Re: [閒聊] 建商賣不到五成,是否蠻大條的?

※ 引述《peter308 (pete)》之銘言：
: 我印象之前聽人說過 建商利潤約略4成到4成五
: 如果用四成五估的話 成本約五成五
: 假設一個案子總價50E 建商跟銀行貸款的金額是27.5E
: 如果銷售不到五成 等於建商要還給銀行的本金都會出問題
: 但只要一個案子能賣出六成 等於就還有賺 還能還銀行錢 問題都還算小
: 這讓我想到一件事情
: 如果房市真的急凍到一個程度 導致建商賣的案子都不到五成
: 這是否會導致類似金融方面的危機?
: 就建商還不出錢 銀行收不到本金 也就無法付利息給存戶 => 變成連鎖反應
: 但不願意買房的人 不一定沒錢 只是覺得房價太高 想把錢存著
: 但萬一銀行收不到利息 等於不買房的人戶頭的存款也可能出現一些風險
: 雖然 現在離那種危機的情境似乎還很遙遠
: 但從一個宏觀角度來看
: 房市 建商 銀行間的連動關係
: 是不是比想像中複雜龐大的多?
: 不好意思 google了一陣子
: 找不到相關的資訊 只能斗膽上來請益各位

我覺得第一點
我們市井小民 不用替這些有錢人擔心
瘦死的駱駝比馬大
建商老闆再怎麼窮 也只是從三台跑車變成一台跑車而已
然後大型行庫 處理政府的呆帳搞不好都遠遠超過這些
所以你想的不是沒有可能但有點想太多

但只是這樣回有點沒誠意

我就稍微認真一下探討你的疑問

基本上銀行在波建融的流程如下：
1.建商提出興建計畫書（包含預計的總樓地板面積+單坪興建成本）
總營造成本=單坪成本x總樓地板面積

2.銀行收到申請後，也會評估一個他們自己的總營建成本，
通常就是把單坪的造價依照內部程序調整。然後再來計算核貸的成數跟金額。

一份完整的評估報告舉例如下：
1.評估：這個案子用每坪10萬造價，然後500坪，預計總成本5000萬，申貸成數60趴。

回覆：
1.單坪造價合理。
2.償還來源：
出售房地收入：本行調查附近案件售價15萬/坪，預估總銷 15000萬，銷售達60趴即可償還。（含土建融。
3.債權保障：
a.土地抵押擔保（土地信托本行）
b.保人：董事長王大紅個人資產5000萬元
c.產權全案信托本行，起造人移至建經公司，並定期查核工程進度，金流，銷售率，每1-2月回報。
4.銷售可信度調查：
此案附近有百貨，有學校，有很多美女，銷售樂觀。（查訪附近推案銷售率）
5.風險調查：業主的資產負債表，財務異常，授信總額度，等等。

6.核貸條件：
金額，首動日期，動用方式，利率，附件等等。

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然後就開始執行了。
我跟你說，銀行比你還怕阿！

但至少能作的保障都做了，
怎樣差，銀行都能拿回土地跟建物來抵債的。

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