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Re: [心得] 房地產根本不好賺

alotofjeff 發表於 2023/2/12 下午9:27:57
看板home-sale標題Re: [心得] 房地產根本不好賺作者
alotofjeff
 ( )時間推噓21 推:24 噓:3 →:67

自己的文自己回

很高興看到不少人來推文, 也的確讓大家看出來是哪一個建案,

也很多人來信詢問細節, 乾脆回在板上.

不論最後結果是賺是賠, 我只要提醒有些新來的人

1. 房子買錯地點/價格/時間, 可能讓你套十年都還跑不掉

像我的案例就是放13年時, 賠100萬都賣不掉, 雖然放到15年時變成賺1000萬.

重點是15年的持有過程中, 其中有13年是賠錢的. 請想想這13年內賣掉承受損失,

而且沒有換屋的, 很慘!

2. 房子沒有什麼只賺不賠這一回事, 即便 "價格沒跌", 你還有利息、管理費、維修費,

很多人還會漏算本金的機會成本. 本金300萬不買房拿去買債券或定存也有收益啊!

3. 房子或許只要凹夠久, 都能等到像是前兩年這種大行情, 像我這個案例就好像凹了

15年, 但仔細算算, 房貸都還75%了, 還不斷支付利息, 平均投入800萬跟15年

不過 "翻倍"而已, 平均投報率並沒有很高, 甚至比0050還差.

4. 或許真有高手買在2018/2019年這種低點, 然後兩年就翻倍, 算上槓桿賺5倍,

但這都是極少數的人, 就跟那些靠航運賺100倍的股神一樣, 市場頂多找到十幾個.

對比幾百萬上千萬的人來說, 就是少數個案而已.

5. 投資就是要有本金, 沒有足夠本金拿生活費貿然下場的, 就像在玩命, 不要用"穩賺"

來催眠自己, 或許放20年是穩賺沒錯, 問題是你可能3年寬限期結束金流不夠就要被法拍.

其實很危險!

6. 最後, 不論做什麼投資都要計算清楚, 不是憑感覺, 看ceca文的重點,

不是看買房地產有多好賺, 當包租公多簡單, 而是看他每次都算得一清二楚才下手.

※ 引述《alotofjeff ( )》之銘言：
: 最近幫家人處理掉一棟 15 年 的房產, 強烈感受到房地產其實根本就不好賺.
: 實價登錄最早是101年, 不過房子第一手是在96年交屋的, 實登開始時屋齡已經五年
: https://s1.imgs.cc/img/aaaaCe3nt.jpg?_w=750
: 價格14萬/坪 ~ 22萬/坪, 會有這樣的差異主要是 格局、面向、樓層跟有無裝潢導致的.: 我家人是買交屋第一手的, 價格也落在這個區間之中, 代表價格五年來沒任何動靜.
: 來到三年前的109年呢, 也就是屋齡已經13年了, 價格還是穩穩地落在15萬-24萬/坪
: https://s1.imgs.cc/img/aaaaCe3nu.jpg?_w=750
: 有沒有感受到我的幹意啊? 只看實登就好, 8年過去了, 一坪大概只漲一萬!
: 前一年我們曾經掛1800萬賣(一坪約23萬), 算上利息跟裝潢成本大概還賠100萬吧.
: 然後委託一年後都賣不掉....只騙到信義房屋來幫忙打掃過一次, 連信義都賣不掉...: 各位以為這是什麼鳥地方嗎? 這是最夯的竹北! 而且在高鐵站跟中山高之間.
: 附近有三間全聯/走路到遠百不到10分鐘/去喜來登飯店吃飯不用開車的精華地段
: 13年來一坪只漲1萬......好險我們108年掛賣時沒賣掉, 不然現在真的欲哭無淚啊!
: 每次有人說什麼房地產只漲不跌, 我覺得實在是太唬爛,
: 現在就是放十年漲不動甚至還下跌, 突然噴個兩年而已. 光看這兩年就相信
: 房地產好賺只漲不跌的, 太天真了!
: 很多早幾年賣的鄰居, 都是價差只賺50萬100萬, 利息卻付超過200萬的...真的很慘.
: 補充：去年社區開始站穩3000萬，而且是16年前取得，不用繳房地合一稅，3、4年前全家愁雲慘霧的氣氛一掃而空，真的落差很大。

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※ PTT 留言評論
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.249.74.152 (臺灣)
※ PTT 網址
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toto12302/12 21:31一般人買房建議還是自住為出發點 這樣心態比較健康

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toto12302/12 21:32大多數人想住的地方 接手的人就是多

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SDFSDF02/12 21:36自住無價啦 楠梓27年前透天一千萬 連個捷運消息都沒有 這

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SDFSDF02/12 21:3610年總是說這屋子平安讓家人長大

※ 編輯: alotofjeff (111.249.74.152 臺灣), 02/12/2023 21:36:35
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SDFSDF02/12 21:37一路走來捷運站300公尺 沒解套 直到最近7年才比較釋懷

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SDFSDF02/12 21:39高雄4x年前文山特區以前都是田 全新透天也破千 2X年過去

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SDFSDF02/12 21:39法拍400萬 現在4X年應該有1800

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Heterocyclic02/12 21:40買房本來就沒有要短期買賣啊。十年還好吧？好好上

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Heterocyclic02/12 21:40班好好賺錢繳房貸過踏實的人生還好吧？一直去想漲

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Heterocyclic02/12 21:40跌也太怪

噓

freeclouds02/12 21:43房子本來就是買來住的不是買來賺錢的
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freeclouds02/12 21:43為什麼要把房子當投資工具?

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freeclouds02/12 21:44當成投資工具好了 你這15年難道都沒使用或出租?

特別來回你 房子的屬性本來就不是單一的, 牽扯這麼大一筆錢, 自住跟投資都要考慮 首先你本來就要考慮買房 vs 租屋, 這不是自不自住的問題而已, 還兼扯到資金控管 成本比較 跟 財富機會, 所以單純用投資 或 單純用自住 來看待房地產, 只是畫地自限 而已, 沒有比較善良, 而且很不聰明. 房子就是可以自己住, 可以出租, 也可以擺著不用. 要就讓政府制定法規來限制不能擁有非自住的房產, 大家都公平就好 但不可能是要某些人主動犧牲自己的利益, 來成就他人的購房機會, 這不公平!

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toto12302/12 21:44自住兼投資啊 但房子本質還是拿來住的

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SDFSDF02/12 21:45就抓好10年週期 承受屋齡 商圈 通膨 法規10年可能變化…

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SDFSDF02/12 21:45好好想想 雖然想也沒用 轉彎很快的…

※ 編輯: alotofjeff (111.249.74.152 臺灣), 02/12/2023 21:53:26
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SDFSDF02/12 21:46鋼需投資需求啊 低利五倍槓桿呢

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SDFSDF02/12 21:47看看阿昌說六塊厝就六塊厝 不說義大 又套多少在那

推

s2649275502/12 21:48照後鏡看時間點有啥意義

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s2649275502/12 21:48我也可以看以前時間點跟你分析虛擬貨幣

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SDFSDF02/12 21:52記得讓前鋒衝 別開太高躲後面 地區戰死跳船跳比別人快

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bluezoo02/12 21:540050是能拿來住嗎？不同本質的東西也比的這麼高興

0050當然可以拿來住啊, 所謂機會成本跟比較, 常常以0050或0056來做對比啊 所以我說不要 "畫地自限", 這樣只會把很多可能的機會給排除, 很可惜 300萬拿去買房 vs 300萬拿去買0050(or 0056) 當然可以比啊 買房省租金, 買005x 賺收益, 比不出來嗎? 隨便比一次給你看 買1500萬房(貸款1200萬)vs 買005x (用殖利率5%計算) 現金流 -50k/月 +12.5k/月 房租 0 -10k 資產累積 +38k/月(本金償還) 0(沒賣都不算) 結果: 買房每月要噴50K, 雖然有38K是還本金不能算賠, 但買0050卻幫你把房租都cover 掉還有剩, 這就是買房跟買0050的比較, 哪有什麼不能比的? 至於有人可能會覺得這樣比不公平, 1500萬的房, 房租不可能只要10K, 但如果是我就會這樣, 如果租房就租便宜的夠住就好, 買房就要買夠好的可以住一輩子

推

s2649275502/12 22:03然後房子沒有穩賺不賠 頂多勝率很高 實價登錄後統計同

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s2649275502/12 22:03戶買賣賺錢的83% 賠錢的17% 另房貸違約率即使不到0.1%

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s2649275502/12 22:03 也還是有 槓這個沒啥意義

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flyingfinn02/12 22:05推一個0050可以住嗎

推

s2649275502/12 22:06所以關鍵在頭期的機會成本

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s2649275502/12 22:07如果你有一套投資組合是電爆房地產的 就別買房了

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s2649275502/12 22:07要不然照後鏡的話 我不會買股 不會買幣 我直接買大樂透

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s2649275502/12 22:07不是最快

推

stopdog02/12 22:16房子是住的和拿來賺錢的沒衝突阿

推

partsex02/12 22:31所以房地產收租為王啊

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partsex02/12 22:31買來收租 最穩 沒漲就是收租

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partsex02/12 22:31買買賣賣那個耗損成本很大 不是每個人玩都會賺

推

rumblefish02/12 22:33你每月可以省2萬5的租金

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partsex02/12 22:33房產基本上就是指數型etf 長期收租 價差也會因為你放長

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partsex02/12 22:33期而賺到

推

GYGY556602/12 22:34所以說啊，這不就是一直在強調的

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GYGY556602/12 22:34亂接刀當傻多，沒背景人生直接

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GYGY556602/12 22:34失敗..

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bustinjieber02/12 22:47真是太可怕了，我建議現在賣了之後，把取得的資金
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bustinjieber02/12 22:47全部拿去做投資，不要再買房了

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partsex02/12 22:51台灣就25%的人可以長期收租而已

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partsex02/12 22:5175%單屋族其實就是一間自住宅自爽

噓

frowning122602/12 22:55又來機會成本，你是都睡公園不用租屋的機會成本?

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frowning122602/12 22:56還是你空屋扔在那邊不出租養著房子的機會成本??

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frowning122602/12 22:57很會買股票就去買阿，連房子都會套這麼多年講股票

推

purplvampire02/12 23:02推

推

nisi077302/12 23:16推

推

paunch02/12 23:23推，世界上沒有穩賺的，下好離手，風險自負，輸了不要哭夭

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paunch02/12 23:23就好

推

C2412839002/12 23:56

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C2412839002/13 00:02租金應該已經拿去跟利息打架了 機會成本的確是多出來的

推

CWKO02/13 00:11假設10年前你買50萬/坪，10年成本包括，10年貸款利息約20%

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CWKO02/13 00:11，仲介4%、裝潢費、管理費、維修費、增值稅、房地合一，少

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CWKO02/13 00:11說成本也有30%。也就是說，現在至少要賣65萬/坪才打平。如

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CWKO02/13 00:11果旁邊新開建案每坪65萬，這時候你的房子能賣到65萬嗎？不

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CWKO02/13 00:11可能，因為你是10年中古屋。也就是鐵定虧錢。所以你需期盼

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CWKO02/13 00:11新屋開售價70萬以上，你65萬才有賣掉打平的機會，但是不高

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CWKO02/13 00:11。除非新屋開到80萬，你應該可以很順利賣出打平。所以抗通

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CWKO02/13 00:11膨可以，要賺，很難。

推

rumblefish02/13 00:14對啊 這麼難賺，魯空別在罵多多開高價，只是少賠而已

推

s2649275502/13 00:15真的太難了 選擇跟房東租屋比較讚

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rumblefish02/13 00:15賠錢賣還要被空空酸 被政府打壓QQ

推

partsex02/13 00:19就是賺租金啊 價格抗通膨 你要複製2000-2015這黃金15年不

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partsex02/13 00:19容易

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partsex02/13 00:202005-2015黃金10年才對

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partsex02/13 00:20租金年報酬 開槓桿會有10% 等同標普500了

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partsex02/13 00:21麻煩的是必須每幾年在貸出來 維持槓桿率

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partsex02/13 00:22房地產要賺短期價差 那就跟股票選股和擇時一樣 非無腦買

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partsex02/13 00:23所以我都建議 房產就是想辦法做出租 而且要正現金流
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partsex02/13 00:23作為股房配置中的 防禦性資產

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partsex02/13 00:23取代股債配置中的債

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partsex02/13 00:24等你弄到沒人頭和無法貸款後 剩下的錢全部都丟大盤

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partsex02/13 00:25不要企圖去選股或作任何擇時進出

推

partsex02/13 00:29租金才是房屋的生產力 像中國的房產租金報酬率極低

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partsex02/13 00:29價格再高 我都不會碰

推

kitten12302/13 01:04買房本來就穩賺不賠，你放了15年還不是賺一倍

推

frowning122602/13 01:12partsex很有sense

推

freekid02/13 01:45partsex知道細節

推

IamJoey02/13 02:08要跟0050比、前提是沒買你會陸續投800萬0050

※ 編輯: alotofjeff (111.249.74.152 臺灣), 02/13/2023 08:25:15
推

jinso741002/13 08:14正解，一直強調買房好賺

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jinso741002/13 08:14好比騙外行拿貨運三雄說股票好賺

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jinso741002/13 08:14不動產一堆長年死魚沒講

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jinso741002/13 08:14只講幾個噴爆的區域，然後再洗腦你買房一定賺

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jinso741002/13 08:14結果買到淡水新莊

推

No902/13 09:00自住絕對比租屋划算 買一間自住放久久的 很難賠錢

推

piliwu02/13 09:11自住就是投資，巴菲特講的你那麼強去跟股神辯論

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piliwu02/13 09:13本金的機會成本老實說大多數人都都是負數

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piliwu02/13 09:13你講的東西理想很豐滿現實很骨感

噓

sspider082902/13 09:30你說的那麼準 當初怎麼不買0050 怎麼去買房？請問你

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sspider082902/13 09:30今年2023年怎麼做？房子賣了去買0050了嗎？事後諸葛

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sspider082902/13 09:30算術大神

推

au041l02/13 10:16推，實際經驗分享
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