[心得] 未辦保存登記的法拍屋可以買嗎？

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現在房價越來越高，不少人也有在研究法拍屋，然而法拍屋市場上，存在著不少未辦保存登記的法拍屋，可能是違章建築，也可能是因為建商在還沒辦理保存登記前就已經倒閉或停工，這些未辦保存登記的法拍屋相較其他有登記的法拍屋價格較為低廉。不少人會疑問，未辦保存登記的法拍屋可以買嗎？拍到後能取得未辦保全登記法拍屋所有權嗎？
大部分人對於未辦保存登記的房屋有所疑慮，是因為最高法院 67 年度第 2 次民事庭庭長會議決定（一）表示：「違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人。」也就是說，最常見的未辦保存登記的房屋即違章建築，透過一般的買賣程序，買到的只是「事實上處分權」，不是所有權。

不過，強制執行法第98條第1項規定：「拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同。」如果是透過法院的強制執行拍賣程序（俗稱法拍）來買未辦保存登記的房屋，效果會和一般的買賣程序一樣嗎？我們買到的究竟是未辦保存登記房屋的「所有權」？還是只是「事實上處分權」？這之間可是天差地別。對於這個問題，法院有不同的見解。

事實上處分權說（少數說，參照臺灣高等法院高雄分院108年度重上更二字第7號民事判決）：

按未辦理建物第一次所有權登記建物（下稱未辦保存登記建物），係由興建人出資興建之事實而原始取得所有，此為最高法院向來見解，即出資興建者取得未保存登記建物所有權，係民法第759 條所稱其他非因法律行為取得所有權。又強制執行法之拍賣，實務上認係以拍賣機關代替債務人立於出賣人地位出賣標的物予拍定人，性質上屬私法上買賣之一種，屬依法律行為而為。而未辦保存登記建物，既未辦理第一次所有權登記，於地政登記實務上，地政機關無從依申請辦理後續之所有權移轉登記，是買受人僅能取得事實上處分權而非所有權。是第三人以其經受讓而為未保存登記建物所有人，於強制執行程序中主張債權人不得聲請拍賣該未保存登記建物，並提起第三人異議之訴，向來實務見解亦皆認受讓該未保存登記建物之人，未取得所有權，而無強制執行法第15條規定足以排除強制執行之權利，駁回其訴；另未保存登記建物受讓人主張其受讓之未保存登記建物遭他人無權占有，依民法第767 條第1 項規定訴請返還建物時，實務見解向來亦均認定因受讓人未取得該建物所有權，無該條之適用，甚者，基於民法第757 條物權不得創設規定，亦認無類推適用民法第767 條第1 項規定之餘地，此均迭經最高法院裁判認定明確。次按拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同，強制執行法第98條第1 項定有明文。然此係指所拍賣者為所有權而言，非謂未保存登記建物，一經強制執行拍定後，當然質變為已經登記所有權之建物，而未保存登記建物既因未經登記，出資興建者並無法處分所有權，是所拍賣未辦保存登記之建物，僅係該建物之事實上處分權。

所有權說（多數說，參照臺灣高等法院101年度重上字第477號民事判決；最高法院 107年度台上字第1175號民事判決、最高法院94年度台抗字第474號民事裁定、臺灣高等法院103年度上字第1576號、臺灣高等法院臺南分院109年度上易字第104號民事判決同旨）：

按「拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同」，強制執行法第98條第1項定有明文。次按基於強制執行而取得不動產物權者，屬於民法第759條規定之範圍，一經法院發給所有權權利移轉證書，即發生取得不動產物權之效力；倘非更予處分，則不以登記為生效要件（最高法院56年台上字第1898號判例意旨參照）；其依強制執行法第98條，於領得權利移轉證書之日起取得拍定不動產之所有權，自不因尚未受領點交而否認其對於系爭房地之所有權，其自得依該所有權之法律關係對於侵害其所有權之第三人請求賠償（最高法院87年度台上字第1987號判決意旨參照）。再按，依強制執行法第98條規定，拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產之所有權，債務人甲之違章建築既經法院拍賣由乙承買，並取得權利移轉證書，即應認乙為該違章建築之所有權人，縱不能依法登記，但依民法第759條，亦僅不能處分其物權，不能否認其已取得之所有權，故債務人甲之債權人丙不能就該不動產請求查封拍賣（司法院78年3月16日（78）廳民二字第261號函研究意見參照）。

事實上處分權說及所有權說，關鍵的不同，在於法院拍賣未辦保存登記建物時，究竟是在賣建物的事實上處分權或所有權？筆者認為法院拍賣建物的目的，是希望拍賣標的物交易價值最大化，能賣到最好的價錢，讓債權人盡量受償，讓債務人減少債務，如果認為法院拍賣未辦保存登記建物只是拍賣事實上處分權，嚴重影響拍賣價格，顯然對於債權人和債務人都不利，違反強制執行法的目的，因此應該是所有權說可採。

所以說，在現行實務中，拍到未辦保全登記法拍屋，確實可以取得所有權，但是在未辦理登記前不能處分，也就是買到後也不能轉讓所有權或設定權利在法拍屋上，最多只能轉讓「事實上處分權」給他人，對於未辦保全登記法拍屋有興趣的人，依然要注意這個問題。至於要如何辦理登記，那又是另外一個問題了。

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