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Re: [請益] 關於現階段台北小換大 (新手)

看板home-sale標題Re: [請益] 關於現階段台北小換大 (新手)作者
junior020486
(軟蛋頭)
時間推噓 3 推:3 噓:0 →:7

※ 引述《wugesmin (我是一隻魚)》之銘言:
: 各位板友新年快樂... 這是本版首 PO 請鞭小力點...
: 在房市上是個超新手... 希望好心板友可以提點下...
: 感謝!
: 小換大動機 :
: 再幾個月後我們家就要迎來三寶了
: (鞭小力點QQ,知道沒錢還生3個...
: 被很多長輩同輩罵翻了,但我們夫妻都很用心愛...)
: 老大目前小一,不時地暗示想要擁有自己的房間
: 現況 :
: 自有一間在台北文山區二房 (屋齡介於10-20,實價約2000)
: 房貸還有 200 (可能要先清?)
: 購屋自備款約 1000
: 收入扣除開銷還能負擔的每月房貸約 5,預計 2% 30年
: 需求 :
: 大三或小四房加一車位,主建(不含陽)至少 26 ?
: 屋齡 < 20
: 鄰近國中國小還行的學區
: 鄰近台北文山 (主要長輩也住這區,互相照應或小孩接送方便)
: 這半年上網 (樂居、591、信義、永慶) 看了不少物件,也做了些功課
: 過濾了些條件,發現在台北文山能負擔的物件真的不多 T_T
: (不過物件真的不多...)
: 請益 :
: 1. 先買後賣可行嗎
: 鄰近台北文山的區域,(含新店) 依據我的條件查
: 總價似乎都在 3500 - 4000 左右
: 即使條件較差的物件接近 3300
: 根據網路上查到的資料,用舊房增貸 + 自備款極限也 2500
: 似乎遙不可及對嗎,還是說有方法 ><
: 2. 先賣後買 (註: 另一半、長輩都強烈不希望先賣後買)
: 要租房 + 二次搬家
: 好處是預算可以捏到約 4000,直接一次到位
: 3. 讓老大轉學、往新莊土城林口去看
: 4. 再忍2-3年,多存一點,運氣好的話房價在下來一些
: 先謝謝網友了

我認真回答你一下
你自備款1000萬
房屋市值2000萬,剩餘貸款200萬
假設轉增貸到8成
可以多出1400萬現金
整筆重新做成一筆新的30年房貸,利率1.935%
每個月要償還58621元
這樣你有2400萬現金
每個月五萬,2%,30年
這樣大概是貸款1350萬
這樣你購買的總價區間大概是3750萬左右
只是不可以算這麼剛好,會爆炸

因為你先買後賣,你原先房子騰空後,要利於出售,你絕對不要想出租
1.一來帶租約的自住客根本不會想看,租客也可以不配合帶看
2.就算有人出價大概率也是芭樂價
3.你還要承擔租客衍伸的管理還有其他風險,你這間是要賣來當商品的,不是投資件
遇到租霸、遇到租客把房子搞一團糟怎麼辦?
還有,你一開始會繳兩份貸款+新房子的管理費+交易成本
兩份貸款就108621元/月,第二間房子對保前,你第一間沒賣掉,沒買賣契約書,銀行算你的收支比爆了第二間搞不好做不下來
第一間如果單純增貸,200萬購屋貸款還在,第二間寬限期基本上也廢了
第一間如果轉增貸做成週轉金,還是你200萬先清償在增貸做成週轉金
你還要花時間去做金流、做斷點,因為增貸不能直接拿去購屋

何況出租也會遇到空窗期,如果出租空窗期長,你現金流負擔很大
如果出租,你六年400萬房地合一稅免稅額、重購退稅全部廢掉
完全不划算

我是建議你,先賣後買,談回租,回租期間慢慢找物件
轉增貸再買你會卡到很多問題
1.一開始現金流負擔很大,一個月10萬快11萬,超出你負擔的兩倍
2.轉增貸的週轉金不能直接拿去購屋,你要花點功夫去做金流
3.你第二間對保前,你第一間沒售出沒拿到買賣契約書,收支比可能就炸了
4.出租償貸最笨,你被租客檢舉,房地合一稅優惠全部再見

先賣後買談回租
你一開始就會取得2800萬的資金(當然你要先申報房地合一稅)
然後回租期間趕緊找物件,不一定要第一間交屋完畢再找,趕緊找
買賣合約書簽完,買方貸款沒問題就趕緊找
找一個靠譜的代書事務所+仲介,把買賣流程搞清楚
最好是能協調動支部分履保+回租
然後第二間交屋壓晚一點,讓第二間對保前,第一間的購屋貸款清償掉,這樣你又變回首購
第二間又可以有寬限期

大概是這樣

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frowning122601/26 01:07真是認真,看來一間診所對你而言太輕鬆...

frowning122601/26 01:08加油~以後開10間連鎖才符合你!

wugesmin01/26 01:26我是原PO,先謝謝J大花這麼多時間的回文,受教了

wugesmin01/26 01:27第一段真的點出我的困境,先賣回租確實是當前的好方式

wugesmin01/26 01:28但仲介有說通常會太好賣,二來也就有購屋時間壓力

wugesmin01/26 01:28但我能理解,沒有萬全的方式,謝謝J大

prostar01/26 09:14不懂幹麻這麼複雜

prostar01/26 09:15買4000的 頭期2成不是800而已

prostar01/26 09:163200貸30年一個月10萬多

prostar01/26 09:16幹嘛搞增貸弄來弄去的?