[閒聊] 桃園綠線G05附近老舊透天

因為跟誠實房仲旗下的小巢購買桃園綠線Ｇ０５附近

的老舊透天Ａ屋，發生了一些糾紛，避免其他人中招

，大概講一下：

一、Ｇ０５附近土地有一大塊原本都是乙種工業區，

後來因為Ｇ０５設站的關係，有一部分變更為住

宅區（再發展區）。

二、小巢自己的網頁雖然介紹「工業住宅意即建商在

都市或非都市使用分區管制規則下，將屬於『工

業區』或『工業用地』的土地規劃為供一般民眾

居住使用之住宅。」，但是Ｇ０５附近這塊由乙

種工業區變更為住宅區（再發展區）的土地，上

面原本的工業住宅「使用執照」並沒有「同步變

更為一般住宅」，意思就是Ａ屋坐落的土地雖然

已經是住宅區，但Ａ屋仍然是「工業住宅」，不

要被仲介類似「住宅區的房子怎麼會是工業住宅

呢？」的話術欺騙。

三、另外，據說是因為舊法規工業設施法規的限制，

建商在興建這一區的房屋時，沒辦法就單獨一間

房屋申請建築執照、使用執照，以我們購買的Ａ

屋為例，Ａ屋的使用執照就是和隔壁的房屋是「

共用同一張使用執照」，如果要變更使用執照的

話，要和隔壁的房屋一起所以要經過隔壁房屋屋

主同意，隔壁屋主要是不同意，Ａ屋就無法變更

為一般住宅，所以也不要被仲介類似「桃園的房

屋買賣沒有提供使用執照」、「只要拿謄本去地

政機關或建管處即可變更建物用途就可以了」的

話術欺騙。

今天這件糾紛和解了，講一些個人對於房仲的一些感

想：

一、說句比較中肯的話，這件在打訴訟之前，小巢、

小巢的店長、地政士其實是相對比較負責任的，

小巢發現實際情況和他告訴我們的不一樣之後，

小巢、地政士其實是有積極在處理的，只是時間

真的是拖很久，到後來我們覺得實在拖太久了，

小巢的店長也是有跳出協調，希望能夠把事情處

理好，他們同意先由他們辦理Ａ屋的使用執照變

更，辦過就繼續履約，辦不過就退仲介費、退款

，店長跟我們說何時要付建築師費用，我們也是

照著協議去給付了。不過，這件地政士的專業度

可能不太行，店長協調好之後，明明知道這件履

約要延後了，居然沒有去把原本申報的契稅、土

地增值稅撤掉，4 月底的時候，我們居然收到了

Ａ屋的房屋稅單，然後Ａ屋的開發兼小巢公司股

東就翻臉不認了，叫他們繼續履行協議，開發不

肯，屋主又聽開發的，小巢、店長、地政士事後

也不認了，然後就進入訴訟了。

二、從店長出來協議之後，大部分通話我們都有錄音

，ＬＩＮＥ對話紀錄也都有截圖下來，不過，當

初店長說要給我們簽約錄影，我們忘了跟他們要

，訴訟中跟他們要，他們就說沒有了。以後只要

是和仲介打交道，包含看屋、簽約時，全程都要

自己錄影，簽完約也要跟仲介要簽約錄影，和仲

介的每一通電話也都要錄音，才能夠確保自己的

權益，不然這些仲介講話都……

三、這件事發生糾紛後，我們再仔細去看591 房屋的

售屋廣告，誠實房仲在刊登Ｇ０５這一區的老舊

透天時，很多明明就是工業住宅的，用途都是寫

「住家用」（會標誠實房仲，是因為我們發現我

自己知道是工業住宅的，信義的都有標註），我

們當初截了不少圖。我們也有去看了一下雙北的

廣告，他們就寫的比較符合規範，感覺桃園市政

府地政局似乎沒有很積極管理這些「廣告似乎沒

那麼合於不動產經紀業管理條例、不動產經紀業

廣告規範的房仲」，對於消費者保障實在不足，

所以，在看這一區房屋的時候，一定要跟仲介要

「使用執照」，確認用途＋是否有「共照」的問

題。

以上，希望我們所受到的教訓，能夠幫助到大家。

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我這個人比較中肯，店長是真的有想要好好處理的， 如果當初照他協調的結果去做，其實今天買賣契約早 就履約完了，就是搞不太懂這個開發腦迴路。 不過，進訴訟後，店長不肯講真話，的確也真的是… 所以，當初我們原本是有連同屋主一起告的，後來發 現店長也否認，我們就把屋主的部分撤告了。 這樣有兩個好處： 一、屋主要告要自己出訴訟費，這樣是有成本的。 二、店長在和我們的案子中，雖然可以無腦否認，但 是我們在和屋主的案子中，是打算要聲請傳店長 來作證的，因為偽證罪的關係，加上我們手上的 錄音和LINE對話截圖，透過證人詰問，要讓店長 講出對我們有利的證詞，還是相對容易的。 仲介會接受今天的和解金額，應該也是評估過， 　　他們輸的風險應該也是蠻高的。 不過，打訴訟是真的蠻累的，這件這樣也拖了一年多 ，而且桃園地院的員工也是蠻可憐的，想一想就算了 ，反正，因為履約過程不太順，我們也是覺得這間房 子和我們氣場不合，就算順利履約完也是打算要平盤 或小賠賣掉，就當作這部分的損失吧。 也蠻好笑，這部分其實也都和店長講好了，本來他們 可以賺雙份錢，結果這個開發搞一搞，我們這件他們 不知道最後拿多少錢，就算屋主讓他們繼續賣，拿的 應該還是不會比買賣兩次可以拿到的服務費多。