PTT評價 buji 過去發表過的文章

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主要想交流想法做法，同時也給規劃之後退休的年輕人參考“老人家”怎麼想怎麼做。 首先，我所看到的退休人士，普遍投資都比較保守。還沒見過誰all in 個股的，多半偏好 穩健保守的投資。不是都不投個股正二或比特幣，而是即使有比例也很低。 多數都有類似固定收益的標的類型，包括定存，包保險年金紅利，房租，股息，債息等。靠 價差獲利的比重下降（。甚至有的老人家只有定存，也許你覺得他傻，但背後原因可能是他

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人愛比較所以會關心自己的財富PR值。若pr值比較高，就算無法隨心所欲想花就花，好像還 覺得好可以。然而就算生活過得不錯，只要發現自己的pr值低於50, 控恐怕都開心不起來。 但大家都知道，年紀越大平均來說財富越多。所以要比pr值，跟同齡的人比才有意義。全體 國人一起比真的不知道要比什麼。30歲的人到底要憑什麼與60歲的人比？ 所以主計處不按照年齡組來提供統計資料，是故意創造模糊空間，讓PR低的人找理由來安慰

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房版上常看到在戰現在與以前相比哪個買房困難。我沒那個專業，但年紀較大，就提供自己的經驗與感受分享一下。 1994年我買了現在新北次一環的預售新大樓，33坪多，總價約720 ，自備二成五，97交屋， 貸款利率8%, 年限20年，沒有寬限。每月房貸本息約4.5萬。差不多是我當時月收的全部。 所以日常開銷全靠老婆負擔。以當時收入而言，自備款我需存40個月。 2024年同地方預售屋一坪近80, 同大小加車位算2900。抓自備兩成，就是 580，

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增貸利率約 2.48%, 1000萬20年無寬限期。本息平均攤還。還掉的額度仍可透支借出隨解借 隨還 2.8%。但我只有投資理財收入（靠原有的部位）。 我知道答案因人而異。我若借出的話，並不想投高風險標的，不投一年內變現的標的。小賺 快活即可，不想玩命（以前遇過本金歸零的事件）。每月5萬3的貸款要還，不是沒有壓力。 萬一被套牢又不生息，可一點都不好玩。

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本來需求沒那麼多，但銀行願意給貸更多，且一副很想賣你理財商品的樣子（雖說不強迫） 。 房貸畢竟得還，有無寬限都是。雖說以較低利率借出，不論投股債長期來看報酬率都優於房 貸利率，但總覺得有某些大小不明的風險存在。合乎現在需求的貸款感覺還負擔得起，但大 開槓桿就有投資非賺不可的壓力。

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我指貸款出來投資（買股債房或其他）,用投資所得（與其他如工作收入）還房貸本息。或 是買房再貸出，貸出又再買房/股，然后候後又再借出這樣循環。 當規模越大，投資面臨的波動也越大，會不會在某個金額數量之上（譬如你資產淨值的幾倍 ）,會讓人心理難以承受，而停止無限放大？還是板上的高手都是槓桿開到不能開為止這樣 在操作？

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極限槓桿的真首購因為央行政策改變導致籌不足自備款的人，真的令人人同情，我也希望政 府能幫幫忙。 但若是自以為聰明開極限槓桿買多屋導致無法順利籌款交屋被迫違約的人，是不是活該？ 運氣好賺到錢很得意，運氣差也只能認栽了。就像期貨看錯方向付不出保證金被斷頭，也是 只能自認學藝不精。對不對？

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回想一年多前房市多熱絡？大家搶房搶得多兇，生怕自己不買將來就買不起。但才短短幾個 月不到，整個房市凍僵。我不知去年年中上車的朋友，現在是慶幸還是後悔？ 年輕人想買房依然是真實的需求，但他們現在終於比較冷靜了。因為不但貸款困難，大家也 預期房價還會跌，至少很難漲。既然不漲，就不急著進場。 當然市場總有賤價拋售的少數特例，但整體來說，現在應該都是鼓勵親友多看看少行動吧？

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原本一胎已有貸款。因近幾年房價上漲不少有增貸空間，所以想辦來投資與增加可調度資金 。 我們不是VIP，原銀行報2.5%。比以前一胎利率高，但約等於現在一般首購利率。也有詢問 一間他行，回約2.4%， 但只做一胎需整個搬家，但利率不夠低並不划算。 這裏鄉民眾多，想請問在他行二胎增貸是否可能？一般人的利率有機會低於2.5 嗎？

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能不能簽個私約並收“頭款”，承諾新屋交屋後以約定價格售予買方（並提供適當擔保）？ 以前國宅此方式操作的很多，差別是雖約定日後才過戶，但可以先搬進去住。 --

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時間點是去年4月底還是5月初，當時房市還非常熱絡，條件好點的房子都要用搶的，是兩房 可能還沒開案就被搶購一空的時候。 我當時看了一間台北的“X泰”的三房, 連車位五千多。單價不算很高，代銷頻表示售價定 太低賣太快（實際上也很快完售）。公設比又比較低（印象中約32%），格局很好，地點OK ，覺得是該換屋住的時候，在寬估自己的財力狀況下（覺得大不了賣掉目前自住房的話一定

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完全不處理當然不太可能，天花板照明、油漆粉刷還是需要。但重要的是不做泥作，也不要 木作。直接買現成的家具，包括衣櫃五斗櫃鞋櫃書桌書櫃電視櫃等東西宜家買一買，再請窗 簾行來裝一下窗簾，再買一點小擺飾，應該就可以了吧？這樣是不是一坪就能省下8萬10萬 的裝潢費？ --

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隨借隨還，只付利息的理財房貸，讓人資金調度或投資都很方便，於是越借越多，借了超過 千萬。 但這筆錢並非不用還，十幾年後到期還是得還清。由於年紀的關係 屆時應該不太可能再延 長,也無法轉貸。 既然總有一天得還清，那該何時還，怎麼還比較好？是分批還，晚點還？ 不知大家有沒有

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591刊登，找代書配合過戶這樣。先假設有時間帶看。 我知道會有仲介們前仆後繼不厭其煩的來櫨，但不知會不會搞到讓屋主自己賣不成？或買方 較不願與自售者打交道？ --

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我不是指券商的自動退稅，而是指自己要填表申請美國以外投資股息的退稅。 每年到退稅季我都很掙扎，因為搞這個作業挺辛苦的，我的退稅金額不夠多，而且退稅往往 要等很久，也不確定是否一定退得到。加上美債部份券商也自動退稅了。所以想問問大家實 務上會不會真的去申請退稅？ --

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因我想要支援 SD卡，耳機孔，螢幕 6.4吋以上非陸機，所以選手只剩 Xperia 1 vii, 1 vi , Sharp R8s Pro, HTC U24 pro。 R8s 已是前年機種，後續使用年限較短。而HTC 聽說OS 都不更新. 兩支用的人都很少。所 以不考慮價錢，這兩個先淘汰。 剩下的兩支，差價約1萬。主要差在超廣角鏡，音質一點提升，4次大更新的耐用度吧? 我不

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1. 預算範圍: 不限 2. 使用需求: 6吋以上，效能最好中高階以上，主鏡頭廣角需要、耳機孔、SD卡 3. 品牌喜好: 不喜對岸品牌 4. 補充說明: 原用美版 LG V60, 及兩副 5K 以上中階耳機，常聽古典。現因該機不支援 VOLTE無法接打

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房屋抵押取得的貸款利率低，現況約 2.x%, 投資大盤ETF 投報率約 7% 以上，理論上(平均 來說)會無腦賺。但房貸需每月還本息，假設原來無其他存款，只能用貸出來的錢償還本息 ，勢必無法將借出的錢完全拿去投資。 此外，若遇到幾個月的空頭走勢，手上備用存款不足，將被迫賣出虧損中的部位，使投報率 變更差。

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我知道費率可以談，但這個買2賣4的費率依現在高漲的房價來看，簡直與搶劫一樣，也是造 成實際房價一直漲的根本原因之一。 房價500時總仲介費是30，現房價5000總仲介費變300。請問仲介服務成本可有漲了10倍嗎? 這個跟不上現況的%數是不是該改改了? --

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我目前有兩間房，一間自住，一間收租中，但兩間都有大額貸款。另手上也有相應的資金在股市投資中。 投資是為了生活開銷，也為了抗通膨。獲利扣除開銷，每年還略有結餘，繼續滾入投資部位投資。 目前考慮的是，從現在初退到未來離開為止，該怎麼處理房貸的問題。正常狀況下還房貸的話，在走之前應該還不完。 若照現況，等我走時，小孩(還有配偶，看誰先走)會收到帶有貸款的房子，應該還有股票，以及一些不多的保險理賠。 房屋作為遺產，是以公告地價與公告現值課遺產稅。因為低於市值，所以比賣掉後以現金遺贈給繼承人來得有利(繳稅較少)。何況還有房貸的負債。

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過去沒申報原因是一直沒達到課稅門檻(如現在的海內外所得未達750)。 若往後擔心達到想開始申報，只需申報當年度獲利就好嗎? 會被國稅局追問之前為何沒申報 嗎? 不知該如何處理才對。 --

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由於核貸結果需送件審核後才能得知，因此不送件無法知道最終貸款條件，也就是說無法事 先確知在那家銀行貸款較有利。 這樣的話，是不是可以向不只一家銀行送件申貸? 能等所有銀行審核結果都出來才擇一對保 辦理貸款嗎? 萬一不同家放款行審核結果前後差距超過一個月，會不會有問題? 就此請教有經驗的達人。因以前購屋貸款狀況單純，都只有送件一家而已。

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十年後也許有諸多短期因素影響，但長期而言，我的看法是因少子化關係，買舊屋爛房會比 較容易，但買新屋好房則會更困難。因為錢賺錢比較快，有錢人的財富增長速度比平民快， 會不斷置產，所以新屋好房會更朝富有族靠攏。窮人買不起只能繼承上一代甚至上兩代的房 子，而且就算賣了舊房也買不起新房。 事實上除非有戰亂發生，承平時期大多是富者愈富，貧者愈貧(相對)。現代青年魯蛇選擇躺

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第一間自住無購屋貸款有理財貸款 第二間現金買再理財貸出，或辦購屋貸款，不知那個較好? 主要考量是未來想買第三間，資金緊 現金買的優點是無購屋貸款，第三間可辦房貸，缺點是第二間貸出投資的資金會被查。若完 全照步來第三間好像有資金也買不了

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我的舊 NAD amp 一邊故障了，想說趁機換台新綜擴也不錯。 我有 TEAC UD-501 接電腦聽串流，但UD-501無前級，所以只能接綜擴。但501有平衡輸出， 所以綜擴若有平衡輸入感覺更好。 目前爬文知道 TEAC AX-505, Audiolab 8300a 符合，不知還有什麼純綜擴嗎? 我不希望這 台還內建DAC, 串流播放, CDP功能。把成本用在純綜擴就好。不知有無好的推薦?

很快的退休生活又過了兩年。 坦白說在投資理財上並沒有遭遇多大的問題。保守穩健操作，資產慢慢增加，但也完全沒什 麼拿得出來的戰績，就只是個平凡的退休人。期間踩了投資地雷，如今又遇上央行的限貸令 有些困擾，但都不至於真正衝擊到退休生活。 比較難解決的反而是時間不夠，身體狀況不夠好的問題。想做的事很多，但能做的事有限。

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1。小孩還沒工作無收入，基本上只能靠長輩贈與? 2。用小孩名義購屋，要小孩同意。且除非房子就是打算贈與給小孩，否則借名登記也有拿 不回回來或無法處置售出的風險對嗎? 3。即便前述都沒有問題，辦房貸以父母當保證人逐年贈與，銀行在有額度的情形下，是否 仍可能不接案放貸?

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政府要幫助無房者購屋，利意雖良善，但造成資源配置扭曲，強迫國銀低利貸款給財力最薄 弱的一群人，還導致銀行放貸不動產集中度過高，水位不足。明明錯誤的是新青安政策，怎 麼不調整限縮，反而來修理換屋族? 造成銀行水位只升不降的原因在寬限期，讓投資客槓桿開大炒房的工具也是寬限期，所以央 行該優先限縮的應該是寬限期。就算不是直接歸零，也應當是新青安首購再購者一律限縮，

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照制式合約，若不可歸責於買賣雙方時，是由建商提供貸款。 那現在因信用管制導致買方可貸成數下降，低於原貸款成數。這到底算歸責於買方，還是不 可歸責於雙方? 畢竟簽約購買時，並沒有這些信用管制。 --

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我相信基礎不夠，所以很多投資理財的觀念技術術語看不懂。若要一個一個去 google ，覺 得沒系統，繞遠路，然後也不一定能搞懂。 我特別看不懂有關期權，特別是在IB上的實務操作(背後所需知道的理論知識)，還有一堆財 金的名詞，尤其偏理論/定義(的吧) 我只修過投資學，懂些基本的觀念而已。實務上完全不足。

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有凹陷區就有隆起區。買不到凹陷區就算了，至少別買到隆起區，對吧? 那台灣的房價隆起區有那些? --

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等不到都更，或都更划不來的房子，最後的命運是什麼? 尤其那麼多大樓，不可能有建商願意出錢幫你都更。 所以最後只能等樓崩塌嗎? --

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之前已對保的數量與總額應該有限。若有疑慮的話，為何政府不緊縮未來的新青安? 譬如最 高只能30年，3年寬限期，只保留利率補貼就好。是在政治上不可行嗎? 我是真的不懂來請教。 --

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看過的房被自己拒買的主要原因實錄。 買自住房果然很難挑。 。太小 。挑高做夾層 。機械/倉儲車位

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我第一間房買在新北。當時工作與活動忙碌，加上沒捷運，通勤較花時間，所以努力十年之 後終於存夠錢買到台北蛋白大樓。雖然完全無法與蛋黃區美宅相比，但至少換新換大，心裡 十分高興。 事隔多年，雖也存了更多錢，但再尋覓退休房，竟也只換得起較小較遠的新大樓。雖還沒被 掃出北市，但明顯是退步了，大概PR值向下沉淪了。好在退休後時間較多，能負擔較久的交

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財力若用 order表示，10萬~99萬的是10的6次方，算6級，千萬財力八位數就8級，依此類推 。 9級當然勝8級，8級贏7級。 但財富可累積，老人相比年輕人當然更有優勢，所以比較時應以年齡調整較公允。 假設N十歲算N級，所以35歲的算3級。(當然每十年財富要多一個零可不容易，真有需要再調

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我本來是想知道台灣人資產淨值位於 中位數 PRo, PR75, PRO 的人，大約是什麼樣貌。 爬了一下文，先看到這篇 依據主計處2024年發表的家庭財富分配統計，國人前20%富人的家戶平均財富是5133萬，看 來 PR90 還低於5133萬。也就是你家若有5000萬淨資產，就是全台 PR90以上的家庭。 看來不高，但目前不婚未婚人口比結婚人口還多，所以有些家戶人口可能只有一人。所以要

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包括文宣用平面圖與合約附圖，均應標示尺寸。 目前預售屋多數代銷給的文宣平面圖與合約，所附的平面圖均未標示尺寸。儘管建照平面圖 其實都有尺寸，但多數代銷均不主動提供尺寸資料，只標示坪數。也因此買方容易被美輪美 奐的樣品屋所誤導，完全不知尺寸被灌水多少而受騙下訂，也無法預期未來交屋後所得的房 子，尺寸有多大差距。

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從代銷手上能拿到無尺寸的平面圖，與坪數，但就是沒有尺寸。政府為何不要求建商提供尺 寸， 並放入合約? 尺寸不明，如何保證交屋時坪數正確? --

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你看多，代表你希望行情走多。 你看空，代表你希望行情走跌。 儘管你會找到支持你觀點的數據或理論，但你也會忽略那些否定你看法的訊息與理論。所以 ，所謂中立客觀的觀察與預測，實際上很難出現，都會受到個人偏好的影響。 --

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三條捷運交會，台北唯一。是不是應該再大漲一波才符合其價值? 這圖是2023/7 的。 --

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就是如何讓自己在長期中，與他人相比，別越變越窮，最好變得相對更富有一些。 保括: (1)淨資產的PR值 (淨資產排名百分位數) (2)生活水準的維持(含絕對水準: 譬如每天吃得起牛肉麵。相對水準: 同階層的消費水準) (3)淨資產(全國)佔比: 譬如現在佔全國總財富億分之一，十年後也有億分之一。

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搭乘捷運的市民越來越多，所以設計的好壞影響非常大。不知大家覺得台灣有那些捷運站， 設計得很不理想? 要不要聊一聊? 我覺得排名第一糟的是桃園機捷台北車站。作為國家門戶入口動線，用來銜接台北交通路網 的機捷終點站，居然設在台北車站與北門站中間，逼得每年千萬出入境旅客得拖著大行李步 行近十分鐘才能轉乘，年年浪費成千上萬的社會資源。大概決策者自己根本不用搭捷運，才

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先假設蛋黃依然是大安信義中正松山中山五區。 蛋白候選人除了台北其他幾區，應加上永和板橋新店三重(蘆洲,新莊,中和) 這樣嗎? 都變成台北都的一個區的話，這些蛋白區會怎麼排名? 依目前房價來看，蛋白1應該是不服中山的南港吧? --

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對有錢人來說這不是問題，但對於好不容易存錢多年買房的屋奴，一間房貸就得夫妻倆背得 很辛苦背很多年。 那麼經過多年貸款終於還大半後，是該開始輕鬆過日子享受人生，還是該換大換新換近，成 為屋奴2.0 ? 一生擁抱一間自住房，能對抗通膨嗎?

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若合約條文是 賣方辦理之貸款金額少於預定貸款金額，其差額不可歸責於雙方時，買方應於接獲銀行貸款 通知30日內，一次補齊貸款差額。 原制式版本的賣方承諾貸款沒了。 賣方的解釋是不知道交屋時政府政策會怎麼變，所以不提供承諾貸款。

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之前請益大台北退休宅，推薦地之一有北投，就專程過去了解。結果北投捷運站旁步行可達 的預售案，一坪開價都九十幾，這是瘋了嗎? 三年前這可買到中山區預售屋。 不過，我查591上台北北區捷運站附近20年內中古屋，不是太小，公設比太高，太遠，就是 找不到。而且開價也都很誇張。 沒想到連北市蛋白區都熱成這樣。

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我 google 了一下"房屋自有率算法"，得到如下資訊: 其計算公式為，「家戶單位自有住宅戶數／總住宅戶數」所得出的比例；也就是說，不是指 全台灣2300萬人裡面有超過1840萬人有自己的房子，而是根據內政部資料，全國555.79萬位 自然人擁有住宅，所以只有約1／4至1／5的人有房子。2023年12月11日。 另查婚姻狀況

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比較對象是單價大致相同的兩個小區域。 有人研究過住那邊較理想，未來較具發展性嗎? --

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年底要交屋的市區小二房。考慮中 賣的理由: 已漲一波，不賣交屋後還要鎖好幾年。要準備到可出租得再花一筆錢，但租金報 酬低。且資金卡住。 留的理由: 實質通膨明顯, 雖沒自用需求但留著保值。現賣房地合一稅要扣35%。 不知房板鄉民意見如何?

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我不是說跌，只是不漲而已。 也許年輕人無力追，剛需都買了，央行放話升息，囤房稅3.0 等種種理由，導致房價漲不上 去，但也不下跌，繼續平盤供給。 這樣的話會發生什麼事? --

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我也想藉這篇請教達人一下, 好友想買第四房來換屋的問題，感覺風險不小不知是否該勸阻 ？ 夫: 已退，妻: 年薪80+。夫妻淨流動資產約3000+，夫妻非房產投資收入 -150～500（年均 250左右） 第一戶(妻): 台北自住房，週轉貸款1100(隨借隨還800)，還可借出600

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我原本想現在台灣房價這麼高，幾乎不分區域猛漲(像基隆這種例外還是有的)，會不會漲到 盡頭，超出全體國人的負擔能力。畢竟房價漲得比薪資快，而房價所得比不可能毫無止境的 上漲。 不過看了這篇有關各國/主要城市的房價所得比，台灣與台北，雖然已經名列前矛，但顯然 還有再上一層樓的空間。

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假設你有自住房，也許還在繳貸款，但你的收入支應生活開銷與還貸後還有節餘，手頭也有 一筆自備款。 你可選擇投資股債，也可投入房市買第二間用來收租置產，或未來售出賺價差。 那麼，以大環境來看，你覺得現在2024 是添購投資房的時機嗎? 在房市這麼熱的時候 --

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想找離台北榮總車程(大眾運輸)30分鐘內，環境清靜，附近有適合散步運動空氣好處(別太 潮濕),但離有生活機能區域不遠(小7步行5分，小吃店10分鐘以內),大眾運輸交通方便處(不 騎車)。附近無嫌惡設施。 預算4000左右預售屋含平車，主建物近25坪。 請問有大致符合這需求的區域或個案嗎?

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這篇UBS的調查報告，台灣淨資產1.5億以上的超級富裕層只有 7.1萬人，3000萬~1.5億的富 裕層也只有 69萬人，好像沒像房板說的，富人滿街走的地步。還是說有房的人房子其實都 是銀行的，所以淨資產不到?

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內湖五期雖然有名，但過去也是著名的套牢區，甚至有慘賠一條街的名聲。但我看這幾年房 價也是越來越高，無論預售中古屋都是。 是因為條件雖不如其它捷運沿線的房子，也跟著水漲船高，還是基本面發生什麼變化了? --

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板上諸大早安。這兩天爬文讀到增貸購屋有風險的文，覺得有些擔心，所以想請教大家一下。 目前持有兩屋，另一預售屋預計年底交屋。貸款狀況如下: A房(自住,掛老婆名下) 購屋貸款還有300, 理財貸款已借900還可借500 B房(掛我名下) 購屋貸款1600, 寬限期到年底 C房 預計年底交屋，預計貸 1800。辦寬限期

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考慮之後買一間三房(大小)雙衛浴的房子來當退休房，只是現在房屋總價越來越高。建商推 案兩極化，好像不是出給一般人住的小宅，就是給有錢人住的豪宅。 真的買了高價都會區的新三房，會不會將來(譬如下一代接手等)不好賣反而變套房或賠售? --

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兩個前後不同的案子。打算前案還清，以便後案用首購來貸款。 同家銀行的話，原貸款也有理財功能，還清後可不用塗銷，原貸款轉成理財貸款可直接拿來 投資週轉，但萬一偶爾想頂一下新案房貸本息，擔心會出問題。 不同銀行的話，需還清塗銷再重辦貸款，成本較高。 不知那種做法較好?