[閒聊] 日本房產之雜談
最近在處理日本的房～
來點雜談
1.台灣目前的大樓管理模式不可能繼續
因為人口老化／少子化，新大樓一直增加代表物業管理增加，沒有那麼多的人力，只要不是頂端走向 以後很有可能會改只有日班平日班，剩下科技監控自動化
2.日本的房產對外國人來說沒有管控，沒有泰國馬來西亞之類只能買塔樓與只能佔1/2之類限制，買塔樓是因為外國買家（中國最多）方便管理。
3.日本塔樓面積幾乎都主建物30坪內，超過的非常稀少，平均主建物70平方米 約22坪，幾乎都1衛1浴，整體浴室。
4.主建物計價，陽台會列出公設面積不列出，所以比較台灣房子的價差坪差不是單看公設比，陽
台雨遮之類的都記得直接當0來比較，但是公設不寫明下就是電梯小不拉基，戶數多，電梯少
又小，除非是大型商辦。
5.幾乎都廚房客餐廳一體，明火，按照台灣的標準十分的危險！台灣可以建議一下日本政府，台灣有防火隔間，然後都二工拆掉，一定更安全。
6.就算有灑水設施，大樓沒有雙逃生梯設定想必十方危險，台灣可以建議一下日本政府，如果一個大樓能有10個逃生梯一定更安全對吧。
7.有制震設定，但是可能是沒有挖地下室容積獎勵，所以大多數停車位都在一樓，或者旁邊建機械停車位， 各種塔式機械，很多還是露天。豪宅停車位也可能在1~X樓不在地下
可以建議一下日本政府用地下室容積獎勵，這樣就會挖一堆地下停車位了，但是基地普偏沒那麼大所以變得更難停。
8.人口往都市集中，鄉下越來越鄉下,年輕人更不會住鄉下。
9.房子折舊，老房價格超便宜。台灣未來一堆老房會沒人要，繼承的人繼承多不見得想一直繳用不到且成本提升的管理費，也不想顧好的話會漸漸荒廢，非精華地想都更也難，除非有更多人移入。
10.持有成本說高也還好，因為台北新房路段率乘一乘沒有比較低，覺得持有成本低的只有老房。
11.房子會弄好，給你買來買個家具就能住，不用浪費時間裝修，想花時間搞的會去買地搞注
文住宅，不會弄個毛胚交屋浪費你時間。
12.預售屋要建到一個段落才能開始賣，
降低跑路風險。
以上
※ 引述《a5292710 (ㄎㄎ)》之銘言：
: 版上常在喊回防雙北、回防雙北，
: 台灣未來絕對會像日韓現在房產一樣都心回歸。
: 但我最近看了數據，越想越不對勁。
: 以下是六都+新竹縣市的14年vs 23年GDP比重
: https://i.imgur.com/njgWSd2.jpeg
: 雙北比重從37.9%降至34.1%，比重降了10%
: 桃竹則從22.5%升至26.1%，升了16%
: 南高卻從24.5%降至23.9%，降了2.4%。但政府強力注入活水，未來GDP佔比只會更高。: 如果覺得GDP與房價有何相關？
: 當然，比價效應、低基期、建設、政策等因素少不了。但你可以看到新竹地區gdp近10年
: 增加了70%，與房價漲幅最高絕對有正相關。
: 可以從韓國的雙北：首爾+京畿道來看，GDP就佔了47.5%。可見韓國雙北的經濟對整個韓
: 國來說多麼重要。
: 你說韓國的雙北房價抗跌？從這點來看似乎有這麼點道理。
: https://i.imgur.com/ozQ3MPG.jpeg
: 但目前台灣實際上大方向政策是：桃竹苗大矽谷計畫、南北平衡。
: 另外就地理位置而言，又不像日本地理位置一樣國土狹長、山脈阻隔。台灣西部廊帶就直
: 直一條。靠一條高鐵就縮短南北的距離。
: 然後日本東京都人口還是持續的正成長，淨流入高。不像台北市人口2年內將被桃園市超
: 越。
: 回到標題，台灣未來都心化程度不會像日韓這麼高吧？
--
老宅最大贏家
日本公共走廊和逃生梯都在室外 比較像大學宿舍
不見得，飯店式管理的是在室內，只是一層真的有夠多戶，喔對然後一棟從1房到3房4房 都有
※ 編輯: phcebus (61.228.225.138 臺灣), 06/09/2025 18:38:31日本房子是一定有比台灣便宜 這沒什麼好爭的
台灣蛋白蛋殼現在一堆老房就沒已經人要了
但價格也不會跌
持有成本太低
光是台灣虛坪還有落成沒幾年就荒廢的公設 都是浪費錢
但邏輯要反推成台灣一定不能買 或是一定跌 又是忽視
很多價格以外的因素 偏偏房地產對台灣人(華人)來說
那些沒道理的因素有時候比價格本身更有決定性 XD
菲神看中哪個都市？東京23區？
連根本沒基本面靠籌碼靠情緒在推的股票 就是可以撐好
幾年都不跌 後續業績也沒出來 但就是不跌 更何況房地
產
不過日本有view的高級大樓很多 看富士山看海港看皇居等等
衛浴問題你可以考慮買小戶型的兩戶看看
台灣的大樓基本上沒有view可言 有view的都被嫌地點爛太偏遠
廚房可以找那種用IH爐的
你看得懂我的意思是反諷嗎 XD,防火門檢查用
台北市中心所謂豪宅其實也不過就頂樓看101而已
日本的塔樓豪宅是會有view沒錯，只是小布拉基
※ 編輯: phcebus (61.228.225.138 臺灣), 06/09/2025 18:54:21廚房應該可以改IH爐吧 頂多花點錢
持有成本看都市看地段 東京很貴 鄉下很便宜
自己改沒有意義因為鄰居還是用明火阿=.=
別人家火災還是會燒到你家哪有差啦 IH爐要整棟都改才有意義
我的意思就是挖 日本這樣，想必日本不注意安全吧 XD，不像我們都檢查用
※ 編輯: phcebus (61.228.225.138 臺灣), 06/09/2025 18:56:44日本面積要大就是獨棟別墅阿 有本雜誌專門介紹這個
叫modern living 我有訂閱電子版
日本那個獨棟別墅都是真正豪宅 又大又有view能看富士山
只是當然都在鄉下地方XD
想請教京都一戶建有建議的區域嗎？價格落差很大，不
一定要新的，老屋也行
push
日本塔樓幾乎都是前後開窗所以中間會有暗房或暗廳
東京真的比台北便宜一樣價格租金投報台灣兩倍，但是
目前真的找不到物件可以買
這大概日本真正不如台灣的點 台灣只要三房以上都無暗房暗廳
台灣會有暗房暗廳都是兩房設計格局才會出現 三房很少了
想要安全就是找沒有都市ガス的 那就整棟都IH爐就好了XD
二工那是自己問題吧 不能怪政府 不然要說的話私自打牆也
一樣啊 總不能說開放私自打牆 但有人真的做了也難抓
雙逃生梯也是 至少出發點是好的 也確實比較安全
等等會有不識相的會來酸 先卡位
我是覺得尺寸可以縮小一點啦 不然真的吃蠻多空間
用10個逃生梯諷刺就過了 要避免煙囪效應兩個效益最大
講個實在的啦，有灑水系統剩下的都是疊床架屋，雙逃生梯的功用就在墊高房價 ，如果說灑水系統失效那有問題的就是灑水系統為何沒正確作用而已
房子會弄好這個台灣也是吧 只有豪宅毛坯
台灣的房子不算弄好，日本會連衣櫃鞋櫃浴櫃儲藏空間都弄好
是中國比較偏一般宅也毛坯 水電管路都沒有 自己割牆
物業我也覺得不可能持續 平民都有24hr門衛是啥鬼
你一層10幾戶的時候雙逃生梯還是比較好吧
不然通通緩降機最不占面積
確實 現在各種設備都進步了 應該要有用排煙方式處理火災
的方法 但可能因為台灣人不信任設備 有個永遠不會動的樓
梯可能比較受政府信賴
我舊家27年老鋼骨已經有排風設備了說
畢竟才剛有一個煙直接灌上來整棟的晴空匯
雙逃生梯我記得是某次三重大火後出來的規定。不過台灣喔，搞
政治的很喜歡把人命無限上綱，你要敢反對安全設施會被口水噴
到死。不管多愚蠢的設計，只要牽涉到人命就最大。但很奇怪的
是碰到交通規則又會轉彎。呵呵
我記得百貨公司是會有火災排煙系統的 但要定期檢查的錢
一般住戶不知道願不願意負擔 搞不好攤下來比公設比的錢
還貴 這個就要精算了 不一定雙逃生梯墊高的房價比較貴
可能台南高雄不如用買公設還便宜之類的
物業本來就不可能持續 以後網購都超商取貨就好了
台灣慢慢的有浴櫃 但台灣有種『我買房就是要改成我心目
中最好的樣子 不然好像在租房』的概念 可能送系統櫃還要
打掉 也浪費資源增加廢棄物 我是覺得不給比較好
如果真的要弄好的 也有部分建商會給精裝 但台灣人不信任
建商 都只會講：退裝潢折多少 退家電折多少
我覺得不是，是投資客退光最便宜，然後跟房仲一起話術，買房自己裝修最浪費房子的時 間成本了，你等於還要再繼續多花租房子的錢還有自己的時間等待
日本走廊在外 好像是因為法規的關係 這樣不算容積
日本人比較怕麻煩吧 如果沒給就買活動家具用
我是覺得台灣對固定式家具有莫名崇拜 整天木工好還是系
統櫃好 用現成品很low
台灣以前的會有暗廳啊...我外公家就是
不過那大概七十年的房子了
三層樓還是頭好壯壯 沒像房版說的四五十年就完蛋
有沒有要大改看人 錢多的當然想改就改 沒改的也很多
我是覺得如果建商幫做幾個櫃子能增加銷量 絕對是會加的
畢竟他們工錢比外面設計師找的低多了 所以等於無痛增加
利潤 但沒有這麼做就是因為沒利潤 事實上台灣也有建案直
接提供精裝修還包冷氣 但也沒有特別受歡迎
然後投資客退光 那就代表菲神你認為建商販賣預售屋時大
多數是投資客買 但其實大多數還是自住啦 如果大多數自住
者都希望有精裝修能買 那建商肯定會依市場提供精裝
買新房對台灣人是炫耀財 可能菲神這部分要理解一下平民
想法 買新房裝潢找朋友來炫耀 很重要的
逃生梯不是不計容積嗎？
不計容積跟房價就沒有絕對關係
不是不計容積，是容積獎勵 我換具話說就是假設容獎10個樓梯的容積但是規定你要蓋10 個樓梯，建商就會開心的花低的建築成本（造價）蓋出十個樓梯假設每坪15萬，然後你就 要用那個十個樓梯的市價(假設每坪100萬），然後你多花了錢可用空間沒有增加，建商爽 賺
※ 編輯: phcebus (111.71.102.202 臺灣), 06/09/2025 20:09:20 ※ 編輯: phcebus (111.71.102.202 臺灣), 06/09/2025 20:09:56這又有點滑坡了 如果低價去蓋台灣人都會吞（其實壟斷才
會發生） 那應該會全數改雙戶外梯 但事實是你蓋戶外梯台
灣人就直接不買 因為丟臉不能炫耀 貪生怕死愛面子
容獎指定用途了， 規則的東西，其實就借勢圖利的產物 如果台灣不是虛坪制你就會看到跟日本一樣 不同成本不同設定不同蓋法了。 現在日本還是有外走廊新建案的。
※ 編輯: phcebus (111.71.102.202 臺灣), 06/09/2025 20:27:13目前還是消費者能用新台幣投票的階段 看不出來有壟斷情
形發生 蓋得好的漂亮的還是比較好賣
1 這件事就是豪宅能繼續 付得起就付得起 付不起就全廢棄
2 是因為喜好問題 和管道問題 中國人常常是被業務牽去買
外國人沒車比較不方便，所以會考慮大眾運輸方便的地方，方便的地方自然也會是市中心 ／地價高／多塔樓的地方
我認為目前日本房產確實值得投資 但其居住型態/規劃設計
不太符合台灣喜好也是事實
3 是的 高級的建案原設衛浴也是整體衛浴 問題出在法令
裝修請照異常困難 台灣這種塔樓全室訂製是富豪在做的
中古塔樓室內翻新，很多建商在做，例如東急住友， 其實看過就知道了，電梯那麼小， 裝修本身就是製造鄰居麻煩的事，台灣大樓整天裝修鑽頭聲煩死，日本是預售屋時期加價 選配建商幫你裝好
相對應來說 小型一戶建(木造透天)是一般人在做的
跟台灣不太一樣
4 因為日本沒有封死的走道不計容積 所以類似學校教室這種
走道 跟室外樓梯 只要沒有封死(它們也不會去二工)
就可以免計容積 稍微注意會發現旅館類 非頂級住宅
我知道日本有新房蓋戶外梯 我的意思是台灣人如果看到戶
外梯會反彈 如果蓋戶外梯再把成本折價給消費者的情況還
能更好賣 那建商一定蓋戶外 問題在消費者可能心中對這個
難看建案估價就少一百萬 結果你蓋戶外梯成本只減少50萬
那建商會怎麼選 其實我認為這是消費者想要的
這種設計非常多
5 因為機電房一定貼外走道 所以廚房浴室會貼外面 無例外
10 我看你家也是繳房屋稅大戶 果然 lol
當然我也同意台灣應該產品更多樣化 應該要有戶外梯廉價
案可以選擇 但就算給選 台灣人還是會加價選室內梯
阿 其餘沒有要補充了 感恩資訊分享
啊 菲神你意思是政府應該引導去做戶外梯然後不計容積降
低公設比嗎 有道理耶 聽起來不錯
但台灣人怕偷竊 可能又更掉價吧 只剩廉價宅在做
喔對了，漏了重要的一部分，日本房貸只給8倍所得，超過1億日幣就很難貸
※ 編輯: phcebus (111.71.102.202 臺灣), 06/09/2025 20:44:16台灣有建案做過外附逃生梯的 笑
台灣人反正去找東京之星就對了
全程台灣人服務 :)
要跟阿格力當鄰居了
日本的習慣 家裡不會有客人 因此不需要客廳
但是大樓可以有各種實用公設 包含客房
豪宅線上的房子台灣會比日本便宜 日本是低總低單
柯南常常跑去人家小公寓裡打探，所以其實很奇怪？
你可以看一下日本新屋供給量 比台灣高太多 因此台灣新房
偏向只給換屋 只做豪華版 要陽春的自己去買老屋
台灣市區不做低價陽春新房子是市場取向
台灣蓋公設是不計容積 不是容積獎勵 還是要搞清楚
日本搞自宅裝潢是超奢侈的超級有錢人才在做的事
日本住宅供給是很標準話低成本的 基本樓高都悲劇
日本好一點的社區還是都會做內廊下 戶外走廊就是low
不過 因應234房限貸和新屋持有稅 往日本發展確實有譜
我們沒有在教條主義的 本來就是什麼有利可圖往哪走
喔對了日本沒有統一的聯徵 嘿嘿
日本東京明顯比台北便宜很多的是老屋 新房其實還好
而且台灣20年還算新 日本已經算老屋了
然後日本房屋交易不太用履保帳戶 看來詐騙比較少 不會怕
8倍所得比很高了，人生才工作幾年，背房貸很累，這麼辛
苦幹嘛，日本鄉下的房子還免費住
我會想買輕井澤獨棟別墅
阿格力買哪裡
那日本房價走勢呢
https://i.imgur.com/tqC5MVo.jpeg 之前去親戚王子
區應該有50年以上的公園 露台跟室內機乎一樣大
公寓 不是公園XD
然後表姊住飛鳥山旁新大樓 大門是向外開 廚房是在裡面
1.有觀測到，這幾年圈子不時回報改日班管理夜班科技
管理費能漲的直接漲，不能漲的就巧立名目
低到高總價都有
反諷有笑有推。XD
推 等菲神買好分享出來 我記得阿格力也是還在看還沒買
想說誰說的這麼好 看id才發現原來是菲比斯
推分享
日本房價一直噴啊 日幣計價漲幅驚人 換成美元就不好說
清流股神 高級反諷 雙逃生梯有沒有死人 逃生梯會失
效問題永遠在人 更不要說日本很多塔樓逃生梯做在室
外 最安全 台灣人自認高級蓋室內兩座買公設才氣派
日本室外逃生梯沒遮避設施可以不算入容積
只看總價 日本絕對比台灣便宜 而且是大都市vs大都市
但是...出社會都多久了 還只會看表面而不去思考細節
我只能說 天真到極點
日本麻煩的是後面的稅金和持有成本
但沒差，反正這跟台灣比起來，
就是一個大人的玩具！
用來招待朋友的！
跟一台車很炫作用差不多啦！
已知用火嗎...
港區比信義區還貴好嗎==
港區30年以上老屋明顯比信義區中古屋便宜啦
新蓋小宅差不多，真豪宅就比信義區大安區貴很多
平民為啥不能有24hr門衛？整棟大樓這麼多人請不起
一個物業？
看yt開箱, 日本的第二逃生梯在陽台, 緊急用的
樓上可以通樓下的那一種
其實台灣的住宅大樓要失火，多半都是電線走火
你要真的瓦斯燒乾氣爆什麼的很少
因為光鍋子燒乾的味道馬上管理員，就來敲門
鄰居也會趕快過來敲門
所以日本他們明火沒有隔間很正常
日本的家庭料理方式就算用明火只要爐顧好也不會太危險
，中華料理的炒法一下就發爐了，所以日本人不喜歡外國
人鄰居就是這樣，我這棟有尼泊爾人住，晚餐時間常常飄
出濃濃的咖哩味道....
前面說問題永遠在人 那騎車也不用安全帽開車也不用安全
帶了 安全氣囊還增加成本 大家開好車就不會車禍 對吧 政
府能做到的就是有一個保險措施 雙逃生梯有其道理 能改善
但目前還堪用
爆
Re: [新聞] 政府強推實坪制 恐助漲房價一堆在那邊幻想實坪制的, 根本就不知道什麼是公設, 為什麼有公設 這篇就是很典型的, 「買房只需要買居住空間」, 經典笑話 要了解什麼是公設、為什麼要有公設 你要先了解, 房子並不是你想蓋多大都可以 一塊土地, 依照土地的大小跟使用分區, 有法定的可建築面積上限![Re: [新聞] 政府強推實坪制 恐助漲房價](https://i.imgur.com/SiufHHzb.png "Re: [新聞] 政府強推實坪制 恐助漲房價")
96
Re: [閒聊] 公設比超過30%的理由公設幾乎都是免計容積 公設幾乎都是免計容積 公設幾乎都是免計容積 所以本身基地的法定容積跟容積獎勵值 跟公設比，一點關係都沒有![Re: [閒聊] 公設比超過30%的理由](https://images.chinatimes.com/newsphoto/2019-03-18/900/20190318001562.jpg "Re: [閒聊] 公設比超過30%的理由")
53
[閒聊] 講白的，實坪制不好嗎?我先說，完全沒想打房 (剛需住戶) 我家台北大安區老電梯公寓 權狀43坪，實坪43坪，公設0 那現在我要換新房子 估計至少要買權狀60坪以上，才能有相同43坪的空間![[閒聊] 講白的，實坪制不好嗎?](https://i.imgur.com/OMfRW14b.jpg "[閒聊] 講白的，實坪制不好嗎?")
3
Re: [新聞] 民團調查99.3%民眾認高房價嚴重籲總統兌其實營造成本過高 是可以從都市計畫 和消防法規放寬 解決的 目前都市計畫![Re: [新聞] 民團調查99.3%民眾認高房價嚴重籲總統兌](https://static.rti.org.tw/assets/thumbnails/2022/05/19/b15127048faee28dea2180579847185b.jpg "Re: [新聞] 民團調查99.3%民眾認高房價嚴重籲總統兌")
7
Re: [新聞] 實坪制難推主因曝：高房價遮羞布！這裡面大概就法定機車位(5%)跟單逃生梯(5%)有影響 而且很多法定機車位是在法定空地, 也不佔樓板 無障礙車位就只是靠近出口畫比較寬的法定車位 無障礙設施大多也是原本就有的面積提升設備 無障礙的部分影響的公設面積很小6
Re: [請益] 無公設，公設比卻高會是什麼原因這是月經文 以前我也覺得建商亂灌，但接觸房仲裝修，到一點點的營造就懂為何了 早期的公寓主建物含梯間 民國90以前建案，應該說取得建照 至少87%主建物含梯5
Re: [閒聊] 德運京鼎是怎麼蓋到公設比才28%的？不同時期法規 排煙室逃生梯梯廳等都會因為消防法規變非常嚴格 早期90公分到要150甚至2米 基本上地下室幾乎是基地全開挖扣掉連續壁都大概還有基地的85% 假設基地1000坪4
Re: [新聞] 解決高房價最好時刻！高嘉瑜續推實坪制其實你仔細去研究一下 日本現在最流行的塔樓 公設比絕對不低的 信義日本網站隨便找到的新成屋 這邊有建築面積那些列表![Re: [新聞] 解決高房價最好時刻！高嘉瑜續推實坪制](https://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/shibaura/img/og.jpg "Re: [新聞] 解決高房價最好時刻！高嘉瑜續推實坪制")
2
Re: [閒聊] 買新大樓的公設真的是白癡嗎？不是這樣子的吧 公設的來源有很多 雙逃生梯、雙電梯、梯廳、地下車道、機車位 排煙室、消防箱、通風管道 光這些法定項目就佔不少公設面積了1
Re: [請益] 無公設，公設比卻高會是什麼原因前一篇有提到公設比與車位 其實這跟房價 造價 土地價值有關 建商不是笨蛋一定是取最大利益蓋 建商一定是能不挖地下室就不要挖 能不做車位就不要做(法規要，沒車位也很難賣)