Re: [請益] 夫妻各有一房，再買一房的問題

只考慮貸款面
因為你沒講什麼時間要買總價多少的房子，所以不容易判斷操作面怎麼做好
下面會假設你只要再買一間很貴的自住
生活費不管

※ 引述《er34 (er34)》之銘言：
: 最近我老婆因為與家人相處磨合不佳，我們打算買房搬出去，
: 但我們兩個名下都有房且有貸款，
: 想要跟各位前輩請教，在我與我老婆的條件下有可能貸款到多少金額，
: 我們再去評估要看多少總價的房子。
: 我，43歲，名下房屋A，婚前買的，當初貸款一千萬30年，
: 目前剩820萬左右，每月還款38000。
: 月薪85000，年薪固定135萬上下，股票每年公司配股約25萬。
負債比30%
配股部份好像可以用領出的當年來計所得，有必要時可以故意在同一年領出信託，
讓當年度的所得爆增，隔年度就可以用更高的金流辦貸款
然後因為這個所得不算薪資所得，所以報稅時可以你薪資獨立報稅
配股部份跟老婆那邊一起吃扣除額
不至於跳級距

先假設你沒做這件事
如果直接貸30年，大約還可以貸1000，如果不考慮成數極限大約到1300

: 我老婆，39歲，名下房屋B，婚前買的，當初貸款500萬30年，
: 後續有自行償還目前剩160萬左右，每月還款8500。
: 月薪60000，年薪固定100萬上下，無額外股票。
這邊30年房貸總負債上限大約 1500萬
但因為你的160萬不是攤30年的結果
所以貸款餘額不是1340而是剩1200左右

: 房屋A/B都無法賣掉，因為分別都是我家人跟我老婆家人在住。
: 我們手邊有現金200萬，股票約200萬，但若再買一間房，因為都是各自的第二房，
: 擔心貸款成數限制，貸款金額無法足夠，
: 我想請教各位前輩，有什麼好的解套方法?
這邊你要擔心的問題其實是第三間購屋貸款的問題
你分開買都是第二間沒差，但你要把負債比花完就是要當保人
可是有的銀行夫妻當保人就把間數合併計算
但你就找別家就好了....

反而你要怕的是你在買的過程，你那區的銀行突然改變政策，你就會遇到大問題
銀行是特許行業，非常害怕金管會的，不是所有緊縮都會上新聞
平常沒事，但你運不好被弄到就會面臨過戶問題

所以跟你買什麼產品有差
如果你買中古屋，當下過完戶就沒你的事了
預售屋的話，就要祈禱交屋時政策不要變不利

: 我自己是想要先以我的名字，跟我老婆將房屋B買下來，房屋B估價約800萬，
: 貸款下來多出來的現金，再以我老婆的名字去買新房的頭期款。
: 請問夫妻之間買賣有什麼要注意的地方嗎? 以我自己的條件，有機會貸下多少現金呢?夫妻買賣太明顯假買賣了，出事機會極高
至於多高我不知道，因為我不敢試

至於轉增貸 去年十二月底那條限貸，其時有其中一條是
"購屋貸款不由轉貸重新鑑價提高貸款金額"至少目前我沒看到哪家銀行真的有在執行...所以直接轉增貸就好了
但如果真的有執行也不難，你現金足夠直接清償
清完後原屋融資，640萬到手

: 以我老婆的條件，因為房屋B已轉賣給我，所以會是以首購的方式，
: 請問有機會貸下多少金額呢?
: 先感謝各位~~

你們的收入關係跟房價的互相配置，是夫妻配多間大樓包租形態的配置
並不適合再加一間很貴的至自住的配置
但如果要處理的話，我會這樣選擇:

A.如果你附近有大於一個分行，夫妻當保人購屋貸款間數不合併計算
1.你先轉增貸配寬限，把錢盡量領出來外，重置30年，這邊+180萬
2.老婆轉增貸或清償重新借領出所有錢並重置30年，這邊-160+640=480萬
3.這樣你手上現金多了660萬，然後可貸餘額大約還有1200+860=2060萬

B.萬一全部都被合併.....
1.先轉增貸老婆的房子: 現金多480萬
2.把你的貸款清償轉移給老婆，夫妻應可以擔保跟借款人不同(我不熟)
3.第2項我不確定銀行怎麼認，保守做法就是過給老婆
4.老婆負債比不夠，所以你當保人幫她貸滿兩間房子
5.這樣操作大約可以跟A拿到一樣的現金量
6.因為你是保人，所以負債不會直接算你身上
7.你自己就可以用空身身份去買房子辦首購購屋貸款，看有沒有85成能用
8.這方法可以比全部放你身上大約多借160萬
以上操作都不考慮中間的消耗成本跟時間差的問題

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