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Re: [請益] 房板數學請益

看板home-sale標題Re: [請益] 房板數學請益作者
a96932000
(Hello world)
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※ 引述《onesweetday (onesweetday)》之銘言:
: 抱歉 我真的是抱持著虛心請益的心態來問房板大大
: 我明明大學微積分接近滿分 IBIZA大或CECA大的文章也大部份看得懂
: 但有些觀念我還是不太懂
: 自己在大約2019買了南部預售
: 當時買800萬吧
: 現在看實價登錄 應該差不多可以賣1100、1200了吧?
: 然後我每個月薪水算5萬好了
: 我沒有開寬限期
: 每月還款簡單計算約2.5萬(高估 但2萬以上)
: 還要管理費、水、電之類的 其實滿緊的
: 目前這間房子拿來自住
: 所以房價漲了我實在沒有什麼感覺
: 按照房板數學
: 原房價800 現在算1200好了
: 漲幅可以拿來:
: 1、增貸:我不知道可以增貸多少出來 而且我買股票都賠錢 再來
: 增貸每個月償還的房貸還會增加耶 我現在每個月都有點吃緊了
: 無法想像增貸
: 2、獲利了結:我第一間房自備款160 貸款640 這段時間償還的本金都不計算好了
: 1200-640=560 560-160=400 我賺了400萬沒錯 可是我賣房就沒地方住了
: 3、以小換大:賣房後有560萬的現金 我可以買2800萬的房 可是每月貸款我根本還不起: 假設我一輩子薪水都5萬好了 這樣我到底怎麼用資產累積資產
: 我真的虛心請益 謝謝

個人也在2019年買了800萬的房,月繳跟你差不多

去年下半年增貸了200萬出來(20年期)做應用

(月繳多一萬,當然你如果綁定月薪就5萬打死,永遠不漲,那可以不用貸這麼多)

這邊就先不說我做了什麼應用

你200萬,拿去過水(買波動不大的股債ETF....等等)放個半年一年

去買間500~600上下的中古屋(套房/兩房...等等)

把中古屋出租,租金獲利應能抵掉多數貸款

(若有幸碰到租金>本利合,你的現金流就多了)

當一間中古屋租金穩定後,逐漸清償你原屋貸款

然後當中古屋也跟著增值,等覺得增值幅度還OK的時候賣掉

賺得拿去償還原屋,加速原屋清償速度.<---

接下來就是重複買低總老中古->出租->增值->賣出還原屋貸款這個循環

等到原屋清償完(或是月繳低到一定程度)的同時手上還有老中古可以出租

這時候可以往第三間邁進了...





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※ PTT 留言評論
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 220.143.169.160 (臺灣)
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※ 編輯: a96932000 (220.143.169.160 臺灣), 01/10/2024 21:57:55 ※ 編輯: a96932000 (220.143.169.160 臺灣), 01/10/2024 22:06:06

yo412601/10 22:14所以你ETF賺不少?二百變三百萬?

跟ETF賺多少沒關係,200萬本來就是拿來買地二間的資金 能增貸多少看自己還款能力量力而為~ 買股債ETF只是躲增貸使用限制的手段而已

※ 編輯: a96932000 (220.143.169.160 臺灣), 01/10/2024 22:17:53 ※ 編輯: a96932000 (220.143.169.160 臺灣), 01/10/2024 22:18:52

yo412601/10 22:19增貸不能直接買房吧?你應該是買了股票再賣掉?

s2649275501/10 22:19增貸不能買房好喔 萌萌噠

yo412601/10 22:19股債萬一沒賺,不也無法賣掉

沒人叫你去買飆股...找投報低,但波動也很低的商品... 就算真的買入買出有價差,也差不多..

※ 編輯: a96932000 (220.143.169.160 臺灣), 01/10/2024 22:21:41

yo412601/10 22:23想說很多都說增貸買股票,應該可以賺個一倍.再轉買房,

yo412601/10 22:23看來好像困難度很高

ice101501/10 22:404-5%殖利率的定存股很多

同樣原文命題,反過來想... 如果跌呢?無條件跌50%,月薪永遠5萬 其中有盡一半被房貸吃掉...加上越來越高的通膨 人生直接被綁死在那間房裡面..... 要不要想想這種狀況?XD

※ 編輯: a96932000 (220.143.169.160 臺灣), 01/10/2024 22:47:33 ※ 編輯: a96932000 (220.143.169.160 臺灣), 01/10/2024 22:48:51

e269909601/10 22:48最簡單就買中華電不就好了

copyii01/10 22:54好奇問個問題 過水需要放到半年嗎?

印象中有銀行有追溯期,但每家銀行可能又不太一樣,可能要問問看期他版大了 畢竟不太可能增貸後,20年內都不能買房吧

※ 編輯: a96932000 (220.143.169.160 臺灣), 01/10/2024 22:57:27

copyii01/10 22:59另外假設 如果我用A證券戶頭買ETF,然後匯到B證券戶頭,再

copyii01/10 22:59從B賣掉ETF,這樣對躲增貸限制有幫助嗎? (假設只過了2週

copyii01/10 22:59之類、增貸跟買的間隔時間短的話)如果不賣用質借套現的方

copyii01/10 22:59式可以拿去付第二間投頭期嗎?

yuku901/10 23:11我想到的也是2412,想等更低

lui01/11 00:32沒有查不到的帳 想不想查而己 配合一下做個帳 別為難國稅局咩

RealID201801/11 00:52銀行想查就會追到底,拿不出來就是回收本金

RealID201801/11 00:52看你要不要賭

a098987601/11 00:55換美元電匯到美國的銀行

a098987601/11 00:56再從你美銀電匯回胎灣另一家銀行解款 不就是新資金了?!

s2649275501/11 01:00想太多 官股我還覺得有可能 銀行放貸是賺錢 沒事找自己

s2649275501/11 01:00麻煩幹嘛

s2649275501/11 01:00好幾種方式可處理 只是有效益跟時間問題

s2649275501/11 01:00談不上賭

s2649275501/11 01:01我每年都在搞

olliekr01/11 05:14質借是不限用途的吧?但是金額又被打6折,還要擔心維持

olliekr01/11 05:14

kagaya01/11 08:13現在500-600中古屋不好買了吧 二十年舊大樓也是大概七八

kagaya01/11 08:13百 公寓差不多600但又有整修問題

kagaya01/11 08:19大概要花心思找偏遠又好租的老中古