有的利率很低，我就沒整合

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morrishh01/16 10:38你這種只能小換大或者換整棟

可是以小換大，出租的收益會更差，這樣金流不是更會卡住嗎?

※ 編輯: licklabium (163.20.143.250 臺灣), 01/16/2024 10:47:40

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IBIZA01/16 10:43只做20年 2000萬也不用還到14萬

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IBIZA01/16 10:46你把債務整合好先你的債務看起來就很沒效率

所以，如果先把低利率的(約1.5%)貸款還掉，再轉增貸出來投資0050 這樣會比較合適嗎?

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cooji7411501/16 10:49增貸避開公股能做30年40年還是有吧將來/永豐/星展

我目前是找新光，他們只能核貸20年耶

※ 編輯: licklabium (101.12.19.113 臺灣), 01/16/2024 10:57:47

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IBIZA01/16 10:57增貸可做30年跟新購一樣利率

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IBIZA01/16 10:57或是可以用理財型

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IBIZA01/16 11:11我想你的問題是你找的是同一家吧

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IBIZA01/16 11:12就是你原本就貸新光增貸也找新光

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s2649275501/16 12:08我也是有個疑問這個月付額

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s2649275501/16 12:09其實增貸30年大樹邦邦台新都有啊

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s2649275501/16 12:09新光只給20年就換家啊

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s2649275501/16 12:10我當初貸兆豐增貸只給我20年我就跑了

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s2649275501/16 12:10你需要做的真的是像IB大說的債務整合

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s2649275501/16 12:11不一定要全部濃縮成一筆像去年邦邦就一直遊說我某四

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s2649275501/16 12:11間轉給他

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s2649275501/16 12:14我貸款差不多你兩倍但月付額15萬多

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s2649275501/16 12:14十筆貸款皆30年

推

s2649275501/16 12:17你的房子如果在新北應該不會難談我看板友給的回饋他

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s2649275501/16 12:17們不好談多半是物件不在雙北甚至不在六都

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shuichia01/16 12:18同上s26大，貸款金額大概是你兩倍，月付多一點16，像你

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shuichia01/16 12:18們月收共25應該還能貸更多

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shuichia01/16 12:19s26大我記得你都是華廈/大樓，你手上有公寓轉貸30的嗎？

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s2649275501/16 12:20你這給有企圖一點的行員看到一定兩眼發光很多可做更多

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s2649275501/16 12:20資金的部分

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s2649275501/16 12:20沒有我不買公寓的囧

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shuichia01/16 12:21了解，我剛好跟你相反xddd

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s2649275501/16 12:22哈哈哈正好這樣井水不犯河水

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s2649275501/16 12:23我有個拜把我很喜歡找他吃麥當勞因為他不吃雞腿小腿

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s2649275501/16 12:23只吃大腿或雞胸我是特愛吃棒棒腿的部分我可以跟他都

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s2649275501/16 12:23點麥脆雞在交換吃自己喜歡的部分

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kagaya01/16 12:27我也卡住，後來覺得利率低不如年限高利率沒差多少

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s2649275501/16 12:29是啊給你更好的金流去賺取利差只要不是什麼誇張的利

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s2649275501/16 12:29率都可以吞一下的

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s2649275501/16 12:29本多利小利不小

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s2649275501/16 12:31只是銀行端會卡地段給條件的不要說放款凶宅險我買就

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s2649275501/16 12:31有300額度人家買只剩200就是地點上或物件上的差異

推

kagaya01/16 12:38我自己卡住，自己檢討問題就是我買增値件非收租件，但本樓

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kagaya01/16 12:38收租那麼多還卡啊0_o

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s2649275501/16 12:40增值件投報高啊也不全是壞事

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s2649275501/16 12:40其實投資工具細分都有傾向跟屬性同時也會有優點跟缺點

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s2649275501/16 12:41全都是優點也會因為過多人或資金的投入而降低收益

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s2649275501/16 12:42有時候銀行端也是很無言啦我前面不是說邦邦在遊說我

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s2649275501/16 12:42 那是接近年底的事上半年我問貸款的時候跩的跟啥一

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s2649275501/16 12:42樣

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kagaya01/16 12:44嗯投報高是高但不能無限循環接下來要等賣掉才能動下一

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kagaya01/16 12:44步了。感覺算算如果當初是買收租件，現在就還有事做，能擴

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kagaya01/16 12:44張，不會空轉。投報一開始差一點但說不定會後來居上

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kagaya01/16 12:46銀行最近是不是又開始放款，大樹也一直來遊說我奈米戶談整

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kagaya01/16 12:46合給寬限

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s2649275501/16 12:47如果像竹北青埔應該是追不到這還是要看地方增值件

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s2649275501/16 12:47很吃眼光跟判斷市區收租就穩穩保底

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s2649275501/16 12:49這幾年放貸是真的變寬鬆尤其2020後以前如果出現一個

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s2649275501/16 12:49人跟我說他十筆都30年我一定覺得唬爛

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s2649275501/16 12:50成數跟年齡也在上修

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s2649275501/16 12:51大概率就是只要央行沒規定你又可以做好你的金流跟財力

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s2649275501/16 12:51 你敢借銀行就敢放你不敢借銀行還會拜託你借

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s2649275501/16 12:51我剛開始接觸房市的時候是要去拜託銀行的喔......

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s2649275501/16 12:53不過還是要補充一下台灣銀行端對授信風險管理還是很好

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s2649275501/16 12:53的你沒有足夠的資料或是聯徵很醜你借不到的

推

kagaya01/16 12:55足夠資料是什麼？不就金流嘛？聯徵我知道每年不能用太多次

看了大家的討論，我的盲點應該是在我的房貸太多筆有的剩下兩年、有的剩下三年，有的剩下五年，但是因為他們的利率低所以我沒有將它們償還掉，整合起來，才會造成現在這樣的月付額太高不過我新光的一千萬才剛貸款下來，印象中有綁三年不能提前還款所以現在還能整合嗎?

※ 編輯: licklabium (101.12.19.113 臺灣), 01/16/2024 13:09:47

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s2649275501/16 13:10就金流財力聯徵

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s2649275501/16 13:11聯徵會影響的其實還有貸款比例blabla 那個要回去開電

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s2649275501/16 13:11腦看一下

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s2649275501/16 13:12你新光剛貸一千萬不會綁五間吧可以去搞其他間

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s2649275501/16 13:12綁三年不能提前還還是換銀行會有違約金

推

s2649275501/16 13:14最簡單的是你手上五間總有沒綁約的吧拿去轉貸就有錢了

所以我利用還有貸款額度的，再去增貸，然後把剩下不多的還掉這樣就可以讓自己的每個月金流降低，對嗎? 另外想請問，那剩下的金額，如果再投入0050會比較合適還是再買一間低總價的公寓來出租，會比較容易獲利呢?

※ 編輯: licklabium (101.12.19.113 臺灣), 01/16/2024 13:17:05

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s2649275501/16 13:16你擔心的如果是無法負擔那你就往增加年限去談

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s2649275501/16 13:17你給的資料不夠詳盡很難兜起來所以也不知道到底發生

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s2649275501/16 13:17了什麼

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s2649275501/16 13:18從結果來看月付14萬不應該只有兩千萬的額度也因為你

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s2649275501/16 13:18的額度小收益自然降低導致你金流上無法更寬鬆

我剛剛回來查詢了一下，的確是太多筆剩下不多的金額卡住了我這個月來整合一下，感謝你們的意見

推

kagaya01/16 13:18沒綁的可以先動，就算綁三年那個只要付違約金就可以換了

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kagaya01/16 13:18我自己算過其實不會太多，有更優惠的貸款方案是值得違約的

的確是如此，我應該好好來整合一下

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s2649275501/16 13:20我都違約好幾次你給我甜頭馬上背叛 0忠誠度

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checkman01/16 13:320050沒有金流

推

copyii01/16 14:45純好奇現在還有1.5的房貸哦?以為都跟著之前升息升上來了

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pttgogocat01/16 15:08這個月付額我也看不懂，我快三千萬的貸款，不用寬限，

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pttgogocat01/16 15:08月付也才11萬出頭

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pttgogocat01/16 15:11剛看一下確實總和是貸3000，不是快三千

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pttgogocat01/16 15:14有的銀行的綁約是可以大額還到0，只要不塗銷就不算違

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pttgogocat01/16 15:14約，有些銀行看聯徵顯示無欠款只是沒塗銷，就會認淨

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pttgogocat01/16 15:14資產。

三千萬，要能月付11萬，應該是要40年均攤才可以吧轉增貸似乎很難找到20年以上的耶…

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morrishh01/16 17:38月付額高是你當初就是15 or 20年設定吧

推

mfcke01/16 19:28沒這麼複雜就負債比高起來只能讓時間跑或者用實業部分

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mfcke01/16 19:28支付加快流程

實業沒辦法增加，看來只能債務整合後，讓時間來跑了，感謝

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chenblue01/16 21:57你仔細看你那些快付完的貸款，利率應該高的可怕。一般

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chenblue01/16 21:57房貸的年均攤提，剩下的利息很高的，快點繳清才對。

的確是如此，看來我應該趕快來把剩下的債務整合好，感謝了今天看完大家的建議後，我剛剛上網申請「將來銀行」的三十年轉增貸來將債務全部整合，感謝大家了

※ 編輯: licklabium (111.248.166.134 臺灣), 01/16/2024 23:43:26

推

pttgogocat01/17 03:43那個...總貸3000萬，30年無寬限均攤真的是11萬出頭，

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pttgogocat01/17 03:43不用40年啦 @@

喔喔~用本息均攤，我剛剛看錯，變成用本金均攤法了

推

j97820601/17 11:49富邦增貸可以做到30年

感謝您，我來聯絡看看

※ 編輯: licklabium (163.20.143.250 臺灣), 01/17/2024 13:40:08

推

kagaya01/17 13:53反正問不要錢你可以都問問看最近國泰也來遊說我轉增貸30

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kagaya01/17 13:53年

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[請益] 房板數學請益

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