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Re: [請益] 房板數學請益

看板home-sale標題Re: [請益] 房板數學請益作者
bearalex
(立德學長 聯發科轉職房仲)
時間推噓15 推:16 噓:1 →:30

※ 引述《licklabium (2022mondeo wagon hybrid)》之銘言:
: 其實我自己現在也陷在這樣的困境思考中,似乎很難有大突破
: 我目前手上有五房,都是出租中(我自己租別人的,因為能產生正的價差)
: 房貸目前約有一千萬,另外增貸約有一千萬,每個月還款約略十四萬
: 另有房租兩萬需支付
: 我和老婆平均月收入約十五萬,租金收入十萬
: 增貸一千萬部分,一部分拿來買車和償還部分房貸(當時銀行專員建議,以免限制: 所能貸款額度),約三百萬
: 剩下的七百萬中,有600萬投入0050,一百萬投入0056
: 房貸中,有一筆再兩年還清,一筆再三年還清
: 目前的問題是,似乎除了質押外,很難再開槓桿增加資產
: 會因為本業收入而受限,而無法再增貸
: 若把投入0050的部分,拿出來買低總價舊公寓,整理後出租
: 因為已經無開槓桿問題,效益似乎也不會更好
: 不知道能否有其他更有效的做法呢?
這題跟我回的上一題一樣都沒人寫我想的答案 所以我就在開一篇來回....

題目是 "目前的問題是,似乎除了質押外,很難再開槓桿增加資產"

而你目前有五房做收租和增值的動作, 開槓桿可以幫助你如果是上漲的資產可以更快速

而我的回答你參考看看 畢竟不是每個人都做得了的

你去找五年後交屋的建案 特別需要低自備款的

舉例來說 如果是一千萬的預售建案, 到交屋前只需要自備100萬的

那你可以買個2-3間, 有能力的話也可以買4-5間類似的建案

這樣子你就可以用200-500萬的資金 槓桿2000-5000萬的預售建案

而這五年期間的漲幅都可以歸你

舉例你買五間好了 那原本你資產上漲的幅度就是原本五間的2倍

原本持有五間上漲 變成十間一起上漲

自然達到開槓桿的方式

而你只要在五年到期的時間前把現有投資的五間賣掉 就可以順利過戶掉這五間了

當然看你個人能力而定 如果保守一點買個兩間相對是穩很多~~~~

當然槓桿是雙面刃 這是回應你題目很難開槓桿這題來回答的~~~~

至於漲跌自己要負責任 看自己資產承擔能力在哪為主...





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※ PTT 留言評論
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CaLawrence01/16 23:11房地合一稅怎辦

bearalex01/16 23:11五年稅金剩下20%

kiii21001/16 23:23預售屋交屋後房地合一要重算吧哪來20%

bearalex01/16 23:26我是說手上持有的五間 五年賣掉繳20%

FoxMath01/16 23:26原PO應該是說賣掉最早那5間

bearalex01/16 23:27至於新買的部分當然繼續持有

mfcke01/16 23:33這遇到景氣反轉就是炸開 不建議

mfcke01/16 23:35除非原本五件都還差不多

licklabium01/16 23:45我覺得這風險太高,我寧可買老公寓慢慢存耶

licklabium01/16 23:46不過還是感謝大大的建議

ilovepachaya01/16 23:50學長推

paunch01/17 00:49感覺這風險很高 新房出租很難自償 要撐過一段負現金流

RealID201801/17 01:125間你房貸怎麼辦?

RealID201801/17 01:12第3戶4成捏

RealID201801/17 01:13交屋後就要開始繳房貸,你確定都找的到銀行?

RealID201801/17 01:131次5間,這麼明顯的投資客哪家銀行敢接?

ruve01/17 01:15國泰吧,據說國泰最愛投資客,房子有價值就敢接

s2649275501/17 01:19那個月付額明明可以負擔更高資金的貸款 其實可以講更

s2649275501/17 01:19細的金額來找問題所在 但似乎不願透露就是了

s2649275501/17 01:20同樣月付額 增加的資金就能帶來更大的收益

RealID201801/17 01:21國泰呵呵,你不是他保險客戶房貸他根本不鳥你

RealID201801/17 01:21國泰房貸縮超兇的,過路客就是給超爛條件叫你滾

RealID201801/17 01:22只做自己人壽的客戶就做不完了

RealID201801/17 01:23給各位一個觀念,銀行不是當鋪,不是有房子就會借你

s2649275501/17 01:26會嗎 我除了官股以外都還蠻好談的耶

s2649275501/17 01:26還是你人或物的條件不好

s2649275501/17 01:27怎麼跟我理解的銀行端不同

s2649275501/17 01:29喔喔喔 你是說ㄧ次五間這種特殊狀況

s2649275501/17 01:29正常狀況還真的有房很好貸 尤其這幾年

s2649275501/17 01:30奇怪 你好眼熟 你是不是嗆過我掛4還啥的無法 最後繞幹

s2649275501/17 01:30的那個啊

alanbread01/17 02:17

ice101501/17 03:28這個是不是前兩天每篇都在洗銀行不會借人錢的那個?

ice101501/17 03:28猜猜我最近接到最扯的貸款電話是哪家?機車分期的遠信..

ice101501/17 03:28..連他們都打來問要不要借個30萬XDDD

s2649275501/17 03:35應該是 上次嗆完就跑 不敢對賭

s2649275501/17 03:36我原本以為他是在官股之類上班的可能比較保守 但那篇也

s2649275501/17 03:36有人說官股也行

s2649275501/17 03:36大概就是條件差到沒銀行理的恐怖情人

s2649275501/17 03:37不是不借 是不借你

s2649275501/17 03:37台灣銀行的確不是阿貓阿狗都借沒錯

s2649275501/17 03:38機車分期我覺得最酷的是 真強力過件

s2649275501/17 03:38沒工作 保人沒接電話 幾小時照樣過

s2649275501/17 03:39難怪猴子一堆

trestan01/17 07:42風險太高

gregg01/17 10:45那爲啥不直接一間2000萬,而要兩間1000萬的?

gregg01/17 10:45兩間1000萬,第二間只能7成啊