Re: [閒聊] 年輕人要怎麼翻身呢？

loloool 發表於 2024/7/29 上午11:55:12

看板home-sale標題Re: [閒聊] 年輕人要怎麼翻身呢？作者

(小血)時間Jul 29 11:55:12 2024推噓 8 推:8 噓:0 →:22

※ 引述《toto123 (toto123)》之銘言：
: 如果買房要抗通膨，
: 就要像投資客的玩法才行，
: 房子持有時間短，很快就脫手才會賺。
: 不過現在央行已經就短期脫手給你課重稅，
: 在台灣大多數的新成屋大概在10年內漲到最高約2倍，
: 除非有新的題材有可能會再漲一點。
: 別肖想房子漲10倍，那個時代已經過去了。
: 房子終究是會老化，20年以上的房子總是要打點折來賣，
: 所以自住客持有越久，房子越不能抗通膨。
: 很少有人真的去計算，算出來你會嚇到。
: 假設房價漲2倍，以下分別是等了多少年之後的投資報酬率：
: 10年：7.17%
: 20年：3.53%
: 30年：2.34%
: 40年：1.75%
: 50年：1.40%
: 10年就賣掉房子的投資報酬率相當於台灣股市的平均報酬率，
: 30年才賣房，2.35%報酬率相當於世界各國中央銀行認為"適合"的通膨速率，
: 更久才賣，比通膨還差。
: 建商就是看準了大多數買房的人不會算投資報酬率，
: 你以為每個地方都跟台北市一樣到處都是老房，可以老公寓拚都更嗎
: 我台北人想到桃園投資想到房子要管理想想就懶了
: 就算有錢房子不租，你不用去巡巡看看嗎? 房子不住可是會壞
: 蝦買新房子租人做功德
: 更何況歷史經驗也無法保證，現在到未來50年會漲多少~~

https://yp-finance.com/house-leverage-irr/#google_vignette

依照YP的文章

假設持有房產10年賣出，期間房價以5%的年化報酬率增長，不同貸款年限的年化報酬率
20年：8.36%
30年：9.14%
40年：9.59%

假設房貸年限40年，期間房價以5%的年化報酬率增長，則不同持有時間賣出的年化報酬率持有5年：11.89%
持有10年：9.59%
持有15年：8.35%
持有20年：7.58%

所以貸款時間越短，持有時間越長對報酬越不利

不過結論的部分沒有考量到房地合一稅2.0對短期賣出的重稅

考量到房貸槓桿，房市年化報酬7-9%是合理的預期，而不只是用72法則來算這麼簡單

※ PTT 留言評論

※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 14.161.0.23 (越南)

※ PTT 網址

推

CaLawrence07/29 11:57其實房價以5％增漲算是非常非常樂觀的預期我自己覺得

→

CaLawrence07/29 11:57房價的增長通常都會很集中某幾年長一點可能沒那麼好

YP說以過去11年的國泰房價指數來算年化是4.87%。以線圖來看14-20年持平，主要增長的幅度在12-14年和20-24年。

※ 編輯: loloool (14.161.0.23 越南), 07/29/2024 12:03:00

推

hahaha8107/29 12:01股票大盤也是阿

推

aq227235371207/29 12:01半夜想尿就會自己翻身

→

kage0107/29 12:12漲到人們捏不出來就停了現在就是還捏的出來

推

piliwu07/29 12:22台股更嚴重，4年前漲超少，大多數漲幅都是近年

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piliwu07/29 12:23以前台股破萬必崩

推

bustinjieber07/29 12:41還算合理，但實質上房市投報率不止

→

bustinjieber07/29 12:41但就是需要一些操作跟增貸之類的

推

CaLawrence07/29 14:48根據內政部上面的國泰房價指數 23年來房價共漲了1.8

→

CaLawrence07/29 14:48倍左右年化增長率大概是2.6％

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CaLawrence07/29 14:49我會覺得5％太樂觀主要基於這個數據房地產在盤整也

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CaLawrence07/29 14:49是以年計算的不是真的每年都像過去五年一樣好

推

bustinjieber07/29 15:53是嗎，我一樣看內政部網站，

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bustinjieber07/29 15:53國泰房地產指數( 可能成交價指數)

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bustinjieber07/29 15:532000 Q1 是49.54

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bustinjieber07/29 15:532024 Q1 是139.09

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bustinjieber07/29 15:53IRR算起來大約 4.6%

→

bustinjieber07/29 15:55漲了1.8倍所以是起點的2.8倍，

→

bustinjieber07/29 15:55這樣看就符合敘述了，

→

bustinjieber07/29 15:55139.08÷49.54=2.807

推

CaLawrence07/29 16:26你看報酬率要-1R

→

CaLawrence07/29 16:26漲到80是＋100％不是＋200％

→

CaLawrence07/29 16:27我跟你看到的數據是同一組沒錯

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CaLawrence07/29 16:28（139/49）-1才是報酬率啦

→

CaLawrence07/29 16:28你直接算會高估

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CaLawrence07/29 16:29你用你原本算法算過去一年的報酬率你就知道哪裡不對

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loloool07/29 16:401.046^23=2.8沒錯啊，IRR計算機按出來也是4.6%

→

CaLawrence07/29 16:45啊靠杯是我腦殘了搜哩

→

CaLawrence07/29 16:474.6％是正確的我自己想錯了

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