Re: [請益] 買到便宜房的訣竅是甚麼? 快?

ceca 發表於 2023/8/12 上午11:47:03

看板home-sale標題Re: [請益] 買到便宜房的訣竅是甚麼? 快?作者

ceca

(生活藝術大師? ? 惽?)時間Aug 12 11:47:03 2023推噓56 推:56 噓:0 →:49

PTT評價

投資客買房子沒有限定

所以買便宜跟自住你有限定不一樣

例如我要吃400萬內的東西

優先大樓的話

我會把整個都市，對，整個都市所有掛賣開價300-480的大樓都找出來

刪除不要的例如全翻新，改套，或是其他有不要理由的

之後從廣告做判斷來排序，全部去看屋，看一間出一間

不過通常篩選後物件數量也沒你想的多，因此可能兩天就出過一輪

而如果這兩天出價回應的結果都不是我要的

就會改產品目標，例如轉向公寓

一樣重複上面把整個都市這個價位區間的公寓

排序，刪掉不要的，然後去看屋出價

如果真的都沒好投資標的

就會降成例如2xx-300區間，然後做好買兩間的打算

所以基本上很多時候買房子都是這樣買

等仲介報，很容易餓死

除非你食量很小

仲介報可能300-3000物件也什麼都可能

但是很久才報一間

外加絕大多數你也不會吃，因為不一定適合你規劃的投資型態
（有長期中期短期，吃的東西型態不一樣）

造成仲介報20間你可能才買一次

你絕對餓死，科科

不如自己狩獵

有投資客為了吃貨，跑去當仲介

後來他的仲介線斷光+他發現吃貨量太低會餓死
（他是集團首腦之一）

所以沒兩個月立刻離職

有投資客為了吃貨開仲介店

結果發現一間店吃不飽會餓死

所以一路開了五間店

到最後心力都在經營仲介店

因此要專職投資

要具備自行狩獵的規劃

不要夢想躺在家裡仲介就會端大菜給你

除非你是很久吃一間

並且一整年沒貨吃也無所謂，錢有其他parking處

so一般來講，自己狩獵為主，仲介報為輔

至於無論自行狩獵或是仲介報

你永遠都是快狠準

所以快只是基礎

就像你要打架，你力量和速度是基礎

你沒速度沒力量，打屁啊

因此快不需要討論，不快你還是轉行比較好

物件一出來就要判斷有沒有買的價值

立刻看屋，當場就要判斷要不要出價，出多少，然後當場淘支票下斡旋

※ PTT 留言評論

※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 180.217.202.140 (臺灣)

※ PTT 網址

※ 編輯: ceca (180.217.202.140 臺灣), 08/12/2023 11:48:43

推

CIIIO08/12 11:49ceca大推那些平台？ 591？信義？

※ 編輯: ceca (180.217.202.140 臺灣), 08/12/2023 11:49:58 ※ 編輯: ceca (180.217.202.140 臺灣), 08/12/2023 11:50:35

→

ceca08/12 11:51任何平台都看

推

wlcaroline08/12 11:54請問ceca大，如果想跟上楠梓漢這波行情，目標放在1x

→

wlcaroline08/12 11:54和2x年中古三房車，最晚幾年內進場肉會比較肥呢？謝

→

wlcaroline08/12 11:54謝<(_ _)>

→

wlcaroline08/12 11:55忘記補充，預計做中長期，五年內不脫手

現在立刻進場阿. 越快越好. 資訊爆炸年代. 快很重要.

推

powerlulala08/12 11:55C大惠我良多，果然隔行如隔山

推

hdw08/12 12:06謝謝C大教學~~~!!能分享判斷的技巧嗎??

多看屋多買賣.

推

dophin33208/12 12:15之前有想寫個區域租金:房價統計的程式來撈東西

市場會浮動. 外加物件特質會造成價錢上的落差. 所以你取樣和分配要做好. 不然很可能屋齡混再一起,或是條件混再一起. 很多人都想做不動產統計. 但是統計都很粗略. 造成很多誤差. 例如價格,同樣一棟老大樓. 爛屋況普通屋況翻新屋況改套房打通本來坐辦公室. 他價格都不一樣. 因此你要去評估它是甚麼條件所以他產生這個價位. 中古屋很多時候交易量又很低. 有時候一棟大樓一年才交易一兩間甚至兩年交易一間. 因此在牽扯到她的屋子條件,面外還是面內. 有沒有風水或是環境瑕疵(例如低樓層樓下修車廠) 再加上上面講的屋況. 你單看數據會有很大的誤差和失真. 而你要做詳細的判斷也可以,但你要怎樣採樣... 投資客則是現場看屋就可以自行做分類和比價. 投資客絕對不會把雖然同一個社區,或是同一種產品. 做出錯位比較. 但是統計數據非常容易犯這種問題. 不過理論上這些都是可以克服的. 投資客的思維也不過是模糊系統. 你用模糊系統去寫一個最佳化AI. 應該是可以做到的. 並且一點也不困難. (可以用照片或是仲介續訴做屋況和格局判斷. 雖然有一些誤差但是大數據下誤差不會太大這只是影像處理+字句判定而已...寫程式的來講應該只是跟吃飯一樣簡單) 只是麻煩一點而已.參數要多設一些. 差別是. 目前世界上並不存在一個有能力寫模糊系統+對投資不動產短中長期都很熟+很閒的人. 去把這個AI寫出來. 哈哈......

※ 編輯: ceca (61.227.102.58 臺灣), 08/12/2023 12:32:10

推

Francix08/12 12:32雖然不建議當專職投資客,Ceca大願意教真的要大推

推

frowning122608/12 12:39推～

→

askachage08/12 12:40我有高效率判斷方式，但是我沒有那麼佛心要教，請珍惜

→

askachage08/12 12:40ceca的每一篇分享文

另外有一點. 仲介會比較喜歡報給投資集團. 主要是因為他們吃貨率很高. 仲介報一間給集團. 集團通常是先下卡位斡旋,之後回去找會員看有沒有人要. 所以他們吃貨的範圍很廣,資金很廣. 可能300~3000. (反正可以用集資的方式) 但是你跑單幫的,你今天手上多了多少錢是固定的. 例如你就是多了800萬的扣打. 那你就只能吃800萬以下. 單間你就會只想要吃7xx的東西. 太便宜不要太貴不要. 如果拆兩間,如果你又不要套房. 你可能就被綁死兩間3xx~4xx. 你會被綁的很死. 所以仲介抱過來500或600...你就尷尬,吃也不是不吃也不是. 這就更不論如果報900以上你就吃不了. 因此仲介會更傾向報給集團. 另外集團很多時候比較不挑食. 對老師而言,會員願意出錢然後成交,比買一間很賺錢的重要. 但對跑單幫的而言. 投報率才是最重要的. 因此集團有時候會亂吃. 對仲介而言它們就是A買,不囉嗦,看到就買,胃口無上限....XD so...跑單幫的你要認清自己的優勢和弱勢.

※ 編輯: ceca (61.227.102.58 臺灣), 08/12/2023 12:47:39

→

askachage08/12 12:43真的想學好投資房產，請先入手一間再來說，不然真的

推

yihua208/12 12:44大推～

→

askachage08/12 12:44是鴨聽雷而已，鴻溝真的太大了

推

henry926708/12 12:45請問C大，打算重購退稅先買後賣，目前自住楠梓29年屋

→

henry926708/12 12:45，預計明年搬入兩個月前入手的2x年左營三房車，請問舊

→

henry926708/12 12:45屋有建議明年底或後年初再賣嗎？感謝C大！

我也剛要重購退稅. 我的房子要擺在那邊空一年後才賣. 一年後賣還是因為重購退稅卡死兩年內要賣掉,所以不要逼自己太緊用一年來賣. 不然我更想再放久一點.. 給你參考. 重購退稅尤其賣小買大是無房地合一稅. 五六年才可以開一次的大絕. 當然增值一定要吃好吃滿...

→

askachage08/12 12:45連學費都想繳，真的沒有跟投資客交朋友的資格

→

askachage08/12 12:45更正，學費都不想繳

※ 編輯: ceca (61.227.102.58 臺灣), 08/12/2023 12:49:30

→

kage0108/12 12:48請問看一間出一間給仲介多少斡旋時間？萬一都中了怎麼辦

→

kage0108/12 12:48還是都出很低@@

我不會重複下兩個斡旋. 所以一兩天就要知道仲介初步的回報. 發現有點吃力就立刻放棄. 仲介也知道你很快就會放棄. 因此動作也不會太多. 大多會直接跟你直球對決除非他是菜鳥.

※ 編輯: ceca (61.227.102.58 臺灣), 08/12/2023 12:50:42

→

kage0108/12 12:51我上次下一間仲介斡旋時間寫一個禮拜噗被耍

→

kage0108/12 12:51但我最後還是買了那間

短期投資小物件通常不會等那麼久. 直接跟仲介講,有沒有機會. 沒有的話你要下別間.

※ 編輯: ceca (61.227.102.58 臺灣), 08/12/2023 12:52:31

推

wlcaroline08/12 12:52謝謝ceca大，原本想兩年後整理一下債務再去當楠梓漢

→

wlcaroline08/12 12:52看來還是有困難><

你撞到大局面,沒辦法.

※ 編輯: ceca (61.227.102.58 臺灣), 08/12/2023 12:53:05

推

aq227235371208/12 12:59ceca我的神!!!

推

frowning122608/12 13:01謝謝ceca老師，我昨天跑去高雄衝了

→

frowning122608/12 13:01外地人買中古屋太慢了，這個大場面搶車票

→

frowning122608/12 13:01https://i.imgur.com/wEmkUPl.jpg

→

frowning122608/12 13:02想請教如果是想放10年以上，是不是沒問題...

房價長期都是向上. 你放久從來都不是問題. 差異是五六年後是否有更好的投資標的. 是否要換物件. 當然這種情況都是到時候看到再判斷. 無法預測.

推

alawoow08/12 13:02請問c大如果總價較高的北部300-500只能買套房，要這樣玩

→

alawoow08/12 13:03有方法嗎？

雙北要問雙北的投資客. 生態不一樣.

推

henry926708/12 13:03感謝回覆，目前自住這間也是聽您勸前年的10月初上車，

→

henry926708/12 13:03但今年中覺得賭GG風險太大就趕快尻第二間來重購換房，

→

henry926708/12 13:03謝C大！

※ 編輯: ceca (61.227.102.58 臺灣), 08/12/2023 13:04:52

推

SouthEast6208/12 13:03借地方請教一下，各個區域商用案件（店鋪）的租金

→

SouthEast6208/12 13:03有沒有什麼推薦的調查管道？跟住宅市場比起，對我

→

SouthEast6208/12 13:03而言這部分的資訊一直很謎…

商用判斷經驗吃很大. 同一條商店街,位置不一樣格局不一樣面寬不一樣,租金都不一樣. 外加有些租金是假的 (兩份租約,看是避稅還是作帳,不一定報高也可能報低) (另外有一種是假租約租金很高,拿來哄抬店面價格,之後再去跟銀行做貸款. 之前我房子旁邊的店面,屋主是銀行經理的老婆,他租金就嚇死人的高... 目的就是辦貸款顆顆......基本金融掏錢操作手法) (對喔,不只是"個人收支"的拱高信用額度,還包含可以在店面估價得時候動手腳) 所以店面租金都是照經驗現場判斷. 無法用歸納法去判斷.

※ 編輯: ceca (61.227.102.58 臺灣), 08/12/2023 13:07:50

推

iceonly08/12 13:06我前公司（資訊業）的隔壁部門的同事就是投資客，聽說他

→

iceonly08/12 13:06來上班的原因是被小孩說「爸爸你怎麼都在家」；他應該寫

→

iceonly08/12 13:06的出來吧

要同時滿足三個條件之外. 還有第四個最重要的.. 他有沒有想要寫.. 基本上滿足三個條件也沒很難. 但是第四個條件是最難的.

推

frowning122608/12 13:06終於實踐要去高雄當戰友的心願，結果卻還是預售

※ 編輯: ceca (61.227.102.58 臺灣), 08/12/2023 13:08:47 ※ 編輯: ceca (61.227.102.58 臺灣), 08/12/2023 13:10:18

推

frowning122608/12 13:10沒關係，我來幫你們中古拉價ccc

推

peichiaC08/12 13:15好強

推

Iplay13625908/12 13:25搶搶搶

推

fireheart98808/12 13:28C大可以問一下怎麼樣的貨你會決定不吃下來(例如有什

→

fireheart98808/12 13:28麼樣的瑕疵)

推

alonzohorse08/12 13:33F大達麗定囉？

→

ceca08/12 13:33要看我當下做的投資是哪一種規劃，不同規劃吃的也不一樣

推

alexstag08/12 13:37f大好猛…行動派

推

yihua208/12 13:45Fr大也太有行動力了，也才消息公布後的2天時間就買到。

→

yihua208/12 13:45我也好想買橋頭，但還要準備交其他間的預售。

推

frowning122608/12 13:47簽好了，還貪心了一點多簽一個...

推

kyova08/12 13:49殺伐果斷

推

yihua208/12 13:49FR大有行動力跟實力，厲害！

→

kage0108/12 13:56雙北3-500 現在一般市區也很少了

推

sspider082908/12 13:57真行動派太猛了

推

kevin2808/12 14:02感謝之前我也是第一手看房本來有機會買到自住結果自己

→

kevin2808/12 14:02怕沒買到

推

SouthEast6208/12 14:22謝謝C大的經驗分享，看來替店鋪訂租金真的是難度很

→

SouthEast6208/12 14:22高的一件事……抬高租約金額確保銀行貸款金額這種

→

SouthEast6208/12 14:22事，我也有耳聞，很多東區店鋪的房東寧可放著房子

→

SouthEast6208/12 14:22空租，也不願意降價，就和這件事有關（因為一降房

→

SouthEast6208/12 14:22租租出去，店面的估價暴跌，下一個就是等被銀行追

→

SouthEast6208/12 14:22討擔保品）很多人都說東區房東貪婪，但我覺得他們

→

SouthEast6208/12 14:22有不少人其實也是卡在要降也不能降，不上不下的狀

→

SouthEast6208/12 14:22態。

→

alonzohorse08/12 14:40可以透露一下你簽的有比目前實登漲很多嗎？

推

ashyu112908/12 14:47C大請問現在自住是否要把充電樁列入必要考量呀？？

推

frowning122608/12 14:47微幅漲，已經比6月實登貴

推

suhhwanjen08/12 14:50他調價過第一次了

→

suhhwanjen08/12 14:50https://i.imgur.com/wNDES49.jpg

推

suhhwanjen08/12 14:53代銷說這是目前最低總價的物件

推

NTU30315019508/12 14:55看到了fr想用房地產退休的決心

推

frowning122608/12 15:05我的經驗是這個調價以後看起來都是小漣漪...

推

chives46508/12 15:31手頭現金不夠，我也好想上車

推

showbon90208/12 15:55未看先推

推

alonzohorse08/12 16:14感謝f大s大的資訊

推

sspider082908/12 17:07我也想買未來

推

frowning122608/12 17:15衝了啦...我們的錢住一起

推

kusomanfcu08/12 17:21frowning很誇張好嗎

推

frowning122608/12 17:32低調...是不熟高雄需要發問才放圖啦哈哈...

推

HAHAHUNG08/12 17:53這篇含金量好高

推

qqphor08/12 17:56f大，原來也這麼衝XD

推

alonzohorse08/12 18:31f大之後會常去高雄巡田水

推

frowning122608/12 18:47很輕鬆愜意耶...高鐵然後捷運，在走出去一點路XD

推

chives46508/12 18:58新市鎮噴的好兇猛，以前1字頭，現在已經站穩3了

→

ytlintexas08/12 19:49今天看都會公園第一排，屋主直接買價+1000賣…有點無

→

ytlintexas08/12 19:49語。直接打電話跟建商預定一間十月開賣的

推

Iplay13625908/12 20:5720初頭坪大小家人之前買過，問題蠻多的

推

sspider082908/12 21:07新市鎮就衝的比高大誇張沒什麼案子可以選成屋也沒

→

sspider082908/12 21:07幾棟

推

Fulva950708/12 21:12有點煩人，本來想說應該還有一年以上可以想一下要買在

→

Fulva950708/12 21:12哪，本來是想在蛋黃置產，但如果買不到合適的價位，想

→

Fulva950708/12 21:12先買在原本住的區域（文山特區），之後再換房的想法可

→

Fulva950708/12 21:12以嗎？有沒有什麼要注意的

推

Husky801808/12 21:22達麗未來市的案場掃的速度好快

→

sspider082908/12 22:38真的想買

推

suPerFlyK08/12 22:57高雄投資環境真好幾百就能玩

推

s24061608/13 07:29我以為仲介不收支票欸，不是說屋主看到現金比較爽

推

diiiib08/13 11:29沒經驗快不起來QQ 雞生蛋蛋生雞....

→

diiiib08/13 11:31哇 F大直衝高雄

推

will284vu8608/14 09:29高雄有沒有推薦的預售屋？兩房內自住

同系列文章

[請益] 買到便宜房的訣竅是甚麼? 快?

其他人也閱讀了

PTT 熱門相關