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Re: [請益] 買到便宜房的訣竅是甚麼? 快?

ceca 發表於 2023/8/12 上午11:47:03
看板home-sale標題Re: [請益] 買到便宜房的訣竅是甚麼? 快?作者
ceca
 (生活藝術大師? ? 惽?)時間推噓56 推:56 噓:0 →:49

投資客買房子沒有限定

所以買便宜跟自住你有限定不一樣


例如我要吃400萬內的東西

優先大樓的話

我會把整個都市，對，整個都市所有掛賣開價300-480的大樓都找出來

刪除不要的例如全翻新，改套，或是其他有不要理由的

之後從廣告做判斷來排序，全部去看屋，看一間出一間

不過通常篩選後物件數量也沒你想的多，因此可能兩天就出過一輪

而如果這兩天出價回應的結果都不是我要的

就會改產品目標，例如轉向公寓

一樣重複上面把整個都市這個價位區間的公寓

排序，刪掉不要的，然後去看屋出價


如果真的都沒好投資標的

就會降成例如2xx-300區間，然後做好買兩間的打算


所以基本上很多時候買房子都是這樣買


等仲介報，很容易餓死

除非你食量很小


仲介報可能300-3000物件也什麼都可能

但是很久才報一間

外加絕大多數你也不會吃，因為不一定適合你規劃的投資型態
（有長期中期短期，吃的東西型態不一樣）

造成仲介報20間你可能才買一次

你絕對餓死，科科



不如自己狩獵



有投資客為了吃貨，跑去當仲介

後來他的仲介線斷光+他發現吃貨量太低會餓死
（他是集團首腦之一）

所以沒兩個月立刻離職


有投資客為了吃貨開仲介店

結果發現一間店吃不飽會餓死

所以一路開了五間店

到最後心力都在經營仲介店



因此要專職投資

要具備自行狩獵的規劃

不要夢想躺在家裡仲介就會端大菜給你

除非你是很久吃一間

並且一整年沒貨吃也無所謂，錢有其他parking處



so一般來講，自己狩獵為主，仲介報為輔


至於無論自行狩獵或是仲介報

你永遠都是快狠準

所以快只是基礎

就像你要打架，你力量和速度是基礎

你沒速度沒力量，打屁啊

因此快不需要討論，不快你還是轉行比較好

物件一出來就要判斷有沒有買的價值

立刻看屋，當場就要判斷要不要出價，出多少，然後當場淘支票下斡旋


--

※ PTT 留言評論
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 180.217.202.140 (臺灣)
※ PTT 網址
※ 編輯: ceca (180.217.202.140 臺灣), 08/12/2023 11:48:43
推

CIIIO08/12 11:49ceca大推那些平台？ 591？ 信義？

※ 編輯: ceca (180.217.202.140 臺灣), 08/12/2023 11:49:58 ※ 編輯: ceca (180.217.202.140 臺灣), 08/12/2023 11:50:35
→

ceca08/12 11:51任何平台都看

推

wlcaroline08/12 11:54請問ceca大，如果想跟上楠梓漢這波行情，目標放在1x

→

wlcaroline08/12 11:54和2x年中古三房車，最晚幾年內進場肉會比較肥呢？謝

→

wlcaroline08/12 11:54謝<(_ _)>

→

wlcaroline08/12 11:55忘記補充，預計做中長期，五年內不脫手

現在立刻進場阿. 越快越好. 資訊爆炸年代. 快很重要.

推

powerlulala08/12 11:55C大惠我良多，果然隔行如隔山

推

hdw08/12 12:06謝謝C大教學~~~!!能分享判斷的技巧嗎??

多看屋多買賣.

推

dophin33208/12 12:15之前有想寫個區域租金:房價統計的程式 來撈東西

市場會浮動. 外加物件特質會造成價錢上的落差. 所以你取樣和分配要做好. 不然很可能屋齡混再一起,或是條件混再一起. 很多人都想做不動產統計. 但是統計都很粗略. 造成很多誤差. 例如價格,同樣一棟老大樓. 爛屋況 普通屋況 翻新屋況 改套房 打通本來坐辦公室. 他價格都不一樣. 因此你要去評估它是甚麼條件所以他產生這個價位. 中古屋很多時候交易量又很低. 有時候一棟大樓一年才交易一兩間甚至兩年交易一間. 因此在牽扯到她的屋子條件,面外還是面內. 有沒有風水或是環境瑕疵(例如低樓層樓下修車廠) 再加上上面講的屋況. 你單看數據會有很大的誤差和失真. 而你要做詳細的判斷也可以,但你要怎樣採樣... 投資客則是現場看屋就可以自行做分類和比價. 投資客絕對不會把雖然同一個社區,或是同一種產品. 做出錯位比較. 但是統計數據非常容易犯這種問題. 不過理論上這些都是可以克服的. 投資客的思維也不過是模糊系統. 你用模糊系統去寫一個最佳化AI. 應該是可以做到的. 並且一點也不困難. (可以用照片或是仲介續訴做屋況和格局判斷. 雖然有一些誤差但是大數據下誤差不會太大 這只是影像處理+字句判定而已...寫程式的來講應該只是跟吃飯一樣簡單) 只是麻煩一點而已.參數要多設一些. 差別是. 目前世界上並不存在一個有能力寫模糊系統+對投資不動產短中長期都很熟+很閒的人. 去把這個AI寫出來. 哈哈......

※ 編輯: ceca (61.227.102.58 臺灣), 08/12/2023 12:32:10
推

Francix08/12 12:32雖然不建議當專職投資客,Ceca大願意教真的要大推

推

frowning122608/12 12:39推～
→

askachage08/12 12:40我有高效率判斷方式，但是我沒有那麼佛心要教，請珍惜

→

askachage08/12 12:40ceca的每一篇分享文

另外有一點. 仲介會比較喜歡報給投資集團. 主要是因為他們吃貨率很高. 仲介報一間給集團. 集團通常是先下卡位斡旋,之後回去找會員看有沒有人要. 所以他們吃貨的範圍很廣,資金很廣. 可能300~3000. (反正可以用集資的方式) 但是你跑單幫的,你今天手上多了多少錢是固定的. 例如你就是多了800萬的扣打. 那你就只能吃800萬以下. 單間你就會只想要吃7xx的東西. 太便宜不要太貴不要. 如果拆兩間,如果你又不要套房. 你可能就被綁死兩間3xx~4xx. 你會被綁的很死. 所以仲介抱過來500或600...你就尷尬,吃也不是不吃也不是. 這就更不論如果報900以上你就吃不了. 因此仲介會更傾向報給集團. 另外集團很多時候比較不挑食. 對老師而言,會員願意出錢然後成交,比買一間很賺錢的重要. 但對跑單幫的而言. 投報率才是最重要的. 因此集團有時候會亂吃. 對仲介而言它們就是A買,不囉嗦,看到就買,胃口無上限....XD so...跑單幫的你要認清自己的優勢和弱勢.

※ 編輯: ceca (61.227.102.58 臺灣), 08/12/2023 12:47:39
→

askachage08/12 12:43真的想學好投資房產，請先入手一間再來說，不然真的

推

yihua208/12 12:44大推～

→

askachage08/12 12:44是鴨聽雷而已，鴻溝真的太大了

推

henry926708/12 12:45請問C大，打算重購退稅先買後賣，目前自住楠梓29年屋

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henry926708/12 12:45，預計明年搬入兩個月前入手的2x年左營三房車，請問舊

→

henry926708/12 12:45屋有建議明年底或後年初再賣嗎？ 感謝C大！

我也剛要重購退稅. 我的房子要擺在那邊空一年後才賣. 一年後賣還是因為重購退稅卡死兩年內要賣掉,所以不要逼自己太緊用一年來賣. 不然我更想再放久一點.. 給你參考. 重購退稅尤其賣小買大是無房地合一稅. 五六年才可以開一次的大絕. 當然增值一定要吃好吃滿...

→

askachage08/12 12:45連學費都想繳，真的沒有跟投資客交朋友的資格

→

askachage08/12 12:45更正，學費都不想繳

※ 編輯: ceca (61.227.102.58 臺灣), 08/12/2023 12:49:30
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kage0108/12 12:48請問看一間出一間 給仲介多少斡旋時間？ 萬一都中了怎麼辦

→

kage0108/12 12:48還是都出很低@@

我不會重複下兩個斡旋. 所以一兩天就要知道仲介初步的回報. 發現有點吃力就立刻放棄. 仲介也知道你很快就會放棄. 因此動作也不會太多. 大多會直接跟你直球對決 除非他是菜鳥.

※ 編輯: ceca (61.227.102.58 臺灣), 08/12/2023 12:50:42
→

kage0108/12 12:51我上次下一間 仲介斡旋時間寫一個禮拜 噗 被耍

→

kage0108/12 12:51但我最後還是買了那間

短期投資小物件通常不會等那麼久. 直接跟仲介講,有沒有機會. 沒有的話你要下別間.

※ 編輯: ceca (61.227.102.58 臺灣), 08/12/2023 12:52:31
推

wlcaroline08/12 12:52謝謝ceca大，原本想兩年後整理一下債務再去當楠梓漢

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wlcaroline08/12 12:52看來還是有困難><

你撞到大局面,沒辦法.

※ 編輯: ceca (61.227.102.58 臺灣), 08/12/2023 12:53:05
推

aq227235371208/12 12:59ceca我的神!!!

推

frowning122608/12 13:01謝謝ceca老師，我昨天跑去高雄衝了

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frowning122608/12 13:01外地人買中古屋太慢了，這個大場面搶車票

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frowning122608/12 13:01https://i.imgur.com/wEmkUPl.jpg
→

frowning122608/12 13:02想請教如果是想放10年以上，是不是沒問題...

房價長期都是向上. 你放久從來都不是問題. 差異是五六年後是否有更好的投資標的. 是否要換物件. 當然這種情況都是到時候看到再判斷. 無法預測.

推

alawoow08/12 13:02請問c大 如果總價較高的北部300-500只能買套房，要這樣玩

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alawoow08/12 13:03有方法嗎？

雙北要問雙北的投資客. 生態不一樣.

推

henry926708/12 13:03感謝回覆，目前自住這間也是聽您勸前年的10月初上車，

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henry926708/12 13:03但今年中覺得賭GG風險太大就趕快尻第二間來重購換房，

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henry926708/12 13:03謝C大！

※ 編輯: ceca (61.227.102.58 臺灣), 08/12/2023 13:04:52
推

SouthEast6208/12 13:03借地方請教一下，各個區域商用案件（店鋪）的租金

→

SouthEast6208/12 13:03有沒有什麼推薦的調查管道？跟住宅市場比起，對我

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SouthEast6208/12 13:03而言這部分的資訊一直很謎…

商用判斷經驗吃很大. 同一條商店街,位置不一樣格局不一樣面寬不一樣,租金都不一樣. 外加有些租金是假的 (兩份租約,看是避稅還是作帳,不一定報高也可能報低) (另外有一種是假租約租金很高,拿來哄抬店面價格,之後再去跟銀行做貸款. 之前我房子旁邊的店面,屋主是銀行經理的老婆,他租金就嚇死人的高... 目的就是辦貸款 顆顆......基本金融掏錢操作手法) (對喔,不只是"個人收支"的拱高信用額度,還包含可以在店面估價得時候動手腳) 所以店面租金都是照經驗現場判斷. 無法用歸納法去判斷.

※ 編輯: ceca (61.227.102.58 臺灣), 08/12/2023 13:07:50
推

iceonly08/12 13:06我前公司（資訊業）的隔壁部門的同事就是投資客，聽說他
→

iceonly08/12 13:06來上班的原因是被小孩說「爸爸你怎麼都在家」；他應該寫

→

iceonly08/12 13:06的出來吧

要同時滿足三個條件之外. 還有第四個最重要的.. 他有沒有想要寫.. 基本上滿足三個條件也沒很難. 但是第四個條件是最難的.

推

frowning122608/12 13:06終於實踐要去高雄當戰友的心願，結果卻還是預售

※ 編輯: ceca (61.227.102.58 臺灣), 08/12/2023 13:08:47 ※ 編輯: ceca (61.227.102.58 臺灣), 08/12/2023 13:10:18
推

frowning122608/12 13:10沒關係，我來幫你們中古拉價ccc

推

peichiaC08/12 13:15好強

推

Iplay13625908/12 13:25搶搶搶

推

fireheart98808/12 13:28C大可以問一下怎麼樣的貨你會決定不吃下來(例如有什

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fireheart98808/12 13:28麼樣的瑕疵)

推

alonzohorse08/12 13:33F大達麗定囉？

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ceca08/12 13:33要看我當下做的投資是哪一種規劃，不同規劃吃的也不一樣

推

alexstag08/12 13:37f大好猛…行動派

推

yihua208/12 13:45Fr大 也太有行動力了，也才消息公布後的2天時間就買到。

→

yihua208/12 13:45我也好想買橋頭，但還要準備交其他間的預售。

推

frowning122608/12 13:47簽好了，還貪心了一點多簽一個...

推

kyova08/12 13:49殺伐果斷

推

yihua208/12 13:49FR大有行動力跟實力，厲害！

→

kage0108/12 13:56雙北3-500 現在一般市區 也很少了

推

sspider082908/12 13:57真行動派 太猛了

推

kevin2808/12 14:02感謝 之前我也是第一手看房 本來有機會買到自住結果自己

→

kevin2808/12 14:02怕 沒買到

推

SouthEast6208/12 14:22謝謝C大的經驗分享，看來替店鋪訂租金真的是難度很

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SouthEast6208/12 14:22高的一件事……抬高租約金額確保銀行貸款金額這種

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SouthEast6208/12 14:22事，我也有耳聞，很多東區店鋪的房東寧可放著房子

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SouthEast6208/12 14:22空租，也不願意降價，就和這件事有關（因為一降房

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SouthEast6208/12 14:22租租出去，店面的估價暴跌，下一個就是等被銀行追

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SouthEast6208/12 14:22討擔保品）很多人都說東區房東貪婪，但我覺得他們

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SouthEast6208/12 14:22有不少人其實也是卡在要降也不能降，不上不下的狀

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SouthEast6208/12 14:22態。

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alonzohorse08/12 14:40可以透露一下你簽的有比目前實登漲很多嗎？

推

ashyu112908/12 14:47C大請問現在自住是否要把充電樁列入必要考量呀？？
推

frowning122608/12 14:47微幅漲，已經比6月實登貴

推

suhhwanjen08/12 14:50他調價過第一次了

→

suhhwanjen08/12 14:50https://i.imgur.com/wNDES49.jpg

推

suhhwanjen08/12 14:53代銷說這是目前最低總價的物件

推

NTU30315019508/12 14:55看到了fr想用房地產退休的決心

推

frowning122608/12 15:05我的經驗是這個調價以後看起來都是小漣漪...

推

chives46508/12 15:31手頭現金不夠，我也好想上車

推

showbon90208/12 15:55未看先推

推

alonzohorse08/12 16:14感謝f大s大的資訊

推

sspider082908/12 17:07我也想買未來

推

frowning122608/12 17:15衝了啦...我們的錢住一起

推

kusomanfcu08/12 17:21frowning很誇張好嗎

推

frowning122608/12 17:32低調...是不熟高雄需要發問才放圖啦哈哈...

推

HAHAHUNG08/12 17:53這篇含金量好高

推

qqphor08/12 17:56f大，原來也這麼衝XD

推

alonzohorse08/12 18:31f大之後會常去高雄巡田水

推

frowning122608/12 18:47很輕鬆愜意耶...高鐵然後捷運，在走出去一點路XD

推

chives46508/12 18:58新市鎮噴的好兇猛，以前1字頭，現在已經站穩3了

→

ytlintexas08/12 19:49今天看都會公園第一排，屋主直接買價+1000賣…有點無

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ytlintexas08/12 19:49語。直接打電話跟建商預定一間十月開賣的

推

Iplay13625908/12 20:5720初頭坪大小 家人之前買過，問題蠻多的

推

sspider082908/12 21:07新市鎮就衝的比高大誇張 沒什麼案子可以選 成屋也沒

→

sspider082908/12 21:07幾棟

推

Fulva950708/12 21:12有點煩人，本來想說應該還有一年以上可以想一下要買在

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Fulva950708/12 21:12哪，本來是想在蛋黃置產，但如果買不到合適的價位，想

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Fulva950708/12 21:12先買在原本住的區域（文山特區），之後再換房的想法可

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Fulva950708/12 21:12以嗎？有沒有什麼要注意的

推

Husky801808/12 21:22達麗未來市的案場掃的速度好快

→

sspider082908/12 22:38真的想買

推

suPerFlyK08/12 22:57高雄投資環境真好 幾百就能玩

推

s24061608/13 07:29我以為仲介不收支票欸，不是說屋主看到現金比較爽

推

diiiib08/13 11:29沒經驗快不起來QQ 雞生蛋蛋生雞....

→

diiiib08/13 11:31哇 F大直衝高雄

推

will284vu8608/14 09:29高雄有沒有推薦的預售屋？ 兩房內自住
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