[閒聊] 明明買方都會嫌，為啥一定要先裝潢
明明買方都會嫌，為什麼房子一定要先裝潢再賣？投資客揭圈內真相...
撰文者傅恪恩
2020.04.08
那天和投資客小陶去看他在裝潢的物件，不知道聊到什麼，我們的話題來到「為什麼物件一定要先裝潢再賣？」畢竟，不管怎麼裝潢，總是會有買家嫌不喜歡，表示買下要重新弄過；或認為不需要，該物件就算沒裝潢，自己也能接受；或心存疑慮，懷疑投資客裝潢都是偷工減料、掩蓋瑕疵，物件如果真的好，何須搽脂抹粉。
這樣一路聽下來，似乎裝潢好像也不是必要？把物件清空，留價差給下一手買家自行發揮，雖然賺少一點，但不是更省時省力？
只見小陶一副你太天真的模樣，對我笑了笑說：因為，買方看不懂。
他認真的表示「雖然多數自住客看屋，總愛說『這間就算沒裝潢，我也可以。』或者心愛嘴嫌『投資客都賺太多了，這些裝潢我不喜歡，到時候也是要拆掉重弄。』但說白了，今天真的空出一間沒整理、沒隔間、沒規畫的二手物件，就算價格便宜，這些自住客也沒本事撿這個便宜。」
「沒本事？」看見我略顯疑惑，小陶乾脆講白：所有賺錢投資問題，都在於道理看似簡單，做起來卻難。拿股市來說，想賺錢就是「買低賣高」，講出來跟廢話一樣，就算不玩股票的人也知道，但認真一想，你真的知道哪時叫「低點」，哪時叫「高點」？
中古屋也是一樣，隔間做好、裝潢整理、家具擺上，看起來都沒啥難度；但今天如果是原始屋況，你如何跳脫現有的框架，看著平面圖，依照現況和坪數做出適合增值的規畫？它的大小能夠再多隔一房，還是該讓原有起居空間變大？現有的裝潢得完全打掉重練，還是能夠保留哪些省下來？
大概是感慨，聊到這，小陶忍不住分享了自身經驗。像他這樣的投資客，在圈內經營久了，自然而然房仲有A案（編按：指產品價格、條件好），往往會是第一手獲得消息的人。當然關係培養都是互相，小陶如果覺得物件真的A，也是接到電話就會跳起來，放下手邊事衝現場去看，適合就下手，不讓報線的仲介失望。
有一回，房仲推給小陶一個真的A案，台北市頂加蓋滿只要千萬元出頭。內行人都知道這價格是真的便宜，就算是完全沒有多出來的那一層加蓋都划算的那種「便宜」，但因為他那時手上物件不少，所以幾番猶豫之下，還是決定放棄。
但自己不買，這種好案子也難得，小陶腦袋裡頓時浮起了老同學近期要投資房地產，並再三懇求他幫忙留意適合物件的身影，於是衝著交情，他便順水推舟的撥了一通電話給同學，告知對方如果要去看屋，他可以幫忙聯繫仲介，讓他直接到現場。
原本想的是拉同學一把，但那一頭的老同學聽到訊息，雖表達感謝，卻只敷衍的表示自己再來找時間，跟仲介約空檔去看。一開始小陶以為同學不懂行情，還苦口婆心的勸道並說明物件的難得，但對方表示因為自己還在吃飯，而且時間不早了，所以真的不打算出門。這有如對驢彈琴的操作，讓小陶頓時如同被潑冷水一般，醒了。掛上電話，他默默的把老同學劃進黑名單，不再浪費自己寶貴的時間和專業。
很多人看別人賺，總喜歡說「憑什麼？」「看起來那麼簡單，我也可以！」但往往你真的走近這些人的身邊，你才會發現他們是「憑什麼」。說白了，想學人買股票賺錢？那也是得學技術看盤、看基本面；想學人當投資客賺錢？那也是得養眼光挑好物件。雖然我們看別人總覺得賺得容易，但人家背後都真的有付出、繳過學費的，就如小陶事後對老同學的評語「連看房的熱情都沒有，還要別人介紹A案？」
為什麼仲介有便宜稀有物件，一定先報給投資客？很簡單，仲介就是要成交。投資客看得多，價格是不是真的好、條件是不是真的稀有、物件到不到位，人家一看就知道。決策時間少、決定速度快、配合度高，就算是三更半夜，一通電話也是馬上來看屋，溝通在同一水位上不拖拉。
反觀自住客，尤其是剛看屋的那種人，你可能報了好案，他也不懂得珍惜，甚至房仲排除萬難、擠位子讓他先看，他還會告訴你，我爸媽要看、風水師要看、我回去再考慮兩三天看看，這種都是會讓仲介氣出一口老血的蠢話。
仲介眼裡，A案大家都在搶，你還在慢慢考慮，代表什麼？
1.你眼界不夠，所以就算價格好，你也不知道有多好。
2.你認知不夠，所以當大家「真的」排隊在搶，你可能還想著那些人收多少錢來排隊。
3.你專業不夠，所以不懂物件附加價值所在：能補登？要重隔？得分割？可出租？等都更？4.你能力不夠，所以沒法當場畫格局、算稅負、估預算、抓時間、評估投報率值不值得。5.你經驗不夠，所以始終擔心有沒有注意到的風險，根本沒有自信下決定。
我們老是羨慕別人賺得多，嫉妒別人賺得快，但機會來了，捫心自問，自己又「憑什麼」能夠抓得住、賺一把。說到底，投資也好、自住也罷，想要買得便宜的硬道理，與其妄想屋主各個撐不住跳樓大拍賣，還是老老實實的多做點功課最實在。
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這篇講的是不是蠻實在的?
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Sent from JPTT on my Xiaomi POCOPHONE F1.
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倒也不是大拍賣而是有些東西賣方不懂，或者麻煩，年紀大了
給別人賺、我手上就一個補登賺三百萬，多六坪的權狀
都更的話要買地目，有些自住不懂 只知道破公寓憑什麼賣兩
千萬、商三四樓蓋中山北當然稀有
我就是文中不懂的自住客 我也願意給投資客賺 但就是格局
真的不符需求 或者預算太低根本沒在投資客範圍內 XDD
我做過實驗，廢墟只有投資客敢買
自住户永遠都要買漂亮的
這陣子看投資客整理的10間有6間都沒規劃放冰箱位子...
就算現在小家庭很多不開伙，卻又把廚房整面做滿
還是現在已經都進化到家裡不需要擺冰箱了嗎
樓上說的我看過，我當場笑出來，因為連預留冰箱插座都沒
有XD
我是自住客，但實在找不到廢墟可以買orz或是廢墟想開更
高價，價格還很硬的一手屋主
投資客只看地點價格，不考慮格局，仲介當然愛啊，反正最
後被套牢的是投資客，又不是仲介。
沒錯，現況就是很多廢墟開價=整理過後的屋子
不否認也有很多投資客用心整理的房子，這種也很快就成交
問題是也有一些投資客搞一些不知所云莫名其妙的裝潢
掛了1年還在掛，賣不掉還要怪是買家沒能力...?
投客也有分菜的設計師半路出家 還是老鳥收廢墟
有裝潢就是賣得快啊 老是說什麼不看投資客物件 隨便
找個理由 兒子不住 女兒去美國了 爸媽不喜歡北部的生
活 blabla......就有人接單 在強調不是買投資客物件
越沒經驗的買家真的越注重裝潢
仲仲知道我本業 有些也會問我你覺得這裝潢是花多少 是
自住是投資 一般人分不太出來 隨便廁所做個降板配暖
風機 電器用好的 尤其冷氣用日立或大金 就以為其他裝潢
也很讚了
聽自住客說的去投資應該會賠死，能賺到錢的投資客都有自
己的方法
去年看一個投資客 很會挑品 挑一些便宜但好看的家具來
放 我斡旋的結果是我的房子不一樣 當時實登均價32 我
就說祝他幸福 最後人家賣了一坪37 也不是高樓層 真爽
現在比較有趣的是 身邊朋友來問我買房子 我都會問自
住還投資 然後多自住但也希望賣房換房能賺....
投資客多少？自助客多少？
因為裝潢款可以貸出來 有些小自住買廢墟沒錢再花一兩百萬
裝潢
自住客想住會升值的房子滿正常的吧，買房當投資囉
我看的廢墟大概佔全部房子的一半（自住）
但廢墟開價跟整理過的價錢一樣是在哈嘍 當然選整理過的
整間要拆成毛胚屋整理的廢墟然後開價跟新成毛胚屋一樣
沒裝潢也不會比較便宜啊= =
房子看久了大概都知道那些是投資客裝潢= =
而且那種開價單價都會異常的高 盤子才會去接
笑死，這間房不就loop投資客買了投資客的房子又賣給了投
資客
文章很寫實，就是實際上常常發生的事情
文不對題，為什麼從裝潢變口袋名單?
9
很正常啊 一堆男的 整天靠杯女生妝太重 有微整用水餃墊 穿太騷 之類的 好像這種女生他們看不上眼12
這篇適用要把房地產當投資的人是完全正確的。要當投資客，跟股票客一樣，價格高低 要有敏感度，人家跌停拼命買，結果傻瓜在那邊停損，這就是實力的差距。 但自住的話，就維持龜毛的性格吧，這樣才不會衝動買到後悔的房子，自己要住的， 早晚看，連看一個禮拜，再等雨天來了，在去看一輪，確認沒問題，檢視風水問題， 接著請家人，老婆等，再仔細檢查看看，看有沒有漏掉哪些缺點沒注意到的。7
講到這個我心有戚戚焉 我剛做房地產的時候,做的隔間小套房,那時候窮啊~ 有個親戚跟我合作水電,一間間慢慢做 大概合作一年多兩年之後,看我做的風生水起,一間又一間買 就開始在節慶親戚聚會中各種酸我吃獨食
爆
[閒聊] 剛賣掉房子馬上被重新抬價上架我是此物件前屋主 當時委託專約 第一次賣房子（房子是繼承，也沒交易過其他物件 放上去三個禮拜陸續有人來看但都沒人出價 仲介說服我們第一次降價後![[閒聊] 剛賣掉房子馬上被重新抬價上架](https://i.imgur.com/Szi0Mepb.jpg "[閒聊] 剛賣掉房子馬上被重新抬價上架")
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Re: [閒聊] 投資客幫你老房重裝潢，也是好事吧？我發現,大家對投資客物件有很強的目標拘束性..XD 一定是包裝得很精美,一堆家具,貼一堆壁紙板材. 例如下面這樣![Re: [閒聊] 投資客幫你老房重裝潢，也是好事吧？](https://i.imgur.com/tCSyQZub.jpg "Re: [閒聊] 投資客幫你老房重裝潢，也是好事吧？")
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[閒聊] 投資客幫你老房重裝潢，也是好事吧？本來覺得投資客都是只想炒房賺錢的，不是這麼喜歡他們。 但後來在房版有聽到類似的觀念，扭轉了我對投資客不好的印象。 舉例，投資客可能低價購入中古屋，也許一間買500萬 但是他用他裝潢的專業、經驗，還有找工班所花的心力、成本、時間投入等 他可能花了200萬現金整理房子19
[閒聊] 投資房的心態各位大大晚安 小弟最近在研究投資房，看了很多文，跟仲介去看了很多間房 可是小弟發現遇到一個問題 就是我去年買自住房的心態，是那種可能這間要追價或是銀行鑑價不到還是會買下去那種 像是我的自住房去年1230萬的空屋不附瑕疵擔保，電子門鎖、曬衣架、馬桶都有故障，主7
Re: [閒聊] 永慶現在都這樣帶看嗎?其實這很正常 就算不刻意熱門物件很正常 尤其直營店普專店 店長會要求一個人要約幾組來看 公司同店10人，一人約2個就20組7
Re: [心得] 疫情穩定 房市會怎麼發展？我自己接觸到的自住買方有分 1.覺得沒差，需要就買 2.現在買傻了，再等等就有便宜好物件 接觸到的賣方 1.疫情過後在來賣吧，現在賣價格不好6
Re: [心得] 台北市畢業文首先先說聲恭喜，順便借一下你的文章來分享一下。 其實原PO文章描述的看房心路歷程，基本上已經包含大多自住客買房的想法或觀點。 ※ 引述《Layla0515 (椎名 熒)》之銘言： : -------------------------------------------------- : 去年剛開始實際付出行動找尋房子時，2
Re: [請益] 買投資客整理的老公寓曾經我也很排斥投資客的物件 把屋況很差的房子美妝修復一下就加價賣 然後就是堪用就好又差又沒美感 但是後來遇到同事的客戶案件才知道其實這就是一個正常的商業行為![Re: [請益] 買投資客整理的老公寓](https://i.imgur.com/A1HsybOb.jpg?fb "Re: [請益] 買投資客整理的老公寓")
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Re: [請益] 好的案件會在591出現嗎會阿 賣房的覺得房子對他沒用 買房的覺得房子對他有用 這樣就有機會成交，而且是好物件 很多時候，要不要成交就是找一個洽當的認知切入點
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Re: [心得] 再給我選一次還是會裝潢![Re: [心得] 再給我選一次還是會裝潢](https://i.imgur.com/ZIP5AIib.jpeg "Re: [心得] 再給我選一次還是會裝潢")
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Re: [心得] 再給我選一次還是會裝潢![Re: [心得] 再給我選一次還是會裝潢](https://i.imgur.com/LStNBnOb.jpeg "Re: [心得] 再給我選一次還是會裝潢")
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[心得] 再給我裝潢一次 我還是會做的選擇![[心得] 再給我裝潢一次 我還是會做的選擇](https://i.imgur.com/uYWK3M0b.jpeg "[心得] 再給我裝潢一次 我還是會做的選擇")
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Re: [心得] 再給我選一次還是會裝潢20
[閒聊] 不自己買房，都是因為家裡有留房子吧?20
Re: [閒聊] 買新房都不裝潢 的人多嗎?![Re: [閒聊] 買新房都不裝潢 的人多嗎?](https://i.imgur.com/TyOAl9Hb.jpeg "Re: [閒聊] 買新房都不裝潢 的人多嗎?")
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[閒聊] 縮了縮了！金龍好棒棒！![[閒聊] 縮了縮了！金龍好棒棒！](https://imgcdn.cna.com.tw/www/postwrite/2024/20241104/00386160.20241104687601571M.jpg "[閒聊] 縮了縮了！金龍好棒棒！")
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[請益] 一層四戶共56+2的大樓管理費14
Re: [閒聊] 帥過頭不看好塭仔圳重劃 A5>A7互相箝![Re: [閒聊] 帥過頭不看好塭仔圳重劃 A5>A7互相箝](https://i.imgur.com/xOpNtn2b.jpeg "Re: [閒聊] 帥過頭不看好塭仔圳重劃 A5>A7互相箝")
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[請益] 民權西路站vs 石牌站10
Re: [心得] 再給我選一次還是會裝潢![Re: [心得] 再給我選一次還是會裝潢](https://i.imgur.com/rqE7wQbb.jpeg "Re: [心得] 再給我選一次還是會裝潢")
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[請益] 本金漲幅要怎麼跑贏房價漲幅？![[請益] 本金漲幅要怎麼跑贏房價漲幅？](https://www.cmoney.tw/forum/download/images/og_image.png "[請益] 本金漲幅要怎麼跑贏房價漲幅？")
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Re: [心得] 再給我選一次還是會裝潢3
[情報] 資金狂潮 買商不買住8
[閒聊] 萬華會不會變成高大上啊 北市六區？![[閒聊] 萬華會不會變成高大上啊 北市六區？](https://pgw.worldjournal.com/gw/photo.php?u=https://uc.udn.com.tw/photo/wj/realtime/2024/11/04/30838567.jpg&s=Y&x=0&y=108&sw=1278&sh=852&sl=W&fw=800&exp=3600 "[閒聊] 萬華會不會變成高大上啊 北市六區？")
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Re: [新聞] 台積電橋頭設廠利多 知名建設公司毀約判6
新青安房貸粗估請益4
Re: [閒聊] 不自己買房，都是因為家裡有留房子吧?3
Re: [新聞] 台積電橋頭設廠利多 知名建設公司毀約判1
Re: [請益] 本金漲幅要怎麼跑贏房價漲幅？1
Re: [新聞] 台積電橋頭設廠利多 知名建設公司毀約判1
Re: [請益] 一層四戶共56+2的大樓管理費
Re: [請益] 買到漏水屋該如何自保?
[社區] 台南東區_莊敬路金龍廣場電梯大樓![[社區] 台南東區_莊敬路金龍廣場電梯大樓](https://i.imgur.com/o6vJMsUb.png "[社區] 台南東區_莊敬路金龍廣場電梯大樓")
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[心得] 台積電的成功是靠全民健保吧
Re: [請益] 本金漲幅要怎麼跑贏房價漲幅？
Re: [請益] 買到漏水屋該如何自保?
[閒聊] 雙北怎不學日本 強迫提列房屋修繕基金![[閒聊] 雙北怎不學日本 強迫提列房屋修繕基金](https://i.imgur.com/1nCZNmub.jpeg "[閒聊] 雙北怎不學日本 強迫提列房屋修繕基金")
[請益] 浴室有一處一直溼的，不會乾![[請益] 浴室有一處一直溼的，不會乾](https://i.imgur.com/LlZUEdIb.jpeg "[請益] 浴室有一處一直溼的，不會乾")
Re: [請益] 本金漲幅要怎麼跑贏房價漲幅？