Re: [請益] 關於現階段台北小換大 (新手)

※ 引述《wugesmin (我是一隻魚)》之銘言：
: 各位板友新年快樂... 這是本版首 PO 請鞭小力點...
: 在房市上是個超新手... 希望好心板友可以提點下...
: 感謝!
: 小換大動機 :
: 再幾個月後我們家就要迎來三寶了
: (鞭小力點QQ，知道沒錢還生3個...
: 被很多長輩同輩罵翻了，但我們夫妻都很用心愛...)
: 老大目前小一，不時地暗示想要擁有自己的房間
: 現況 :
: 自有一間在台北文山區二房 (屋齡介於10-20，實價約2000)
: 房貸還有 200 (可能要先清?)
: 購屋自備款約 1000
: 收入扣除開銷還能負擔的每月房貸約 5，預計 2% 30年
: 需求 :
: 大三或小四房加一車位，主建(不含陽)至少 26 ?
: 屋齡 < 20
: 鄰近國中國小還行的學區
: 鄰近台北文山 (主要長輩也住這區，互相照應或小孩接送方便)
: 這半年上網 (樂居、591、信義、永慶) 看了不少物件，也做了些功課
: 過濾了些條件，發現在台北文山能負擔的物件真的不多 T_T
: (不過物件真的不多...)
: 請益 :
: 1. 先買後賣可行嗎
: 鄰近台北文山的區域，(含新店) 依據我的條件查
: 總價似乎都在 3500 - 4000 左右
: 即使條件較差的物件接近 3300
: 根據網路上查到的資料，用舊房增貸 + 自備款極限也 2500
: 似乎遙不可及對嗎，還是說有方法 ><
: 2. 先賣後買 (註: 另一半、長輩都強烈不希望先賣後買)
: 要租房 + 二次搬家
: 好處是預算可以捏到約 4000，直接一次到位
: 3. 讓老大轉學、往新莊土城林口去看
: 4. 再忍2-3年，多存一點，運氣好的話房價在下來一些
: 先謝謝網友了

我認真回答你一下
你自備款1000萬
房屋市值2000萬，剩餘貸款200萬
假設轉增貸到8成
可以多出1400萬現金
整筆重新做成一筆新的30年房貸，利率1.935%
每個月要償還58621元
這樣你有2400萬現金
每個月五萬，2%，30年
這樣大概是貸款1350萬
這樣你購買的總價區間大概是3750萬左右
只是不可以算這麼剛好，會爆炸

因為你先買後賣，你原先房子騰空後，要利於出售，你絕對不要想出租
1.一來帶租約的自住客根本不會想看，租客也可以不配合帶看
2.就算有人出價大概率也是芭樂價
3.你還要承擔租客衍伸的管理還有其他風險，你這間是要賣來當商品的，不是投資件
遇到租霸、遇到租客把房子搞一團糟怎麼辦？
還有，你一開始會繳兩份貸款+新房子的管理費+交易成本
兩份貸款就108621元/月，第二間房子對保前，你第一間沒賣掉，沒買賣契約書，銀行算你的收支比爆了第二間搞不好做不下來
第一間如果單純增貸，200萬購屋貸款還在，第二間寬限期基本上也廢了
第一間如果轉增貸做成週轉金，還是你200萬先清償在增貸做成週轉金
你還要花時間去做金流、做斷點，因為增貸不能直接拿去購屋

何況出租也會遇到空窗期，如果出租空窗期長，你現金流負擔很大
如果出租，你六年400萬房地合一稅免稅額、重購退稅全部廢掉
完全不划算

我是建議你，先賣後買，談回租，回租期間慢慢找物件
轉增貸再買你會卡到很多問題
1.一開始現金流負擔很大，一個月10萬快11萬，超出你負擔的兩倍
2.轉增貸的週轉金不能直接拿去購屋，你要花點功夫去做金流
3.你第二間對保前，你第一間沒售出沒拿到買賣契約書，收支比可能就炸了
4.出租償貸最笨，你被租客檢舉，房地合一稅優惠全部再見

先賣後買談回租
你一開始就會取得2800萬的資金（當然你要先申報房地合一稅）
然後回租期間趕緊找物件，不一定要第一間交屋完畢再找，趕緊找
買賣合約書簽完，買方貸款沒問題就趕緊找
找一個靠譜的代書事務所+仲介，把買賣流程搞清楚
最好是能協調動支部分履保+回租
然後第二間交屋壓晚一點，讓第二間對保前，第一間的購屋貸款清償掉，這樣你又變回首購
第二間又可以有寬限期

大概是這樣

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