[請益] 捷運共構宅問題

想請教版上各位大大
最近小弟在看屋，預計會想要住個15年以上再換屋
目前有看到一間新北市的捷運共構，屋齡大概10年
仲介給的資料是寫
謄本用途：一般事務所
土地使用分區：捷運用地 住宅區

爬了下網路資料跟大家版上之前探討的重點，好像主要大多為土地使用分區是工業或商業區，但如果今天是捷運用地 住宅區，以下各分項不知道有沒有問題？

1.適法性：目前的謄本用途與土地使用分區當住家是否算違法？看到不少人表示因原規劃通常不設置瓦斯管線且多採毛胚交屋，若改為住家用並二次施工，即違反使用用途，面臨違反建管法規，被檢舉需繳納高額6-30萬罰金且連續罰，還得拆除違建恢復原狀。所以也想請問恢復原狀是指恢復到什麼樣的程度？

2.變更規費：不知道如果今天土地使用分區有寫住宅區，能否可向建管處辦理變更建照為住宅？有版友說辦理變更的費用最低也要15萬元。甚至變更也不是買方想變就變，還要看比例，不知道版友所說的比例是什麼？

3.房價差：因受到非一般住家恐遭罰款拆除的影響，單價較周遭來得低10%-20%，也較無增值空間。

4.房貸：不適用政策性優惠房貸，甚至部分銀行不承作。

5.稅：
地價稅：符合自用住宅用地要件者，可申請適用自用住宅用地稅率千分之2課徵。
土地增值稅：符合自用住宅用地要件者，可申請適用自用住宅用地稅率10%課徵。
房屋稅：可申請自用住宅稅率1.2%。
水電：費率不變，但因是捷運共構，無瓦斯管線，故總電費較高。

另外，大概還有
6.管理：住辦混雜，出入上要留意。
7.裝潢成本：管線裝修工程等較高費用。
8.噪音：共構宅通常都有建物載重考量，通常採用符合建築標準的輕質灌漿牆，內部隔音效果差，易造成噪音迴盪。

以上幾項是目前想到可能會有的狀況跟想要詢問的部分，不知道有沒有錯誤或是遺漏之處，也想請大家提供解答，謝謝！

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