Re: [閒聊] 包租代管的利潤
※ 引述《bluejackwu (石達開)》之銘言：
: 政府推動社會住宅的包租代管，房東有地價稅跟房屋稅的優惠稅率
: 那些包租代管的業者，像是兆基，寄居蟹等，他們的利潤是多少，畢竟有人事費及相關雜: 費支出，而且也不像房仲可以有仲介費
: 如果一間房屋委託包租代管，業者每月可以賺多少
桃園小小社宅業者又利用值班浮出水面回文一下。
這篇文章很長，細節也很多，請慎讀!
我先說明一下，
本人舉例的資料僅限桃園市府版第四期社會住宅包租代管，
且各公司分成比例應該不同，所以我只舉我的狀況喔!
如果跟其他縣市或是其他業者不同，請自行判斷。
首先一間房子加入桃園市府版的社會住宅包租代管，
有分兩種作業模式，
1.包租，也就是房子租給業者，業者再轉租出去，並提供管理服務。
2.代管，業者幫你媒合租客，並幫你管理。
以上這兩種模式也構成了社會住宅「包租代管」的全名。
至於市府這邊提供給業者的收益，
主要有分兩部分，
1.媒合費(成功幫屋主找到租客並簽約)
2.管理費(有租客狀況下每個月的收益)
這兩個收益也依不同模式有不同的金額。
先說明媒合費：
包租的媒合費是18000/首次(僅限該房子有史以來第一次加入)，
未來續約、換租客重新媒合都是1/4(4500元)，
且有次數上限(一期三年內最多共2-3次)。
代管的媒合費是13000/首次(一樣僅限該房子有史以來第一次加入)，
未來續約、換租客重新媒合也是1/4(3250元)，
且有次數上限(一期三年內最多共2-3次)。
再來說明管理費：
包租的管理費是3000/月
代管的管理費是1800/月
以上是市府提供給廠商的收益，不依租金變動，
且依廠商得標狀況設定預算上限，
所以一直做，超過上限收益就會變成0。
其他維修費、保險補助、公證費補助等等，
都是實報實銷，我們業者都沒有利潤啦!
以上提到的是公司部分，
分到業務就還要被公司抽成，實際領的會再降低。
舉一些極端例子
1.一間從沒加過社宅的屋主做包租，加入的租客租滿三年(社宅一期最多三年)
這時候業者可以申請到的總收益如下:
首次媒合18000+續約媒合4500(因第一次領全額，不能領第三年媒合費)共22500
管理費3000*36=108000
以上合計共130500。
我業務能領到的媒合費50%，管理費30%，
所以我服務滿三年可以領43650，還要再扣所得稅跟二代健保。
2.一間已經加過社宅的屋主做代管，加入的租客租滿三年，
業者可以申請總收益如下:
首次媒合3250+兩次續約3250*2共9750，
管理費1800*36=64800
以上合計共74550。
我業務能領到媒合費50%、管理費30%，
所以我服務滿三年可以領24315，還要再扣所得稅跟二代健保。
這樣已經把算式提供給大家了，大家可以自己算一下好不好賺。
簡單來說，租金低的作社宅，業務會比較好賺，
(包租月租金在9700內，代管月租金在5400內)
租金高的，私人出租賺屋主租客的仲介費比較好賺。
以下為個人心得:
對我來說社宅做到現在三年，都很清楚不好賺，
房仲部門的同事也這麼認為，
且做政府的案件，書面資料等文書作業繁忙，
限制又多，又有一堆管理庶務要忙，所以普遍都不願意做。
不過我個人後來是轉換想法，看的是總收益概念，
雖然上面個人所得比起私人出租可能是少了50%~70%，
但是我沒有賺屋主跟租客的錢，這時候的總收益就不同了。
舉例來說，一間20000租金的房子，
私人出租三年，我最多可以賺30000*3=90000，
但是這90000是從屋主租客抽來的，所以我們三人的總收益是0。
(早期的私人出租也都不給租客辦補助因此不計)
但若作社宅三年，我收入可能從90000降成24315(舉極端例子)，
但是屋主不用付仲介費，一年賺修繕費10000(實報實銷可用於改善房子)，
等於他共賺了30000維修費，省了要付給我的仲介費60000，
(其它保險費或是公證費補助就先不計)，
因為完全合法，租客一定可以辦補助，最少一個月2880*36=103680，
省了要付給我的仲介費30000，
這時候我們三人的總收益就變成157995(省略他們省下的仲介費)
這樣算完之後，加上服務的屋主、租客越來越多，
也真的有幫助到很多人，所以也就不把自己收益看得那麼重了。
甚至每一年都會撥一點經費，送個禮盒鼓勵屋主，
大家一起做公益，也給租客有尊嚴的租屋環境。
以上，感謝各位的閱讀，
也讓我工商一下，若有桃園的租屋，
自己沒時間能力管理，又希望合法報稅，讓租客辦補助的朋友，
可以找小弟服務，
目前現有租客，租客也已在領補助也可以加入喔!
不要讓自己的權益睡著了。
感謝大家，小弟會再繼續推廣社宅與合法租賃。
--
對房東來說 租金 跟實際收到 會比較低嗎???
先回覆一樓 不變喔! 甚至可以用租補當條件說服租客
其實新北也差不多這個數字
提升租金，所以很多屋主都用加社宅把租金調整到真正
符合市場機制的狀況，也不用受限於租客。
那請問一下加入 社宅 可以房東自己挑租客嗎??自己面試?
社宅問題是阿里不達的租客特別多 之前加入第一組就遇
到吸毒+欠租+9
非常難有好印象
老實說看到上面數字，你覺得負責任的業務會亂挑租客
嗎? 我們賺這麼少還會想整天被租客搞嗎?
會遇到業者不篩選就是有的業者只炒短線
只想賺第一次的媒合費就不管了!
這也是社宅收益制度的問題，大家看了我提供的算式
就知道了，政府的付費方式逼人炒短線
但是我本業是做房仲，所以不炒短線
我是代管，所以套房或是三房代管的利潤會是一樣的嗎？房
客當初業者有篩選後挑兩位給我選，所以代管屋主是可以挑
租客的。
利潤相同 政府數字是固定的 屋主要求就會讓你挑租客
我遇到的就是炒短線的阿 躲在補助後面的雷包業者很多
吧 坊間收費貴但競爭激烈 我遇到的都管理的好好的 一
分錢一分貨的感覺
被租客搞的不會是業務而是房東而已 收不到錢 業務應付
了事也沒皮條
原來如此，那獨立門牌小套房感覺最好做？離捷運近很好租
還能挑房客，房客也完全沒什麼事。前陣子又續一年了。
業務不出動有懲罰機制嗎 討不到錢不好好處理房東是能
對他們做什麼 他們錢都收了
業務不出動請投訴到主管業者!
坊間業者至少競爭下不負責其實馬上就淘汰+沒錢了
市府版請投訴各地方政府住發處
出動=Line租客 有屁用咧
工會版請投訴內政部住都中心!
我知道能投訴阿 但這樣給補助的下場就是鼓勵簽完+應付
了事就好了 坊間的至少你這個月不處理到我滿意我下個
月馬上取消你代管
不給你錢你就會乖乖處理了
收10-20%不可能讓你打個Line就應付了事
屋主覺得業者服務不好也可以退出阿
至少這是職業道德不應因為收益高低有所分別
但坊間收10-20%很高耶！如果小事處理代管不用房東出錢也
很省事。
且屋主不滿退出問卷反應，業者是會被追回補助的!
甚至經常被投訴的業者會影響未來投標的評分，
至少我這樣看，社宅其實約束力對業者更大
當然個人體感跟遇人不淑我就不予置評
前提就是小事 大事就是遇到一次就怕死了 沒遇過真的先
不用幻想
更怕的是社宅會申請的收入保底就是爛 收入高的不能申
請=不可能出現在社宅客戶名單裡
覺得好賺的就不爽被抽一手而已
真叫他們下去賺他們又嫌不好賺
收入高的當然自己去想辦法解決
還想跟窮人搶名額?
台灣社宅是有多到可以補助給有錢人租嗎
所以我就覺得不要租給窮人阿 窮人問題超級多
補助VS時不時來個欠租惡搞 寧願不要謝謝
用收入篩選 遇到的機率差太多了
租客最有效的篩選條件永遠是收入 職業 玉石俱焚對方比
你還怕的 才能安心 跑外送那種欠租誘因比不欠租高的
租10個至少1-2個給你惡搞
好奇問一下，包租代管業者，如果租客一直拖欠租金，業者
會怎麼處理？
至少登門去催 存證信函 4個月到就走強制執行路線 YT
上很強勢 甚至遊走灰色地帶的包租代管影片看過嗎 重點
是要花力氣去鬧而不是Line不回就縮了擺爛
首先收入篩選/願意實際登門催繳/不行就來一點流氓讓對
方不舒服但又不犯法程度 能阻絕掉一大部分蟑螂
社宅首先最大的問題是他的客戶族群就是一大堆工作不怎
麼有價值的窮人了 沒擔保=暴雷機率高 就像買垃圾債券
但獲利又沒高到覺得願意擔這個風險的感覺
當然你房子夠爛的話沒差 但如果稍微有點品質 裝潢 地
點的 出一次問題你就會很不舒服
我遇到的社宅業務感覺對社會底層是沒什麽皮條 底層就
是擺爛跟你拖
還是要說以上你提到的業者問題，跟社宅根本無關。
我已經強調了我們的客戶是可以篩選租客的
太差的租客我們也不會租，就是要避免未來發生糾紛
如果遇到業者問題，真心建議用力申訴。
坊間業者也會出現您提到的問題...
至少我司遇到欠租，絕對執行的魄力比民間業者更好
寄存證信函 登門催繳 代為提告等都是基本手段
灰色手段我也沒有少做過...總結一句 業務素質與能力
為什麼案例自己租3年收入是9萬，應該是6萬，月租金2萬
*3年=6萬？謝謝
三年後會發生什麼事？
遇到砍預算就慘惹
問題不是賺多少怕不怕租客搞，是
並沒有「仲介必須負責租霸」的規範。
有能力的能賺，沒能力的擺爛也不會虧。
感謝分享
![Re: [閒聊] 包租代管的利潤](https://i.imgur.com/ZjUJc6Wb.jpeg "Re: [閒聊] 包租代管的利潤")
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[心得] 社會住宅包租代管資訊釐清我是台中業者、看到前篇討論串很多房東討論得很熱烈，分享一下目前業界得到的資訊、如 果有錯誤請不吝嗇指正～ 1.政府興建之社會住宅 與 社會住宅包租代管（簡稱民間社 宅） 兩者不同，前者需在一定時間抽籤、後者是政府授權指定業者邀請民間房東釋出空房 成為社宅、不用抽籤也沒有每年限哪時候申請、主要在扶植代管業者＋推廣租賃專法降低租19
[請益] 參加社會住宅好嗎？如題，我是房東， 也爬了版上的幾篇文， 最近房客退租之後， 重新將房子整理Po上591， 今天接到許多社宅包租代管的電話。17
Re: [請益] 公益出租人跟社宅代租代管的差別?小妹理解如下 租客申請補貼，有過的話，房東會自動變成公益出租人 享有每月1.5萬免稅額、房屋稅、地價稅適用自用稅率 但公益出租人不等於社會住宅 社會住宅要找包租代管業者去申請的![Re: [請益] 公益出租人跟社宅代租代管的差別?](https://i.imgur.com/gCC8lNZb.jpeg "Re: [請益] 公益出租人跟社宅代租代管的差別?")
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Re: [心得] 包租代管好雷啊我一直說參與社宅的包租代管最大的困難點在於 如何找尋你能接受的租客但又符合申請資格的 我們參與社宅 目的是做慈善嗎 不是 在商言商將本求利 為的是賺錢 這個單親直接gg 沒什麼好說的![Re: [心得] 包租代管好雷啊](https://i.imgur.com/0u0Fb8rb.jpg "Re: [心得] 包租代管好雷啊")
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Re: [心得] 與新竹仲介的夢裡相遇半夜撈到這篇文，在此呼籲新竹的朋友們，要小心巨X家仲介。 巨X家的巧妙手法 身份巧妙互換 包租與代管有差異． 包租：對於屋主來說，屋主不必付包租業者任何費用．對於租客來說，簽訂合約的出租人![Re: [心得] 與新竹仲介的夢裡相遇](https://i.imgur.com/h9lRBHXb.jpg "Re: [心得] 與新竹仲介的夢裡相遇")
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[請益] 包租代管的正確評論小弟手上有一間房子 有刊登在591 之前也有包租代管業者積極協助希望配合 誘因(優勢): 1.我一台冷氣故障 她說可以等房客簽約 申請修繕 就可以完整利用那一萬修繕補助7
Re: [請益] 詢問包租代管評估租金的方式雙北社宅從業人員來了 其實很簡單 591打開看區域行情大概就知道 尤其是已經放兩星期的物件 這種都是租金高於行情難租1
Fw: [心得] 與新竹仲介的夢裡相遇作者: youjouheo (嗚啦啦) 看板: Hsinchu 標題: Re: [心得] 與新竹仲介的夢裡相遇 時間: Tue Nov 9 01:40:44 2021 半夜撈到這篇文，在此呼籲新竹的朋友們，要小心巨X家仲介。 巨X家的巧妙手法![Fw: [心得] 與新竹仲介的夢裡相遇](https://i.imgur.com/ZtYHjVBb.jpg "Fw: [心得] 與新竹仲介的夢裡相遇")
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Re: [新聞] 8年20萬社宅要很拚 5年達成率僅40％社宅這種東西 很多人都以為蓋新房子才是社宅… 其實大錯特錯 現在大部份的社宅 都是以媒合包租代管模式來進行… 房東以市價9折代管方案 或8折包租方案![Re: [新聞] 8年20萬社宅要很拚 5年達成率僅40％](https://i.imgur.com/Vd7Zni8b.jpg "Re: [新聞] 8年20萬社宅要很拚 5年達成率僅40％")