Re: [閒聊] 為什麼房子會賣那麼貴？真的合理嗎？

覺得房屋跟股票還有幾個明顯差異的地方
1.房屋沒有期貨可以再做空，除非要做空建商
2.股票大戶可以大量拋售，但是台灣8成房屋是散戶，法人似乎沒有這麼大的房屋量可以拋售，建商也不會做這樣處理，因為拋售變相把土地送給別人
3.法人可以操作權值股的價格，進行大量拋售再低價買回，但是如果蛋黃區的好物件拋售，大家買一間略貴的自住再長期攤提，其實長線來看不一定虧本，變成法人要買買不回來
4.股票可以循環，少數除了跟大盤一起的例如0050或者台積電會跟通膨比較有連動，不然只有土地價格越賣越貴
5.台灣少數籌碼在散戶手上，跟股票有所差異

不過遊戲規則定成這樣，不知是否跟地方政府的財政以及收入基本上以土地為主，不管是賣出土地取得收入或者是稅賦收入

還是大家有其他看法

※ 引述《aalluubbaa ()》之銘言：
: 大家去Q我的文 我不是無腦多多
: 很多人講了房貸利率 年限 通膨等等
: 我今天講一個我前陣子頓悟的理由 以及房地產是好的投資標的的理由
: 那就是房子的"投資報酬率"
: 大家應該都被洗腦洗到會背了
: 房子的投資報酬率很低
: 例如1000萬的房子 它假設一年房租20萬
: 那就是20/1000=2%
: 然後接下來就是跟其他投資標的做比較
: 例如:中華電信殖利率大概4% 股票市場也很多殖利率更高的
: 小魯大概七八年前剛出來住租了一間現在想想很潘的三房在北投 大概一個月38000
: 你沒看錯，就是38000，然後小魯那時候身上現金大概有近一千萬
: 全部都是股市賺來的
: 後來就這樣陸陸續續租了好幾年的房子 租金有三萬有兩萬
: 就大概平均都三萬，看看房價，看看自己的存款好像沒變有錢
: 覺得很奇怪???到底是哪裡出了問題???
: 不知道哪天我突然想通了，大家根本完全被投資報酬率這幾個字騙了
: 今天你去買股票，假設你是買現股，假設一年後賣掉扣掉成本賺10%，那就是賺10%
: 假設你是融資，你一年後賣掉賺20%，你的投報率就是20%
: 所以投資報酬率的公式應該是
: 報酬/初始投入本金
: 到這邊應該沒問題
: 那我們看看房地產
: 假設我們用其他所有金融商品的算法
: 房地產的投資報酬率應該是
: 報酬/初始投入本金
: 也就是你的投報率應該用頭期款算 不是用房價
: 假設用2成頭期款算，那你基本上就是開五倍槓桿來算投報率
: 也就是2%*5=10%
: 再來看看槓桿開五倍的風險
: 一般金融商品，選擇權、股票，都要繳保證金，然後會以市價結算是否要補保證金
: 房地產的槓桿風險是甚麼??
: 是你只要繳得起房貸，銀行就讓你繼續持有
: 把現在這種房地產的條件，來套到股票裡面，每個人都賺到歪掉
: 我今天看好一個股票，然後開五倍槓桿，然後銀行用1.5%借錢給你 30年還
: 本金100萬 買500萬的股票
: 殖利率算2%，一年給你10萬，然後你一年利息是60000，總收益40000
: 投資報酬率4%，永遠不會斷頭，只要繳得起貸款就好了
: 我實在想不到其他金融商品你可以槓桿五倍以上，用極低的資金成本
: 去用貸來的錢賺投資報酬率，等於是無本生意
: 再加上沒有所謂市價就被砍單或斷頭的風險
: 也難怪股市很少聽過菜籃族或散戶賺大錢，但是一堆長輩都靠房地產致富，難度差太多了: ※ 引述《IBIZA (溫一壺月光作酒)》之銘言：
: : ※ 引述《PoKuBi (替身)》之銘言：
: : : 房子貴不貴現在已經是假議題了，
: : : 打折腰斬都是不切實際的做法，
: : : 真正的問題是房子還可以再更貴，
: : : 這裡講的不是整體經濟水平成長帶動房價，
: : : 而是現階段仍有炒房集團炒作的空間，
: : : 以某炒房仔一年10%、20%的程度來看，
: : : 現今某薪資水平或可在某地點置產，
: : : 但n年後，同樣薪資水平可能已追不上同地點房價飆漲的車尾燈了，
: : 這種就是標準智障文, 房價都漲二十年了, 還搞不清楚房價上漲的動力在哪
: : 你是用薪資一次付清房款嗎？
: : 不是嘛, 你是貸款, 然後付20年或30年房貸嘛
: : 所以你為什麼要用薪資追房價？薪資能追上每月繳款就夠了啊
: : 以前20年8%的時代, 月繳5萬你可以貸600萬
: : 後來20年2%的時代, 月繳5萬你可以貸1000萬
: : 現在30年1.31%的時代, 月繳5萬你可以貸1500萬
: : 這20多年, 就算你薪資一毛不漲, 你的房價承擔能力也增加了2.5倍
: : : 有趣的是，
: : : 炒房集團為活絡房市，以有錢大家賺的名義，
: : : 分享房價未來趨勢，
: : : 散戶們追隨後也確實獲利，好不熱鬧，
: : : 但您各位一輩子投資也就那屈指幾間，
: : : 怎比的上上百上千的大戶的獲利，
: : : 講白一點，
: : : 帳面上資產增加，
: : : 但整體貧富差距卻持續拉大，薪資水平下降，
: : : 越賺越窮，
: : : 還徒增未來子孫的購房痛苦指數，
: : : 整體而言，
: : : 這幾年愛賺得還可以跟著賺，
: : : 但各位散戶要有推動房價成長合理化的決心，
: : : 不要再讓台灣房價被某集團哄抬綁架了
: : 不去思考房價為什麼漲, 把事情歸咎於一個邪惡集團, 好像打敗它就沒事了
: : 你是少年漫畫看太多嗎？
: : 這二十幾年房價上漲兩三倍, 其實是房貸長度跟利率推動的
: : 短期投資熱錢哄抬有可能
: : 你有看過甚麼東西可以光靠哄抬支撐二十年的？
: : : 十年買一房→二十年買一房→三十年買一房→？
: : : 房價成長跟薪資完全不能成比例，
: : : 未來每個人一輩子繳房貸就好了？
: : 這又是另一種智障文代表
: : 三十年前的五萬, 是雙薪家庭的總收入
: : 現在的五萬, 差不多只是平均收入
: : 三十年後的五萬, 你覺得購買力會是今天的多少？
: : 基本上越長的貸款, 就是讓通膨幫你還錢
: : 不要說30年買一房, 最好讓我99年買一房, 999年更好

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