Re: [閒聊] 還是要地段、地段、地段嗎？

※ 引述《Sam27 (Sam)》之銘言：
: ※ 引述《jamo (hi)》之銘言：
: : 所以說我們要有科學精神
: : 甚麼東西都靠感覺是不行低~
: : 我也不用大安信義比到你哭出來
: : 一坪賣個 6,70 萬
: : 外縣市新屋,重劃區,品牌
: : 你找個非北市,能打的案子給我看看?
: 我們作工程的也是比數字
: 你講的是比股價誰比較高，人家講的是報酬率
如果用投報率看待一切的話
那麼原原po說的 屋齡/環境/品牌
是比地段更差的篩選標準

屋齡越新的標的越適合自住還是投資?
是重劃區中心指標建案漲幅大,
還是重劃區邊緣吃重劃區光環的破房子漲幅大?
買潤泰比較會漲,還是買不知名建商蓋的
只要價格低的便宜案子比較會漲?

: 股價高也不代表這間公司比較看好阿，有可能它股本小
: 跟台北一樣，台北萬華大同房價比七期高，但生活爽度可能比七期高嗎?
: 台北平地面積，只有台中的6分之1，股本差異太大了
: 台北房價高是因為根本沒有平地可以開發
: 早期台北拿全國30%資源+全台繳40%稅率的有40%住在台北
: 因為地實在太少加上有錢人多，前10~20%的人就可以買光台北
: 因為台北地實在是太少了
: 台北市的租金報酬率，漲幅，這10年一直都是六都最低
: 就算給你多貸1~2成，台北市從2011年以後都很難跟其他縣市比拉
: 信義房價指數漲幅
: 台北 新北 桃園 新竹 台中 高雄 全國
: 2005~2011 106.1% 84.2% 77.1% 50.1% 84.5% 57.5% 83.8%
: 2011~2021 23.7% 42.1% 52.2% 88.7% 64.5% 78.4% 47.0%
: 台北黃金時刻大概是2003~2013，漲幅大概150~200%
: 中南部大概60~80%
: 你就算要保值買中華電信，也是要中華電的股息吧?
: 換成房子，就是要租金報酬，結果台北租金報酬率也是全台倒數
: 不管是漲幅還是保值的租金報酬率，台北的黃金時間已經過去了
講到比較細微的投資眉角
投報率並不是一切!

先講租金好了
我大概3,4年前,寫過一隻爬蟲,針對桃園新竹台中去爬 591
售價打85折,租金打95折,計算投報率
https://imgur.com/a/5ZOUxJm
算出來的結果如上

台北的租金投報長年在 2.X(中間)
跟竹北差不到 1%,跟台中差 1%出頭
但是考慮到保值度/空置期/屋內耗材的投資
(物件租金/房價高,投資同樣金額的耗材占比例少)
單論租金投報我認為沒有必要大費周章去買外縣市

再來說資金流的操作
台北的案子,不管你再怎麼撲攏共
只要不是怪到天邊的案子
貸八成幾乎都沒有問題
其他縣市,只要不是精華區,
基本上就是七成開始往下算
光算基本盤就好,其他縣市的漲幅要有台北的 1.5 倍才划算

再來看一些更進階的案例
小套房,台北還是八成,極少數掉到七五成
其他縣市就是七成以下,五成六成都有
甚至還有不承做的!你要全額自付
那這投報率完全看不到車尾燈
更不用說像格套這種特殊產品了
好地段跟爛地段的資金操作難易度不在一個層級!

最後再講數量問題
同樣 5000 萬投資額,在台北買兩間老公寓出租 2.5%
同樣金額在其他縣市,要買超過五間,
首先第三間以上的貸款就有問題
找案件的開發時間成本,裝修時間成本,管理時間成本
都是兩倍
換成台中也是一樣,74環內 vs 沙鹿清水
同樣概念是可以套用的

所以說等到你資金部位開始龐大了
資金調度的可操作性,保值避險的需求上升,管理成本的考量
最終房地產投資還是以地段為主

所以原原po說的什麼屋齡環境品牌~
我只能,呵呵~

: 地段是戰後第一代的信仰，但到第三代後就會失效，你要把timing搭配起來看
: 剛墾荒一定先把資源集中，但開發到一定程度一定往外
: 等到差距縮到一定程度，再來看政府打算怎麼做，這就timing
: 你是台北市府，你會容許台北大安區一坪400萬，內湖南港信義繼續種田一坪20萬嗎?: 站在市府立場一定是往外找地重劃開發嘛，讓各區差異不要這麼大
: 舒緩人口交通壓力
: 同理，在中央政府角度，也不可能允許台北市均價200萬，台中10萬，高雄6萬
: 20年前台北的經費是高雄兩倍，台中3倍
: 10年前台北台中縮到1.8倍
: 現在又縮到1.2倍了
: 幾年前ceca說中南部要漲到跟新北同價格，大約台北7成才考慮回雙北
: 本來覺得是唬爛的，但現在看起來都照他的劇本再演
: 不過如果不追求漲幅和投報率，或都更要賭一把的，台北還是不錯的選擇
: 但要過得舒服，因為我住過台師大10年，我覺得資產有2億，在台北才能過得比較舒服: 這點是我和ceca最大差異，我記得他說要5億

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我沒有抓到南部去,台中以南的政治我看不懂 所以對我來說南部的投資風險太高了 我只抓了桃園新竹台中 主要以市區的公寓跟電梯大樓為主 因為目前全台灣租金還非常不透明 會上報實登的租金比例有多少包租公們心裡有數 全台目前找的到第一線的租金資料只有 591 這是 591 爬出來的資料 要打也不是打我臉,是打數字科技的臉XD