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[閒聊] 新成屋與預售屋的價差閒聊

看板home-sale標題[閒聊] 新成屋與預售屋的價差閒聊作者
buji
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最近在想新成屋與預售屋的價格問題,想寫出來請大家評評看:

假設有三間條件一樣的房子:

A 是剛蓋好的新成屋 2000萬
B 是預售屋三年後交屋賣 2200萬
C 與 B相同但先建後售,目前建商/代銷估計三年後開賣 2300萬

B與C能買到的房子可說一模一樣,交屋時間也相同,差別是買B的要先繳訂簽開與工程等自備款比如說兩成444萬,所以比賣得三年後開賣的C便宜,但也冒些完工與品質的風險。

其實還有個B1, 算是B完工後投資客拋售的房子。若有C可比,那應該也賣2300吧? 但轉一手成本墊高了。

問題是A與B/C的比較。A與B較難直接比,A與C比相對單純。若覺得一模一樣的新房,三年後會漲 15%, 那麼A與C就等價。

若 B 與C的差價合理,A與C的差價也合理,那麼 A與B的差價自然合理。差別可能是現在的貸款條件,與三年後不一定一樣。

也許三年後資金沒這麼寬鬆,升息後貸款利率較高。但即使現在買,三年後也會被升息,差別是前三年享受比較低的利率。當然也可能三年後能貸的成數可能有所增減。若央行不只升息也減少貨幣供給,那麼很可能影響到貸款成數。

所以,買成屋與預售屋的差別,主要在未來的不確定性。雖然建商會賣你一個夢而賣得比較貴,但理論上建商也必須把不確定性部分折價給你,也就是前述的 B 與 C 的差價。這個差價是否足夠,就看買主的判斷了。

這個不確定性,就是C在三年後的售價,可能從 2100~2500都有可能的意思。

如果多數人偏好風險,則預售屋可能賣得偏貴。
如果多數人規避風險,則新成屋可能實質上比較貴。


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※ PTT 留言評論
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z52031410/10 12:24成屋風險低但相對較貴,預算成屋選擇就只差異在頭期款

z52031410/10 12:24是否足夠,但買預售好處是銀行鑑價三年後比較能跟上

fbiciamib12310/10 12:26現在預售屋爛尾的機率飆升

castjane10/10 12:30成屋較好 比較不會有認知縮水問題

rainsilver10/10 12:33目前預售屋根本都在漲 看什麼時候資金飽和吧

rainsilver10/10 12:33一堆人都當股票在買當投資

abyssa110/10 12:35屋齡差三年 使用時間也差三年

eeewwweeewww10/10 12:38千萬別買預售屋

chocopoodle10/10 12:39我們就是買預售屋,沒什麼毛病,交屋已經漲價

jambojambo10/10 12:48資金夠就買成屋,預售屋是讓資金不足的人有緩衝期繳頭

jambojambo10/10 12:48期款

IBIZA10/10 12:54你是不是搞錯甚麼了?

IBIZA10/10 12:55現在會有預售賣三年後價, 基本上是大家搶購的結果, 事實上

IBIZA10/10 12:55你看新成屋大概也是漲上去了, 只是新成屋沒有整案價格參考

IBIZA10/10 12:56一般來講, 預售屋大概就是當時同等級的成屋價, 甚至略少一

IBIZA10/10 12:56

IBIZA10/10 12:57像你這三間, 購屋者直接選A就好, 幹嘛多付錢還要晚兩三年

IBIZA10/10 12:57才得到房子 還得冒險?

IBIZA10/10 12:58正常的情況應該是A已經被搶購完, 才輪得到B跟C

nenpow10/10 13:02現在市場就不太正常,太多人是沒錢想買,搞得預售比新成屋

nenpow10/10 13:02吸引人

buji10/10 13:40我所看到的預售屋多年來開價一直都比新成屋高

buji10/10 13:46同區域成屋價其實也都漲上去了

buji10/10 13:49三年後B/C交屋時,A變成3年屋,價差仍在不是嗎?

ppnow10/10 14:06B雖然要壓資金,但是可以選戶,C通常好戶都被內定完了才敢

ppnow10/10 14:06建完再開賣

az010210/10 14:21無腦A

Creeping10/10 14:43預售屋漲價空間很大,最近大安富陽開價破百,結果對面的

Creeping10/10 14:43達永預售屋跟著水漲船高

TOMMY7541010/10 18:55要是b行情有2200,那a絕對2000買不到

inconspicous10/10 19:05c你可以選的方位 層數都很少,很難滿意

inconspicous10/10 19:08畢竟都是人家挑剩的,那如果是建商刻意保留

inconspicous10/10 19:08價差一定不只這樣

buji10/10 20:33現實不太可能有完全相同的ABC.這只是討論用

buji10/10 20:342000, 2200, 2300 是假設值

e3355443110/10 21:00這假設怪怪的 三年後才好的預售應該會比A便宜才對

moda10/10 22:02完全相同條件,A絕對比B貴

ULISS10/10 22:31A比較便宜看不出來嗎?

buji10/10 23:51B2200是3年後的價錢,工錢會漲錢會貶值

buji10/10 23:54B與C誰貴,三年後才知道吧?

abasqoo10/12 03:32傻子也買A ,不住還能出租 預售錢還卡著