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Re: [請益] 夫妻各有一房,再買一房的問題

看板home-sale標題Re: [請益] 夫妻各有一房,再買一房的問題作者
phakeQQQ
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只考慮貸款面
因為你沒講什麼時間要買總價多少的房子,所以不容易判斷操作面怎麼做好
下面會假設你只要再買一間很貴的自住
生活費不管

※ 引述《er34 (er34)》之銘言:
: 最近我老婆因為與家人相處磨合不佳,我們打算買房搬出去,
: 但我們兩個名下都有房且有貸款,
: 想要跟各位前輩請教,在我與我老婆的條件下有可能貸款到多少金額,
: 我們再去評估要看多少總價的房子。
: 我,43歲,名下房屋A,婚前買的,當初貸款一千萬30年,
: 目前剩820萬左右,每月還款38000。
: 月薪85000,年薪固定135萬上下,股票每年公司配股約25萬。
負債比30%
配股部份好像可以用領出的當年來計所得,有必要時可以故意在同一年領出信託,
讓當年度的所得爆增,隔年度就可以用更高的金流辦貸款
然後因為這個所得不算薪資所得,所以報稅時可以你薪資獨立報稅
配股部份跟老婆那邊一起吃扣除額
不至於跳級距

先假設你沒做這件事
如果直接貸30年,大約還可以貸1000,如果不考慮成數極限大約到1300

: 我老婆,39歲,名下房屋B,婚前買的,當初貸款500萬30年,
: 後續有自行償還目前剩160萬左右,每月還款8500。
: 月薪60000,年薪固定100萬上下,無額外股票。
這邊30年房貸總負債上限大約 1500萬
但因為你的160萬不是攤30年的結果
所以貸款餘額不是1340而是剩1200左右



: 房屋A/B都無法賣掉,因為分別都是我家人跟我老婆家人在住。
: 我們手邊有現金200萬,股票約200萬,但若再買一間房,因為都是各自的第二房,
: 擔心貸款成數限制,貸款金額無法足夠,
: 我想請教各位前輩,有什麼好的解套方法?
這邊你要擔心的問題其實是第三間購屋貸款的問題
你分開買都是第二間沒差,但你要把負債比花完就是要當保人
可是有的銀行夫妻當保人就把間數合併計算
但你就找別家就好了....

反而你要怕的是你在買的過程,你那區的銀行突然改變政策,你就會遇到大問題
銀行是特許行業,非常害怕金管會的,不是所有緊縮都會上新聞
平常沒事,但你運不好被弄到就會面臨過戶問題

所以跟你買什麼產品有差
如果你買中古屋,當下過完戶就沒你的事了
預售屋的話,就要祈禱交屋時政策不要變不利

: 我自己是想要先以我的名字,跟我老婆將房屋B買下來,房屋B估價約800萬,
: 貸款下來多出來的現金,再以我老婆的名字去買新房的頭期款。
: 請問夫妻之間買賣有什麼要注意的地方嗎? 以我自己的條件,有機會貸下多少現金呢?
夫妻買賣太明顯假買賣了,出事機會極高
至於多高我不知道,因為我不敢試

至於轉增貸 去年十二月底那條限貸,其時有其中一條是
"購屋貸款不由轉貸重新鑑價提高貸款金額"至少目前我沒看到哪家銀行真的有在執行...所以直接轉增貸就好了
但如果真的有執行也不難,你現金足夠直接清償
清完後原屋融資,640萬到手

: 以我老婆的條件,因為房屋B已轉賣給我,所以會是以首購的方式,
: 請問有機會貸下多少金額呢?
: 先感謝各位~~


你們的收入關係跟房價的互相配置,是夫妻配多間大樓包租形態的配置
並不適合再加一間很貴的至自住的配置
但如果要處理的話,我會這樣選擇:

A.如果你附近有大於一個分行,夫妻當保人購屋貸款間數不合併計算
1.你先轉增貸配寬限,把錢盡量領出來外,重置30年,這邊+180萬
2.老婆轉增貸或清償重新借領出所有錢並重置30年,這邊-160+640=480萬
3.這樣你手上現金多了660萬,然後可貸餘額大約還有1200+860=2060萬

B.萬一全部都被合併.....
1.先轉增貸老婆的房子: 現金多480萬
2.把你的貸款清償轉移給老婆,夫妻應可以擔保跟借款人不同(我不熟)
3.第2項我不確定銀行怎麼認,保守做法就是過給老婆
4.老婆負債比不夠,所以你當保人幫她貸滿兩間房子
5.這樣操作大約可以跟A拿到一樣的現金量
6.因為你是保人,所以負債不會直接算你身上
7.你自己就可以用空身身份去買房子辦首購購屋貸款,看有沒有85成能用
8.這方法可以比全部放你身上大約多借160萬
以上操作都不考慮中間的消耗成本跟時間差的問題

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※ 編輯: phakeQQQ (111.253.145.160 臺灣), 07/04/2021 05:47:44 ※ 編輯: phakeQQQ (111.253.145.160 臺灣), 07/04/2021 05:48:09

phakeQQQ07/04 05:52對了我都是講很極限的狀況,自己白目弄出信用問題

phakeQQQ07/04 05:53或是撥款時間太近爆掉不要找我[email protected]@

※ 編輯: phakeQQQ (111.253.145.160 臺灣), 07/04/2021 06:05:18 ※ 編輯: phakeQQQ (111.253.145.160 臺灣), 07/04/2021 06:22:24