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[閒聊] 明明買方都會嫌,為啥一定要先裝潢

看板home-sale標題[閒聊] 明明買方都會嫌,為啥一定要先裝潢作者
aesdu
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明明買方都會嫌,為什麼房子一定要先裝潢再賣?投資客揭圈內真相...


撰文者傅恪恩

2020.04.08

那天和投資客小陶去看他在裝潢的物件,不知道聊到什麼,我們的話題來到「為什麼物件一定要先裝潢再賣?」畢竟,不管怎麼裝潢,總是會有買家嫌不喜歡,表示買下要重新弄過;或認為不需要,該物件就算沒裝潢,自己也能接受;或心存疑慮,懷疑投資客裝潢都是偷工減料、掩蓋瑕疵,物件如果真的好,何須搽脂抹粉。

這樣一路聽下來,似乎裝潢好像也不是必要?把物件清空,留價差給下一手買家自行發揮,雖然賺少一點,但不是更省時省力?


只見小陶一副你太天真的模樣,對我笑了笑說:因為,買方看不懂。

他認真的表示「雖然多數自住客看屋,總愛說『這間就算沒裝潢,我也可以。』或者心愛嘴嫌『投資客都賺太多了,這些裝潢我不喜歡,到時候也是要拆掉重弄。』但說白了,今天真的空出一間沒整理、沒隔間、沒規畫的二手物件,就算價格便宜,這些自住客也沒本事撿這個便宜。」

「沒本事?」看見我略顯疑惑,小陶乾脆講白:所有賺錢投資問題,都在於道理看似簡單,做起來卻難。拿股市來說,想賺錢就是「買低賣高」,講出來跟廢話一樣,就算不玩股票的人也知道,但認真一想,你真的知道哪時叫「低點」,哪時叫「高點」?

中古屋也是一樣,隔間做好、裝潢整理、家具擺上,看起來都沒啥難度;但今天如果是原始屋況,你如何跳脫現有的框架,看著平面圖,依照現況和坪數做出適合增值的規畫?它的大小能夠再多隔一房,還是該讓原有起居空間變大?現有的裝潢得完全打掉重練,還是能夠保留哪些省下來?

大概是感慨,聊到這,小陶忍不住分享了自身經驗。像他這樣的投資客,在圈內經營久了,自然而然房仲有A案(編按:指產品價格、條件好),往往會是第一手獲得消息的人。當然關係培養都是互相,小陶如果覺得物件真的A,也是接到電話就會跳起來,放下手邊事衝現場去看,適合就下手,不讓報線的仲介失望。

有一回,房仲推給小陶一個真的A案,台北市頂加蓋滿只要千萬元出頭。內行人都知道這價格是真的便宜,就算是完全沒有多出來的那一層加蓋都划算的那種「便宜」,但因為他那時手上物件不少,所以幾番猶豫之下,還是決定放棄。

但自己不買,這種好案子也難得,小陶腦袋裡頓時浮起了老同學近期要投資房地產,並再三懇求他幫忙留意適合物件的身影,於是衝著交情,他便順水推舟的撥了一通電話給同學,告知對方如果要去看屋,他可以幫忙聯繫仲介,讓他直接到現場。

原本想的是拉同學一把,但那一頭的老同學聽到訊息,雖表達感謝,卻只敷衍的表示自己再來找時間,跟仲介約空檔去看。一開始小陶以為同學不懂行情,還苦口婆心的勸道並說明物件的難得,但對方表示因為自己還在吃飯,而且時間不早了,所以真的不打算出門。這有如對驢彈琴的操作,讓小陶頓時如同被潑冷水一般,醒了。掛上電話,他默默的把老同學劃進黑名單,不再浪費自己寶貴的時間和專業。

很多人看別人賺,總喜歡說「憑什麼?」「看起來那麼簡單,我也可以!」但往往你真的走近這些人的身邊,你才會發現他們是「憑什麼」。說白了,想學人買股票賺錢?那也是得學技術看盤、看基本面;想學人當投資客賺錢?那也是得養眼光挑好物件。雖然我們看別人總覺得賺得容易,但人家背後都真的有付出、繳過學費的,就如小陶事後對老同學的評語「連看房的熱情都沒有,還要別人介紹A案?」

為什麼仲介有便宜稀有物件,一定先報給投資客?很簡單,仲介就是要成交。投資客看得多,價格是不是真的好、條件是不是真的稀有、物件到不到位,人家一看就知道。決策時間少、決定速度快、配合度高,就算是三更半夜,一通電話也是馬上來看屋,溝通在同一水位上不拖拉。

反觀自住客,尤其是剛看屋的那種人,你可能報了好案,他也不懂得珍惜,甚至房仲排除萬難、擠位子讓他先看,他還會告訴你,我爸媽要看、風水師要看、我回去再考慮兩三天看看,這種都是會讓仲介氣出一口老血的蠢話。

仲介眼裡,A案大家都在搶,你還在慢慢考慮,代表什麼?

1.你眼界不夠,所以就算價格好,你也不知道有多好。
2.你認知不夠,所以當大家「真的」排隊在搶,你可能還想著那些人收多少錢來排隊。
3.你專業不夠,所以不懂物件附加價值所在:能補登?要重隔?得分割?可出租?等都更?4.你能力不夠,所以沒法當場畫格局、算稅負、估預算、抓時間、評估投報率值不值得。5.你經驗不夠,所以始終擔心有沒有注意到的風險,根本沒有自信下決定。

我們老是羨慕別人賺得多,嫉妒別人賺得快,但機會來了,捫心自問,自己又「憑什麼」能夠抓得住、賺一把。說到底,投資也好、自住也罷,想要買得便宜的硬道理,與其妄想屋主各個撐不住跳樓大拍賣,還是老老實實的多做點功課最實在。

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這篇講的是不是蠻實在的?


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F9393509/07 14:46倒也不是大拍賣而是有些東西賣方不懂,或者麻煩,年紀大了

F9393509/07 14:46給別人賺、我手上就一個補登賺三百萬,多六坪的權狀

F9393509/07 14:48都更的話要買地目,有些自住不懂 只知道破公寓憑什麼賣兩

F9393509/07 14:48千萬、商三四樓蓋中山北當然稀有

midgrad09/07 14:51我就是文中不懂的自住客 我也願意給投資客賺 但就是格局

midgrad09/07 14:51真的不符需求 或者預算太低根本沒在投資客範圍內 XDD

ceca09/07 14:52我做過實驗,廢墟只有投資客敢買

ceca09/07 14:53自住户永遠都要買漂亮的

york198709/07 14:58這陣子看投資客整理的10間有6間都沒規劃放冰箱位子...

york198709/07 14:59就算現在小家庭很多不開伙,卻又把廚房整面做滿

york198709/07 15:00還是現在已經都進化到家裡不需要擺冰箱了嗎

icevenus09/07 15:03樓上說的我看過,我當場笑出來,因為連預留冰箱插座都沒

icevenus09/07 15:03有XD

icevenus09/07 15:03我是自住客,但實在找不到廢墟可以買orz或是廢墟想開更

icevenus09/07 15:03高價,價格還很硬的一手屋主

bh052709/07 15:05投資客只看地點價格,不考慮格局,仲介當然愛啊,反正最

bh052709/07 15:05後被套牢的是投資客,又不是仲介。

york198709/07 15:06沒錯,現況就是很多廢墟開價=整理過後的屋子

york198709/07 15:10不否認也有很多投資客用心整理的房子,這種也很快就成交

york198709/07 15:11問題是也有一些投資客搞一些不知所云莫名其妙的裝潢

york198709/07 15:12掛了1年還在掛,賣不掉還要怪是買家沒能力...?

F9393509/07 15:17投客也有分菜的設計師半路出家 還是老鳥收廢墟

s2649275509/07 15:51有裝潢就是賣得快啊 老是說什麼不看投資客物件 隨便

s2649275509/07 15:51找個理由 兒子不住 女兒去美國了 爸媽不喜歡北部的生

s2649275509/07 15:51活 blabla......就有人接單 在強調不是買投資客物件

ppnow09/07 15:53越沒經驗的買家真的越注重裝潢

s2649275509/07 15:53仲仲知道我本業 有些也會問我你覺得這裝潢是花多少 是

s2649275509/07 15:53自住是投資 一般人分不太出來 隨便廁所做個降板配暖

s2649275509/07 15:53風機 電器用好的 尤其冷氣用日立或大金 就以為其他裝潢

s2649275509/07 15:53也很讚了

rig212109/07 15:56聽自住客說的去投資應該會賠死,能賺到錢的投資客都有自

rig212109/07 15:56己的方法

s2649275509/07 15:56去年看一個投資客 很會挑品 挑一些便宜但好看的家具來

s2649275509/07 15:57放 我斡旋的結果是我的房子不一樣 當時實登均價32 我

s2649275509/07 15:57就說祝他幸福 最後人家賣了一坪37 也不是高樓層 真爽

s2649275509/07 15:58現在比較有趣的是 身邊朋友來問我買房子 我都會問自

s2649275509/07 15:58住還投資 然後多自住但也希望賣房換房能賺....

abomgo09/07 16:08投資客多少?自助客多少?

F9393509/07 16:21因為裝潢款可以貸出來 有些小自住買廢墟沒錢再花一兩百萬

F9393509/07 16:21裝潢

happy1352009/07 17:10自住客想住會升值的房子滿正常的吧,買房當投資囉

midgrad09/07 17:48我看的廢墟大概佔全部房子的一半(自住)

midgrad09/07 17:49但廢墟開價跟整理過的價錢一樣是在哈嘍 當然選整理過的

midgrad09/07 17:50整間要拆成毛胚屋整理的廢墟然後開價跟新成毛胚屋一樣

stilu09/07 19:39沒裝潢也不會比較便宜啊= =

zaza556609/07 23:24房子看久了大概都知道那些是投資客裝潢= =

zaza556609/07 23:25而且那種開價單價都會異常的高 盤子才會去接

s94281609/08 03:34笑死,這間房不就loop投資客買了投資客的房子又賣給了投

s94281609/08 03:34資客

cindy04274009/08 09:22文章很寫實,就是實際上常常發生的事情

frank11109/08 11:24文不對題,為什麼從裝潢變口袋名單?