[請益] 4房預售屋格局與合約問題請教

各位先進好，小弟在彰化地區看了一間預售屋，由於地點符合未來生活機能需求，目前已付小訂考慮簽約，但合約對著定型化契約看了後有些疑問，在此跟各位請益。

1. “開工與取得使用執照期限”條款內的可順延條件加註了「因“鄰房糾紛”與“公安
事故”需行政協商」，個人覺得有疑慮？這兩件事情不是建設公司應主動避免化解的嗎？感覺將風險轉嫁給消費者。

2. “驗屋”條款內「如發現房屋瑕疵（以壹次為限），可註明於驗收單...限期完成修繕
」，加註「（以壹次為限）」是否合理？

3. 在“房屋預售合約書”沒有「違約之處罰條款」，只有在“土地預售合約書”上有明
訂（針對賣方之瑕疵擔保責任以及買方付款之違約處罰）。如此一來，在「建材規格」和「開工與取得執照期限」條款中雖有提到賣方違反時以違約處罰規定辦理，但合約後卻無明訂處罰規定，這樣是否算鑽漏洞？還是簽約後兩本合約一體，違約處罰也是比照辦理？

4. 貸款額度要買方去和銀行約定，然後沒有30%差額可解約之條件。

以上四點是比較大的疑問，其他合約瑕疵也不少，像二工條款，尾款五萬元（之前已協商為5%，當時不懂還以為廠商給優惠...），針對買方增加多種違約條件等等，看完合約後讓我有點猶豫了，感覺建商不是很老實，還是普遍合約都不會完全照規矩？

另外也附上格局，請大家幫忙看一下，爬文做了一點功課，感覺這個格局真的不錯啊！更掙扎了。

主建物27.39坪（這邊要跟建商再確認，因為現場談和紅單是報30坪，合約居然縮水，不知道是寫錯還是...）

陽台4.55坪

https://i.imgur.com/WgKo5Zu.jpg

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感謝建議，太太目前比我還喜歡，哈哈