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Re: [請益] 房板數學請益

看板home-sale標題Re: [請益] 房板數學請益作者
licklabium
(2022mondeo wagon hybrid)
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其實我自己現在也陷在這樣的困境思考中,似乎很難有大突破

我目前手上有五房,都是出租中(我自己租別人的,因為能產生正的價差)

房貸目前約有一千萬,另外增貸約有一千萬,每個月還款約略十四萬

另有房租兩萬需支付

我和老婆平均月收入約十五萬,租金收入十萬

增貸一千萬部分,一部分拿來買車和償還部分房貸(當時銀行專員建議,以免限制

所能貸款額度),約三百萬

剩下的七百萬中,有600萬投入0050,一百萬投入0056

房貸中,有一筆再兩年還清,一筆再三年還清

目前的問題是,似乎除了質押外,很難再開槓桿增加資產

會因為本業收入而受限,而無法再增貸

若把投入0050的部分,拿出來買低總價舊公寓,整理後出租

因為已經無開槓桿問題,效益似乎也不會更好

不知道能否有其他更有效的做法呢?

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※ PTT 留言評論
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kagaya01/16 09:11在南部真好

我是住新北啦~不過新北房價也愈來愈高,所以我就去買桃園了

Arnol01/16 09:34頂到天花板了,去玩股票吧

我只是無腦買0050…丟著不管它

IBIZA01/16 09:362000萬位啥要還到14萬

因為我有兩筆已經快還完的房貸,利率比增貸的低了不少,所以我就沒有還掉 所以有好幾筆貸款,等三年後,每個月就會少兩萬多的月償還金流

qqphor01/16 09:37只買0050和0056,算保守了

我只會無腦買ETF…

Anyotw01/16 09:39有增貸吧

Anyotw01/16 09:39增貸年限撐不到40年

ice101501/16 09:42增貸蠻多只作20年

沒錯,銀行增貸都只能給到20年。目前小孩又太小,沒辦法用他們去買

alexstag01/16 09:51租金跟股票收益都可以認列收入提高貸款額度吧

已經有認列,但是自己評估,再提高貸款額度,金流很容易有個閃失就卡死了

bustinjieber01/16 10:35就算2000萬都20年也10萬一個月

因為2000萬不是一整筆,而是分成好幾筆,因為有的利率很低,我就沒整合

morrishh01/16 10:38你這種只能小換大 或者換整棟

可是以小換大,出租的收益會更差,這樣金流不是更會卡住嗎?

※ 編輯: licklabium (163.20.143.250 臺灣), 01/16/2024 10:47:40

IBIZA01/16 10:43只做20年 2000萬也不用還到14萬

IBIZA01/16 10:46你把債務整合好先 你的債務看起來就很沒效率

所以,如果先把低利率的(約1.5%)貸款還掉,再轉增貸出來投資0050 這樣會比較合適嗎?

cooji7411501/16 10:49增貸避開公股 能做30年40年還是有吧 將來/永豐/星展

我目前是找新光,他們只能核貸20年耶

※ 編輯: licklabium (101.12.19.113 臺灣), 01/16/2024 10:57:47

IBIZA01/16 10:57增貸可做30年 跟新購一樣利率

IBIZA01/16 10:57或是可以用理財型

IBIZA01/16 11:11我想你的問題是你找的是同一家吧

IBIZA01/16 11:12就是你原本就貸新光 增貸也找新光

s2649275501/16 12:08我也是有個疑問 這個月付額

s2649275501/16 12:09其實增貸30年 大樹 邦邦 台新都有啊

s2649275501/16 12:09新光只給20年就換家啊

s2649275501/16 12:10我當初貸兆豐 增貸只給我20年 我就跑了

s2649275501/16 12:10你需要做的真的是像IB大說的債務整合

s2649275501/16 12:11不一定要全部濃縮成一筆 像去年邦邦就一直遊說我某四

s2649275501/16 12:11間轉給他

s2649275501/16 12:14我貸款差不多你兩倍 但月付額15萬多

s2649275501/16 12:14十筆貸款 皆30年

s2649275501/16 12:17你的房子如果在新北應該不會難談 我看板友給的回饋 他

s2649275501/16 12:17們不好談多半是物件不在雙北甚至不在六都

shuichia01/16 12:18同上s26大,貸款金額大概是你兩倍,月付多一點16,像你

shuichia01/16 12:18們月收共25應該還能貸更多

shuichia01/16 12:19s26大我記得你都是華廈/大樓,你手上有公寓轉貸30的嗎?

s2649275501/16 12:20你這給有企圖一點的行員看到一定兩眼發光 很多可做更多

s2649275501/16 12:20資金的部分

s2649275501/16 12:20沒有 我不買公寓的 囧

shuichia01/16 12:21了解,我剛好跟你相反xddd

s2649275501/16 12:22哈哈哈 正好 這樣井水不犯河水

s2649275501/16 12:23我有個拜把 我很喜歡找他吃麥當勞 因為他不吃雞腿小腿

s2649275501/16 12:23只吃大腿或雞胸 我是特愛吃棒棒腿的部分 我可以跟他都

s2649275501/16 12:23點麥脆雞在交換吃自己喜歡的部分

kagaya01/16 12:27我也卡住,後來覺得利率低不如年限高 利率沒差多少

s2649275501/16 12:29是啊 給你更好的金流去賺取利差 只要不是什麼誇張的利

s2649275501/16 12:29率都可以吞一下的

s2649275501/16 12:29本多利小利不小

s2649275501/16 12:31只是銀行端會卡地段給條件的 不要說放款 凶宅險 我買就

s2649275501/16 12:31有300額度 人家買只剩200就是地點上或物件上的差異

kagaya01/16 12:38我自己卡住,自己檢討問題就是我買增値件非收租件,但本樓

kagaya01/16 12:38收租那麼多還卡啊0_o

s2649275501/16 12:40增值件投報高啊 也不全是壞事

s2649275501/16 12:40其實投資工具細分都有傾向跟屬性 同時也會有優點跟缺點

s2649275501/16 12:41全都是優點也會因為過多人或資金的投入而降低收益

s2649275501/16 12:42有時候銀行端也是很無言啦 我前面不是說邦邦在遊說我

s2649275501/16 12:42 那是接近年底的事 上半年我問貸款的時候 跩的跟啥一

s2649275501/16 12:42

kagaya01/16 12:44嗯 投報高是高 但不能無限循環 接下來要等賣掉才能動下一

kagaya01/16 12:44步了。感覺算算如果當初是買收租件,現在就還有事做,能擴

kagaya01/16 12:44張,不會空轉。投報一開始差一點但說不定會後來居上

kagaya01/16 12:46銀行最近是不是又開始放款,大樹也一直來遊說我奈米戶談整

kagaya01/16 12:46合給寬限

s2649275501/16 12:47如果像竹北 青埔 應該是追不到 這還是要看地方 增值件

s2649275501/16 12:47很吃眼光跟判斷 市區收租就穩穩保底

s2649275501/16 12:49這幾年放貸是真的變寬鬆 尤其2020後 以前如果出現一個

s2649275501/16 12:49人跟我說他十筆都30年 我一定覺得唬爛

s2649275501/16 12:50成數跟年齡也在上修

s2649275501/16 12:51大概率就是只要央行沒規定 你又可以做好你的金流跟財力

s2649275501/16 12:51 你敢借銀行就敢放 你不敢借銀行還會拜託你借

s2649275501/16 12:51我剛開始接觸房市的時候 是要去拜託銀行的喔......

s2649275501/16 12:53不過還是要補充一下 台灣銀行端對授信風險管理還是很好

s2649275501/16 12:53的 你沒有足夠的資料或是聯徵很醜 你借不到的

kagaya01/16 12:55足夠資料是什麼?不就金流嘛?聯徵我知道每年不能用太多次

看了大家的討論,我的盲點應該是在我的房貸太多筆 有的剩下兩年、有的剩下三年,有的剩下五年,但是因為他們的利率低 所以我沒有將它們償還掉,整合起來,才會造成現在這樣的月付額太高 不過我新光的一千萬才剛貸款下來,印象中有綁三年不能提前還款 所以現在還能整合嗎?

※ 編輯: licklabium (101.12.19.113 臺灣), 01/16/2024 13:09:47

s2649275501/16 13:10就金流財力聯徵

s2649275501/16 13:11聯徵會影響的其實還有貸款比例blabla 那個要回去開電

s2649275501/16 13:11腦看一下

s2649275501/16 13:12你新光剛貸一千萬不會綁五間吧 可以去搞其他間

s2649275501/16 13:12綁三年不能提前還還是換銀行會有違約金

s2649275501/16 13:14最簡單的是你手上五間總有沒綁約的吧 拿去轉貸就有錢了

所以我利用還有貸款額度的,再去增貸,然後把剩下不多的還掉 這樣就可以讓自己的每個月金流降低,對嗎? 另外想請問,那剩下的金額,如果再投入0050會比較合適 還是再買一間低總價的公寓來出租,會比較容易獲利呢?

※ 編輯: licklabium (101.12.19.113 臺灣), 01/16/2024 13:17:05

s2649275501/16 13:16你擔心的如果是無法負擔 那你就往增加年限去談

s2649275501/16 13:17你給的資料不夠詳盡 很難兜起來 所以也不知道到底發生

s2649275501/16 13:17了什麼

s2649275501/16 13:18從結果來看 月付14萬 不應該只有兩千萬的額度 也因為你

s2649275501/16 13:18的額度小 收益自然降低 導致你金流上無法更寬鬆

我剛剛回來查詢了一下,的確是太多筆剩下不多的金額卡住了 我這個月來整合一下,感謝你們的意見

kagaya01/16 13:18沒綁的可以先動,就算綁三年那個只要付違約金就可以換了

kagaya01/16 13:18我自己算過其實不會太多,有更優惠的貸款方案是值得違約的

的確是如此,我應該好好來整合一下

s2649275501/16 13:20我都違約好幾次 你給我甜頭 馬上背叛 0忠誠度

checkman01/16 13:320050沒有金流

copyii01/16 14:45純好奇現在還有1.5的房貸哦?以為都跟著之前升息升上來了

pttgogocat01/16 15:08這個月付額我也看不懂,我快三千萬的貸款,不用寬限,

pttgogocat01/16 15:08月付也才11萬出頭

pttgogocat01/16 15:11剛看一下確實總和是貸3000,不是快三千

pttgogocat01/16 15:14有的銀行的綁約是可以大額還到0,只要不塗銷就不算違

pttgogocat01/16 15:14約,有些銀行看聯徵顯示無欠款只是沒塗銷,就會認淨

pttgogocat01/16 15:14資產。

三千萬,要能月付11萬,應該是要40年均攤才可以吧 轉增貸似乎很難找到20年以上的耶…

morrishh01/16 17:38月付額高是你當初就是15 or 20年設定吧

mfcke01/16 19:28沒這麼複雜 就負債比高起來 只能讓時間跑或者用實業部分

mfcke01/16 19:28支付加快流程

實業沒辦法增加,看來只能債務整合後,讓時間來跑了,感謝

chenblue01/16 21:57你仔細看你那些快付完的貸款,利率應該高的可怕。一般

chenblue01/16 21:57房貸的年均攤提,剩下的利息很高的,快點繳清才對。

的確是如此,看來我應該趕快來把剩下的債務整合好,感謝了 今天看完大家的建議後,我剛剛上網申請「將來銀行」的三十年轉增貸 來將債務全部整合,感謝大家了

※ 編輯: licklabium (111.248.166.134 臺灣), 01/16/2024 23:43:26

pttgogocat01/17 03:43那個...總貸3000萬,30年無寬限均攤真的是11萬出頭,

pttgogocat01/17 03:43不用40年啦 @@

喔喔~用本息均攤,我剛剛看錯,變成用本金均攤法了

j97820601/17 11:49富邦增貸可以做到30年

感謝您,我來聯絡看看

※ 編輯: licklabium (163.20.143.250 臺灣), 01/17/2024 13:40:08

kagaya01/17 13:53反正問不要錢 你可以都問問看 最近國泰也來遊說我轉增貸30

kagaya01/17 13:53