[心得] 疫情對於桃園房市影響

認真分析文超長...= =
(可以看標色部分就好了)

※ 引述 之銘言：
: 不過我是想跟這期間要買房的人說：
: SARS疫情期間戴著口罩買房
: 危機入市成為房市大贏家
: 武漢肺炎疫情期間戴著口罩買房
: 成為有房階級的人生勝利組
: 歷史總是不斷重演
: 二三十歲的我們
: SARS疫情時我們可能剛出社會
: 還沒辦法買房
: 這次
: 如果還沒準備好
: 下一次回我們可能就四五十歲了
: 以上房仲疫情期間買賣雙方實務經驗分享
: 希望對想賣房或買房的您有幫助

......這個是典型的邏輯謬誤，一定要出來講一下冏
(不是針對原po所以把帳號碼掉..)

前幾天我們公司的小區業務會報
主管們打開系統和大家分析1-3月的全國信義業務行程統計量表
帶看組數、成交量體，今年的三月顯著的比同年1.2月好，也比去年的同期還要更好、指標性社區價格也都陸續創新高
年後系統的網路預約看屋統計量，也遠高於去年Q4的均值

比同年1.2月好很正常、包含過年與作業天數等因數
但比去年同期成交量高、房價又往上漲，就比較超乎大家的想像了。

於是他們得到一個結論：
1.疫情對於房市沒有負面影響
2.股市崩盤對於房市沒有負面影響

至於為甚麼沒有負面影響，數字還往上拉?
他們給業務的說法就跟Z大你的解釋一樣，買方們根據SARS那年是最低點，之後SARS結束就開始漲了
所以大家反而知道現在要買進，正所謂危機入市

不對!!!這個邏輯有點過於結果論了

聽起來像是「因為SARS/武漢肺炎一過，未來就是一片美好，所以之後會房價會漲，買方們都想趁現在進場撿便宜。」

但是不對

SARS是因為在2002之前房價本身就是往低點跑，SARS爆發當時大家資訊不完整，「恐慌的感覺」給了市場最後一刀。

2008金融海嘯的時候一樣是全面性的恐慌，網路世代以來第一次經濟崩盤，大家不知道這一波要蔓延到甚麼時候，外加2006年-金融海嘯前，股市幾乎是從谷底直線往上衝，路邊擦鞋子的小童都知道買股票肯定賺大錢
所以很多屋主是把房子抵押all in股票，然後股票崩盤，房子不賣大概就得法拍了，所以急賣、但當時又沒人有勇氣接手，於是房價跌到爆

兩個環境的前提都是房價變得超便宜
可是當下群眾不敢出手，因為恐懼未來，這個才叫危機

https://imgur.com/aCcWBu7
台灣房價走勢圖
來源：財金M平方

https://imgur.com/atHYd9O
台灣股價走勢圖
來源：台灣股市資訊網

每個人都想抄底
如果知道房價在最底或是股市在最底，我一定歐印身家買下去
但正常狀況下，沒有人知道甚麼時候是最底
外加房地產很難小額投資，一次進去就是百萬起跳(股票最差買不到張還可以買零股
.....)
對正常的受薪階級來說是很難承擔的損失金額
所以通常所謂敢「危機入市」能夠超底的人大多是投資客或是收租客，他們有相對充沛的資金與可承受較高損失的心臟可以投入「大家覺得低點之後還會更低」的市場

回到重點

那這些投資客跟收租客真的是三月想來個危機入市所以進場嗎??
老實說我覺得不是，房價沒有比一月便宜、沒有比二月便宜，哪裡算是危機= =

可是既然不是危機入市的族群近來造成需求提升
那到底為什麼現在美股慘跌、台股爆跌、旅遊業GG、餐飲業GG，在這種狀況之下房價還是沒跌?

目前大概有幾個因素：

1.信心層面
這次台灣疫情相比其他國家、控制得實在好很多
大批台商回流，不論有沒有帶著中國病毒回來，最差都帶著錢回來
他們對於中國失去信心，還蠻多人不論之後有沒有要回國，至少台灣都要買間房子讓自己可以常常回來保持健保資格

2.疫情時間
病毒一離開宿主其實很脆弱，尤其對高溫環境相對無法，所以像SARS幾乎到7月就消失
於是大部分的人對於這次的疫情時間多半也認為到暑假就差不多了
在這種心態下
建商、屋主只會覺得「與其要我40坪的房子降1萬，少拿40萬，我不如堅持價格到半年後。」
所以不好降價

3.股市崩盤所影響的族群
這個蠻有趣的，台北我沒特別研究，可是桃園目前的狀況如下：
大多數中產受薪階級/首購族所購買的房價大抵800~1200為主流
較高收族群1500內
(依我自己為例，5年來成交應該200多間房子幾乎都首購，總價超過1500的只有兩例QQ)
(兩例都是6尾7初的醫生版友、一個開業、一個夫妻都醫生，才有能力以首購之姿吃下
1500以上的房子)

在這種1200內的買方族群、持有1200內物件的屋主族群
他們很難把身家都壓在股市上，
買方股票跌了、還是有能力買
屋主股票跌了、也還不用急售房子避免法拍

所以桃園應該蠻難跌的，台北5000萬以上的案件我就不敢說了....
畢竟這種族群應該都跳脫所謂的受薪階級，到達資產主義的前幾%，資金大量配置在股市說沒有影響我是不信啦.......

4.未來無薪假的影響
假使疫情到8月結束，眾多產業宣布明天開始無薪假到8月
那確實有可能會影響買方的購屋意願，因為現在收入短少、要面臨付出巨額資金一定會退縮，所以需求減少
但是對於屋主來說
如果他的本錢是足夠讓他負擔房貸到8月的話，以1200房價八成貸款月繳3.5萬，6個月21萬。
只要存款高於21萬應該都不會付不出房貸....更何況有些屋主早期取得，都沒剩多少貸款甚至沒貸款了，應該很難刻意降價求售
更遑論資本雄厚的建商

5.桃園公眾建設的發展
應該蠻多人對桃園很有意見覺得桃園沒文化沒美食街道小XDD
可是我必須說那很多是偏見阿~~~
沒那麼嚴重，我來自台南在這裡都還是活得很開心XD
現在桃園開設新的交流道
https://reurl.cc/Qd97NO
捷運綠線施工進度肉眼可見
https://imgur.com/rG6YuPX
藝文區總圖正在蓋
https://reurl.cc/xZGgeV
業有區超大公園正在蓋
https://reurl.cc/62ay9Z

撇除我不熟的青埔與中壢
我專研的商圈利多話題其實有點多冏

基於以上結論
短期內這波要房地產降價有點小難

不過還有幾種可能桃園房價會跌：

A.剛剛的假設消滅
1.政府宣布疫情失守+社區感染人人自危，導致社會大眾對政府失去信心。
2.研究指出中國肺炎會隨著氣溫升高而進入新一波高峰期，無薪假結束時間遙遙無期。

基於上述兩種效果，建商一定會下修價格
屋主會從不急變急
甚至有些人會雖然沒有賣屋需求，但是因為看壞未來而求售變現，導致供給上升，價格下跌。

B.股市遞延效果影響
承第三點所說的，如果台北高資產族群受股災影響顯著，開始紛紛斷頭出售
5000跌到3000，3000跌到2000，2000跌到1500
這時候!!
很多台北上班買不起買桃園的通勤族會覺得，我在桃園買1200萬，不如捏著多加300直上1500買台北
這時候很多通勤族買家都回去買台北了，桃園房價就得降價....

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大概就是這樣~~

算是心得分享啦哈哈
不敢說一定正確，但至少肯定不是危機入市這種解釋

算是自己在一線市場的觀點給大家參考囉!

PS.房價分析僅線桃園，其他地方我沒研究就不便多說惹~

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